观点：社区底层商铺开发数量激增 经营后市不利

    利润可观、销售看好，将住宅楼盘的低层设计成商铺出售，因此成为国内房地产开发的“潮流”。与销售市场火爆相反的是，多数底商经营状况不佳，空置率居高不下。商业专家分析，底商与社区商业发展的要求相悖，前景并不看好。

    沈阳市浑南新区２００５年底刚竣工的一个２４层的楼盘，一至四层“依例”被设计成商铺。开发商介绍说，这些约占总住房面积七分之一的商铺，将被切割出售给中小投资者，最终将被开发成一个社区特色商业街。这些商铺的出售价格远高于住宅，但开发商对销售前景信心十足。

    开发商的信心与“兴趣”来源于开发底商的高额利润。湖南商学院李定珍教授介绍说，长沙市近两年新入市的社区底商价格都维持在每平方米七八千元的高价，是普通住宅的３倍左右。记者在沈阳市采访，也发现许多楼盘的底商每平方米单价甚至超过１万元。

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    将住宅低层设计成商铺出售，既可解决低层住宅销售难的问题，价格也高于普通住宅，对开发商来说算得上一举多得。但对中小投资者来说，市场风险难料。

    ２００４年初，沈阳市民马先生以每平方米７２００元的价格在太原街附近的居民小区“抢购”了一间２６平方米的商铺。同年６月开业以来，由于人气不旺，已连续三次遭遇退租。他说，两年来商铺的招租时间远长于开业期，租金已一降再降，还贷都很困难。

    中国商业联合会购物中心专业委员会秘书长郭增利认为，我国大中型城市大型商业设施扎堆建设严重，趋于饱和。社区商业以灵活性、个性化、便利服务等特点，将成为我国零售业及商业地产中最有投资潜力的项目之一。但底商作为目前我国社区商业的主要形式，在商业业种、业态组合方面局限明显，存在着业态单一、多元化经营不足的隐忧。

    社区商铺利润较薄，投资回收期长，并不像开发商宣传的可以“一铺旺三代”。李定珍教授分析，从长期看，底商经营也存在明显缺陷，属于易被市场淘汰的业态。社区商业是为周边居民提供便利的生活服务，优势在于“便民、利民、为民”。而按照住宅标准建造的底商既难以满足商铺经营的硬件标准，同时也涉嫌扰民，影响居民的生活质量，不符合社区商业建设以人为本的服务理念。

    底商在商业经营方面的种种不足并没有受到各方足够重视，一个重要原因，在于开发商高价出售商铺后，就将投资风险转嫁给了广大中小投资者。李定珍认为，这种模式导致开发商不必为底商先天不足的市场后果买单，既不必担忧底商的高空置率，也不用考虑能否符合市场需求，是否影响居民的居住质量等问题。

    李定珍认为，社区商业的专业化、人性化发展趋势，要求在居住区进行专区开发，整体规划。政府有关部门利用商业网点规划的指挥职能，引导、督促开发商科学开发社区商业，合理规划社区商业业态。