商铺开发量增大

    市民如何在商铺投资中立于不败？“2004年上海首届商业房产投资理财论坛”近日举行，由上海市商业网点办公室、上海商报社、策源置业等主办的论坛，共设定了上海商业的规划发展布局、商业业态研究与规划借鉴、上海区域商业特点与发展前瞻等对广大投资者、开发商具有指导意义的7组话题。市经委秘书长朱成纲先生、世博局副局长周汉民教授、上海社科院商业经济研究中心主任朱连庆、上海商业网点办公室主任浦祖健等专家，为商铺投资者进行了深入浅出的分析。

    三大区域是亮点

    朱连庆（上海社科院商业中心主任）明后两年，我认为，上海商铺将在现行发展的基础上继续推进，重点是伴随着城市改造和新的机遇而来的新兴区域，有三块地方很有可能成为今后几年上海商业网点发展的亮点。

    其一是五角场地区，目前正在大兴土木，加快建设，此地将成为上海东北部最重要的大型商圈，以满足杨浦、虹口、宝山等地的消费需要。

    其二是北外滩，已经开始拆迁，将建成国际航运、邮轮、商贸业务为主线的黄金商圈。

    其三是拟定的为2010年世博会召开的沿江选址，大规模的会展、宾馆、交易中心等，将成为商业设施的集群。

    社区商业再认识

    浦祖健（上海市商业网点办公室主任）一般提及社区商业和居住区商业时将两者等同起来，目前也有些提法将规划分类中区域商业的这一层面也包含在内。

    但根据居住区商业从属性的特点，依据住宅区的规模和商业服务人口的大小，从规划的角度在理论上应将居住区商业分成居住区、居住小区、街坊三个层面。居住区商业服务人口规模一般在5万人左右，居住小区商业服务人口规模一般在2.5万人左右，街坊商业服务人口规模一般在4000人左右。由于服务人口规模的不同，商业业态的设置也有较大的差异。

    社区商业主要配置超市、便利店、专业店、菜市场、餐饮、生活服务等网点；适当设置大型综合超市、文化娱乐网点和专卖店；一般不设置百货店、仓储商店、集贸市场等商业。商业的规模和结构会由于不同的社区类型有很大的差异性。

    商铺布局外移

    姜新国（上海在行置业咨询公司总经理）1998年上海的商铺总量约占全市各类物业保有量的5.6%。至2002年，这个比例上升到6.6%。这一个百分点在物业总量增加和商铺总量增加的双重增长的前提下变得格外重要，从增长区域分布来看，主要增长分布在中心区域。从区域比较来看，外围区域拥有量的比例低于平均水平，仅为6%。在“一城九镇”影响下，沪郊及两环之间区域的商铺将会有所增长，而中心城区的商业集聚因购买力扩散而降低速度。

    由于商铺投资价值和开发利润被广泛认可以后，本市的商铺开发增量情况比较突出，新开工面积和竣工面积具有放量性的增长，其中2002年新开工面积达到136万平方米，为1997年以来的历史新高点。由于商业用房的施工周期不长，1-2年就可以交付，届时需要吸纳大量商业资源，上海的市场空间很大，市场变化周期较长，有些状况出现的时间比较长；市场空间较小，变化周期比较短的区域已经出现招商困难的情形。

    购物中心出现变化

    谢振华（上海百联集团购物中心事业部副总经理）目前，购物中心的选址已经突破原单个商业业态的选址要求，如金角、银边、草包肚、或以市中心、商业街为局限，表现为，要求更多、范围更广：人口上，要考虑核心商圈自周边一公里范围内居住的人口数量及购买水平，并辐射到3-5公里范围内。交通上，除周边有发达便利的公共交通，最好靠近高速公路、高架路、快速交通（轻轨、地铁）。规划上，选址也须与城市发展规划相衔接，在规划发展区域内可形成新的人口导入区，构成该地区的潜在商机。

    另外，随着私家车的发展，大型购物中心必须具备大型停车场，地面交通必须解决人流、车流、货流三分离。对大卖场及其它业态中货流量特别大的，要设计送货及卸货的堆场、装卸平台和专用货运通道。