商铺选址的四大成功要素

    商业地产业有一句名言：“零售业成功的第一条件是选址，第二条件也是选址。”不论是大型购物中心、便利店、连锁店……从事商业活动选址非常重要。商业设施选址的意义就在于它是一项长期性的投资，直接关系企业经营的战略决策，是零售企业贯彻以消费者为中心观点的重要体现，是影响企业效益的一个决定性因素，同时也是制定企业经营目标和经营策略的重要依据。那么商家选择商业地产的尺度是怎样的呢？

    1、客流规划是重要因素

    商户们选址都是有一定要求的，不同的商家选择商业地产的位置也不同。商业选址过程中客流规划是选择店址的最重要因素。商业中心是消费中心，从经济效益上讲，商业中心必须满足整个城市消费市场的要求，争取尽可能多的顾客；从成本效益上讲，要争取最大的聚集效益，要求最大限度地利用城市的各种基础设施，所以城市人口分布的空间形态是商业中心形成发展的重要制约因素。

    苏宁电器集团副总裁兼华北大区执行总裁范志军认为，并不是社区大就一定要在那里开店，还要要考虑该社区的客流量。比如像方庄地区，这里的社区足够大，但是开一家家乐福或者开一家麦德隆没有问题，因为人口多，对日用品消耗比较大，但是对于电器这样的耐用消费品店就不太合适。因为社区容量是一定的，又是比较成熟的社区，对电器的需求已经饱和，而电器产品更新换代的周期又比较长，如果再进去开一家电器的店就没有必要了。并且，别的社区的人也不会因为买一个彩电或者一个冰箱非得跑到方庄去，同质化的产品太多了。这样，客流上就无法保证，选择在那里开店是很不明智的。

    金飞鸿电讯营销总经理曹立东表示，他们的选址一般会选在商业比较扎堆的地方，周边的业态比较丰富，这样客流量就会比较大，实现客流量的互补，相互带动。

    2、交通状况要好

    实际上，交通状况的好坏直接影响到客流量。国外大型商业地产的发展经验表明，只有当一个城市进入了汽车社会，或者说开始进入汽车社会，Shopping Mall才能在一个城市真正的发展起来，否则只能是城市型的购物中心。

    世联地产顾问有限公司商业事业部何小川认为，交通状况对于任何一种物业形态都非常重要，商业在追求最大货物销售范围的原则下，选址应使交通费用达到最小。商业中心交通可达性最佳的实质是，所有购物出行者到达中心的出行时间总和最小。

    目前，中国大部分城市居住郊区化还不普遍，家庭轿车普及率也不高，因此大型购物中心普遍选择在市中心，因为这样的位置交通便利，可以吸引更多的客流，例如北京的东方广场位于繁华的商业中心王府井，由于整个商圈的带动，从而保证了东方广场的客流量。

    曹立东表示，今年新开的店要选在交通便利的地方，便于停车，这样会让更多的人喜欢来此购物，对于销售会有好处。

    3、与城市规划相结合

    商业在选址过程中，还要密切关注城市发展的进程。商业设施的选址要符合城市发展规划的要求，不仅要考虑在规划地块内建立足够数量的停车位，特别重要的是城市交通系统的支撑。

    范志军说：“我们选址的时候，在外行来看觉得选择这样的区域并不好，但是一年、两年这个店的销售却越来越好，主要原因是紧跟政府规划的步伐。”

    与政府整体规划相符合，是商业在选址过程中必须考虑的问题。“‘十一五’规划中，将整个城市的规划和商业的规划为两轴两带多中心，这个时候如果商业选址还沿袭过去的思路，围绕三环选一个店，围绕二环选一个店，我觉得最终和政府整体的规划发展是不相称的，也会形成这种商业选址的问题。”他说。

    比如国际知名连锁店沃尔玛的选址，他们会沿着高速公路去找，按照到高速公路往哪里延伸，就在高速公路出口的地方建一个店。也许此时这个地区还没有开发，房子、地价都比较便宜，但是过了一两年以后这个地方马上就成为商业繁华的地区或者是地价迅速上升。因此，商业选址还是要和政府的规划相结合。

    4、定制化是大势所趋

    除了上面的三个因素之外，开发商提供给商户的产品也很重要。不同的商业品种对商业地产的要求不同，需要符合商家的要求。商户在选址时也会挑选适合自己的产品。因此，现在不少商业地产开发者推出了定制化的服务，产品定制化成为大势所趋。

    明天第一城地产业务发展中心总监陈云峰告诉记者，他们在商业地产的开发中比较注重推行定制化。例如他们将一整块12000平方米的商业面积完全给麦德隆定制，结果收到意想不到的效果，麦德隆来了以后家乐福也来了，家乐福来了沃尔玛也来了。在过程中形成了一个谁能整买就为谁定制的原则。比如说你要做游泳馆，前期土建按照你的要求来完成，就不用你反复修改，造成不必要的浪费了。

    范志军也表示，开发商很少考虑所开发的房子是为什么样的商业去做的。例如在选址初期，发现房子的小隔断、消防都做好了，而实际上与我们大卖场的需求并不相符，就会造成重复建设。隔断要重新拆掉，消防也要重做，这无形当中使得成本又上升了很多。

    因此，他认为要用现代化的思维来进行商业产品的开发。商业要量身定造，只有这样才能促进商业地产的良性健康发展。