浅析商铺开发的致胜要素

    在开发商将目光投向房地产的高阶产品——“商铺”时，盲目开发导致的“死铺”现象成了开发商的心中之“痛”和难解之“痒”。
    与住宅开发等直接面对终端消费者的房地产低阶产品不同，商铺的客户链连接了开发商——投资者——经营者——(商户)——消费者等复杂环节，因此，开发商在开发上不仅要考虑终端消费者的需求及经营者的要求，而且还要结合投资者的投资方式来进行营销操作。其中最关键的有8大经营要素和4大投资要素。

    一、商铺开发的八大经营要素

    1.项目商圈：指商铺所在区域商业等级、竞合环境、客户群规模及购买力等因素综合构成的商业概况。其中客流量是一个极为重要的指标，它意味着经过商铺的顾客流量。客流量与客单价的乘积是销售额，因此现实客流量意味着商铺可能获得的现实销售额，而商圈变化或店铺影响带来的潜在客流量则决定了店铺的增长空间。因此是否临街实际上是对客流的一个重要要求。开发商开发的商铺应尽可能“开放性强、临街或临路”。

    2.可视性：指商铺尽可能多的在平面、立体范围内极容易被消费者看到的程度。开发商开发的商铺应尽可能减少障碍物、增加可视面。

    3.通达性：指顾客到达商铺的交通条件的难易程度，它意味着顾客可能到达的可能性。开发商应考虑外部客流与车流进入的方便性，比如增加过街天桥、地下通道或道路连接。

    4.停驻性：指顾客到达后能够停留或停驻的可能性，通常用商铺门前是否有广场或是否有足够的停车场来描述上述指标。开发商应考虑商铺门前广场、停车设施的设置(相当于目前规范要求的2倍以上)及进入停车设施的方便性。

    5.商铺类型：按照所在位置划分出的商铺类型。如商场(商业中心)内商铺、商业街商铺、市场类商铺、独立型商铺、底商商铺、裙房商铺等。开发商应结合项目及商圈特点，尽可能选择容易经营的商铺类型(如独立型商铺)开发。

    6.商铺环境：指相邻商铺或商业的关系(包括隶属项目的类型、运营方式、运营状态、管理水平等，它们对商铺价值起着重要影响)。商铺环境是微观意义上的“商圈”的概念。商铺的价值提升是一个动态的过程，其周边环境的状况及趋势对商铺的价值起到关键作用。开发商应结合项目及商圈特点，尽可能改善和提升商铺环境。其中通过给予优惠，引入具有商业号召力的品牌商业组合是开发商的较好选择，尤其在那些商圈环境先天不足的情况下。

    7.商铺结构：商铺的坐落、面宽、进深、层高、墙体分割、开门开窗、广告牌及楼层等都对商铺价值有较大的影响。如底商就涉及到很多禁止项目，社区商铺层数一般不应超过3层等等。

    8.商铺配置：指商铺基本设施配置，包括商铺的上下水、电、采暖、燃气等技术性指标的保证，对商铺的功能影响也比较大。开发商应结合商业经营用途，考虑商铺的基本设施配置，如一般小型服装类商铺配电30KW就够了。

    二、商铺开发的四大投资要素

    1.价格空间：投资收益来自于商铺本身的价值增值与经营收益(出租或自营收入)，如果商铺初始价格高，就会影响增值收益和经营收益，因此开发商在价格制订上应有阶段性和策略性。

    2.投资模式：主要取决于商铺采取的付款方式，如一次性付款、按揭贷款、分期付款、分次付款、以租代买等多种方式的初始投入和资金成本均不同。开发商在目前的宏观政策环境下，应考虑方式的灵活性。

    3.收益模式：主要是取决于商铺投资者获取商铺投资收益的方式，如带租约销售、返租销售、自行出租、代理租赁、自行经营、特许经营等。开发商应尽可能支持和整合商铺投资者的投资收益方式，使得其收益最大化。

    4.运营模式：是商铺发售者或出租者的商铺运营管理方式，个别情况下，会成为致命的要素。如整体多层商铺分割产权式销售，其带来的潜在经营和收益风险较大，最好不要采用。