商铺选址：大中电器掐表测车流客流定址

    大中电器(以下简称大中)是全国著名的家电连锁企业之一。作为其战略重镇，截至2007年6月，大中在北京已经拥有近70家门店，分布于二、三、四环等主干道，并深入高密度住宅社区、远达周边郊区。出色的市场表现背后，选址功不可没。近日，记者就选址问题采访了大中电器拓展部负责人严迎。

　　深入社区考察人气和便利性

　　大中电器拓展部严迎从事选址工作已多年，据他介绍，大中目前在北京共有60余家门店，其中业绩最好的中央电视塔店年营业额达10亿元以上。

　　对于大中来说，选址工作最重要的就是考察周边是否有商业氛围，交通是否便利，以及顾客购物和消费习惯。为此，拓展部的工作就是分组调研、实地测量。通常，他们会到所选区域的街道上掐表测算车流、客流，获得本地区车辆流动的数据以及行人的分析资料，甚至深入社区居委会调查人口数量、年龄结构、职业分布和收入水平等，据此设定营业面积和范围。

　　严迎说，选址是一项非常琐碎的工作，考察的范围多种多样。大中拥有专门的选址部门和人员，他们对于城市的熟悉程度，不亚于统计部门的调查队。而这是以长年累月在外奔波为代价的。大中已引进了“综合数据分析”系统，将前述调查的数据输入，测算租金与销售预估的比例，作为能否开店的重要标准。严迎还总结出了“严氏定律”，代表大中特殊的选址技术。

　　而最能证明大中选址正确的是中央电视塔店，这个最初不被一些人看好的位置，因其2万平米的免费停车场的便利性，为大中带来了充足的客源，如今已是大中其他门店乃至全国家电销售的风向标。

　　纵深布局密切关注规划、街道变更

　　严迎介绍，大中门店的辐射范围一般在1公里左右，而经营业绩最好的中央电视塔店辐射范围则达到10公里左右。与国美、苏宁等不同，大中在北京已有20多年的历史，旗下门店基本覆盖了所有成熟商圈和区域，因此新开店首先要考察的是，目标区域是否在现有门店的覆盖范围内。

　　他说，新开店一般会选择较为成熟的商圈或准成熟生活圈，成熟商圈饱和度很高，市场划分也很细致，进入成熟商圈除了租金高以外，还要处心积虑思考商场定位、竞争策略等。而在发展区域开店，政府发展规划和城市扩张步伐会提高商圈含金量，这样也有充足的时间随着区域的发展来发展自己。因此在选址时，选址人员会密切关注市政规划、街道变更、拆迁公告等来自政府部门的信息。

　　从2002年开始，大中就开辟了郊区店战略，把旗舰店建到了北京郊区，比如北至回龙观区域，南至大兴、房山，东至通州等。大中还把门店开到了人口密集、接近城市主干道的大型居住社区如富力城、世纪城等。大中电器广宣部负责人曾表示，大中要把店面覆盖到所有郊区，把家电连锁做成超市连锁一样。

　　规避风险从失败案例中看潜在风险

　　选址当然也必须防范潜在的风险。近期大中选址的一个失败案例是广渠门店，对于该店的撤出，严迎分析说有多种原因，比如两广路上家电连锁布局已经很密集，比如房东承诺的物美超市进入没有实现等。

　　对此，业内的共识是，失败案例中所暴露的潜在风险在选址前期应被充分讨论，正如严迎所介绍的，前期调研的内容还包括商圈转移、未来前景分析、区域其他业态分布和布局等，还必须继续考察所租房屋内部的结构是否适合自己经营，是否需要大的改建，房屋出租方究竟是否是真正的房东等等，都应该进入数据分析和决策过程。

　　◆投资建议

　　投资社区商铺考察4个方面

　　由于目前社区商铺相比其他类型房产投资总额低、风险小，收入回报稳定。而位于大型成熟社区内的商铺更是具有长线投资的价值，而目前投资社区商铺应该注意以下几点。

　　1、选开发商

　　首先，选择诚信的开发商，要了解商业整体规划，不要只看前几年的固定租金回报。如果没有长期可持续发展的商业规划，这样商铺失败的几率是很大的。

　　2、看规划

　　看区域规划。尽管目前商铺进驻率低，但由于政府规划，以后周边会有交通枢纽中心、换乘中心等，这样的商铺就算目前租金回报率低，还是有极高的投资价值的。还要考虑规划中的配套设施建设，如公交车站、学校等，如果周边规划再有写字楼、商场等附加值更高的物业，那更是要抓紧投资了。

　　3、考察人群

　　考察社区人群。目前许多新开发的小区都在较远的地区，而新兴小区的商铺有一个升值的过程，也就是从生铺到熟铺的过程。

　　随着小区的入住户数和常住人口增加，小区慢慢成熟后，商铺的投资价值才会提高。所以在投资社区商铺时一定要考察社区内人群的数量和层次。位置在小区深处的店铺，投资者则要慎重考虑。

　　4、了解经营范围

　　要了解社区商铺经营范围。投资商铺之前一定要了解清楚社区商铺的经营范围。而目前对社区商铺经营范围有严格的限制。如餐饮、娱乐限制很严格、很难取得营业执照。所以在您投资之前一定要了解社区商铺的经营范围。