商铺开发商困惑成就买铺人机遇

　　全售售不掉　全留留不起———

　　是不是商业地产项目出售就是失败，出租就是成功？这个不是绝对的。关于租售的比例大家一直争论不休。用开发商自己的话说，就是“全售售不掉，全留留不起”。因此，眼下开发商倾向于采取销售一部分，其余部分长期持有出租的办法。自持比例的逐步扩大，是目前的大势所趋。但是，租售的比例达到多少才能达到最完美的效果呢？

　　●持有型商业物业增多

　　目前，商业物业开发商一般不是经营商。为了实现资金快速回笼，开发商都选择将项目快速出售，出让经营权。诸多开发商都采取了销售商铺产权回收资金的方式，但此种方式极易造成经营上的失败，使商铺投资者受损。巨库、第五大道都是活生生的例子，为了达到资金回收，使项目最后经营惨淡。尤其在目前商铺投资者日益旺盛的情况下，原有借助商铺产权销售来变现回收的方式受到较大挑战。但从实践中看，自持比例的扩大还是有助于项目更好的运营的。

　　“对大型综合性的商业来说，基本是百分之百先招商，后销售，这样利处还是比较多的。”北京中弘集团总裁王永红先生讲道。六佰本是30%销售，70%是自己持有。销售一部分有一个什么好处呢，投资者投资每一平米的时候，有一个价值的增值，二级市场有一个价值的提升，如果有价值的话，也可以反映这个商业品牌价值的提升，从这个角度来说，如果可以销售一部分，百分之二三十的主导的业态来说还是比较有好处的。

　　中国商业地产联盟发布了《2007中国商业地产发展报告》，2007年年初对699家商业地产开发商的网上问卷调查显示：选择“只租不售”开发模式的达到了39%，而在2006年的调查中，选择持有型物业比例仅为21.4%。

　　可见，从长远看，商铺、写字楼、服务式公寓等商业物业出租及物业增值获取的收益，远远高于一次性分割销售，开发企业持有商业物业，是一种理性的选择。而分割销售商业物业，产权分散，会对后期的经营管理带来许多的问题。

　　●分割销售问题多

　　所谓的分割销售就是开发商将自己开发的一个大面积的商业物业按楼层分割为成百上千个小面积的独立产权单位，也就是一个个小商铺，销售给众多的商铺经营者或投资者，该商铺一般由投资者或经营者自己出租经营来获得收益，也有部分由开发商售后包租。

　　写字楼、商业分割销售，产权分散，后期运营会受到限制。比如，前一段时间吵得很火的尚都，最后也是因为分散经营、业态混乱，最后导致前期经营出现很大的问题。如果高端写字楼分割销售，同样会造成管理混乱、配套设施缺乏等问题。这类优质商业物业如果建设后分割销售，也很难体现其远期的价值，而且分割后物业管理、楼宇租金等都很难协调一致，会影响整个物业的形象。记者认为，商铺分割销售绝不是哪个人的突发奇想，而是商业物业开发与市民投资的需求相结合的产物，开发商分割销售的最直接的目的也就是想快速回笼资金。如果几十亿的投资单靠租金收入的话，恐怕要十几二十年才行，这对于国内一些资金不是很充裕的开发商来说无疑等于寻死。所以要改变分割销售的源头，关键是壮大自己的实力。

　　如果说写字楼分割带来的仅仅是经营与管理的阻力，那么商铺的分割销售却可能带来巨大的投资风险，进而有可能引发社会矛盾。因为商铺分割造成的产权纠纷是常见的。

　　●租售同样存在黄金比例

　　戴德梁行商铺部助理董事张家鹏表示，具体每个项目的租售比例，第一，与总体面积有关。那些总面积比较大而资金实力不强的开发商，迫于资金压力出售的比例就会多一些；反之就会少一些。第二，与卖场的形状也有关，比如长条形的出售比例可以大一些，主要是集中在某一端，对整体项目管理影响不大，如果形状不规则就比较难办；第三，与在项目中所处位置也有关，如果出售的部分在项目边缘，影响就不大，但如果在中间就非常影响项目整体形象，到最后甚至可能成为难以拔除的“钉子户”；此外，与招商目标客户所从事的产业也密切相关，比如有些产业多采用订单式生产方式，不需要租赁昂贵的商铺，那么如果商铺做这种招商定位就会出现偏差，最后只能卖掉很大一部分甚至全部。如果一定要划一个比例的话，最好出售的部分不超过20％，张家鹏说。