商铺投资的五项技术条件

    商铺投资过程是一个复杂的决策过程，赛睿顾问认为商铺投资者在投资过程中需要考虑以下5项技术条件：

    1、商铺是否位于商业区域内

    在商业区域内的商铺，在经营方面有互补作用、互动作用，在对外宣传上也有规模效应，所以在商业区域内的店铺，其投资获利能力远远超过独立的店铺。为此，投资者在投资商铺时，应尽可能在商业区域内选择。

    位于交通运输站的店铺，以上班族为主要服务对象，主要经营日常用品以及价格低较且便于携带的消费品为主。 

    位于住宅附近的商铺，以社区居民为主要服务对象，主要经营综合性消费品为主。

    位于办公楼附近的商铺，以经营文化办公用品为主，且商品档次应较高。

    位于学校附近的商铺，以文具，饮食，日常用品为主。由于学生购买能力有限，商品以中、低档用品为主。寒、暑假对这些商铺影响很大，房地产投资者对此必须有清楚认识。

    通过对以上不同商业区域，商铺不同的功能性特点的介绍，可以发现商铺是极富个性化的房地产品种，商铺投资者必须在投资过程中进行足够的研究，要考虑商铺所在地段的商业环境、客户基础、客户特点，从而对商铺的位置、大小做出符合未来经营需要的选择，毕竟所投资的商铺最终要由租户经营，

    2、是否选择了合适的经营者

    商铺经营者的水平高低是投资商业店铺能否盈利的关键，投资者应注重选择好的租户，聘请高水平经营人员，或经营能力强的人员。如果选择的租户其经营内容不适合周边市场环境，或者经营水平低，管理素质低下，必然导致商铺的经营混乱，最终也会导致经营亏损，并不得不关门歇业。如果租户关门歇业，尽管可以再选择新的租户，但商铺一定时间的空置是不可避免的，所以发生租金损失也是必然的。

    3、商铺规划设计是否良好

    商铺的规划设计对商铺的功能性影响很大：高水平的规划设计，可使得店铺显得品种繁多而井然有序，从而吸引顾客；规划设计不科学、缺乏对经营者、消费者功能需求的商铺一定会给商铺投资者带来损失。

    在前文我们已经就商铺两级客户的问题进行了介绍，在此举例说明。如果一个商业房地产项目规划设计不合理，商铺的面宽为6米，进深 20米，那么这样的商铺的功能性就有问题，合适的租户比较少。租户范围缩小，商铺的投资价值必然降低。对于位于大型购物中心里面的商铺来讲，不合理的规划将导致有些地方的商铺很难被购物者看到，这样的商铺零售商是不会轻易选择的，除非整个购物中心的商业环境特别好，零售商因为商铺外部的因素做出选择。

    4、是否选择适当的行业类别  

    商铺投资过程中，除过对上述三个技术方面的问题做考虑外，还需要对商铺可能适应的经营行业做甄别。我们难以设想一个商铺投资者在进行商铺投资时居然对拟投资商铺适合的行业未有任何感觉，就盲目进行投资的情况。当然，一般的商铺投资者的确很难对商铺投资的深层问题做哪怕是初步考虑，原因首先在于商铺投资者对商铺投资相关的专业知识不够了解。赛睿顾问致力于推动中国商业地产的发展，提高国内商铺投资者的专业化水平将成为赛睿顾问重要的工作内容。

    关于商铺适合行业的问题，仅举几例说明。比如，在火车站，汽车站附近，投资批发性店铺为宜；在居住区和办公区，以投资零售商铺为宜等。

    5、是否投资于专业化的商品店铺  

    在大城市里，有些公寓、写字楼、商业混合的大厦，即所谓的“综合楼”，上层供居住及办公使用，底下几层作百货商场，虽然其优点是可保证有一定的消费者，但其混杂性带来的消极影响也很严重：人员混杂，安全容易出问题，而且容易产生矛盾。住户嫌公司、百货商场人来人住，既增加了电梯的拥挤，又破坏了宁静的环境，使其居住质量受到影响。公司、百货商场因受到指责而认为住户意见太多，所以最终会一定程度上影响其市场。 

    这类综合性房地产项目追根溯源，应该是上世纪90年代来自香港房地产商的概念。既然来自香港地区，我们就不必有多少疑问，毕竟香港地区土地资源紧张，开发商采取这种发展模式也实在是不得已而为之。正如上面所谈到的，这种综合房地产容易产生诸多矛盾，从而影响商铺的投资收益，既然如此，商铺投资者在投资选择时必须就到底投资在哪种商铺上进行判断，是投资专业商铺，还是其他类型的商铺。