投资产权商铺当心打水漂 租金仅够交管理费

    东方网10月18日消息：“现在收上来的租金仅够交管理费，更别谈当初承诺的8％回报率了。”正在银行交纳商铺按揭款的吴小姐显得颇为无奈，投资产权式商铺的教训让她心痛不已。

    一年前，吴小姐在开发商铺天盖地的广告攻势下，开始投资产权式商铺，并且享受了一年的高额租金返还。但之后，情况出现了变化，由于吴小姐的商铺所在商场倒闭，开发商此前承诺的高额租金回报从第13个月开始中 
断，吴小姐也只好将自己的8平方米商铺出租给小贩经营，每月收取的租金仅够交纳管理费、水电费。吴小姐表示“当时一时脑热，现在才落到这个地步，现在只希望那个地区能再旺起来。”

    据了解，一般产权式商铺投资的操作方式是，开发商承建一个大型的商业项目，然后按照一定的布局和设计，分割成面积较小的若干单位，将此出售给投资者。投资者拥有该部分面积的产权，但是不具有独立经营的权力，而由开发商或者第三方成立的经营公司经营。租金由经营公司统一收取，然后按约定返还给投资者。

    “一开始，我认为这种操作方式可靠”，吴小姐表示，在签约购买商铺的时候，一家当地知名的百货公司已经进驻该商场，“但我们没有想到的是，开发商是先拿自己的钱补贴给了那家百货公司，也就是说一年中我所收到的租金中，有一部分是开发商自己的钱。”

    据吴小姐介绍，开发商与商场约定的租金要远低于市场价格，不足部分则由开发商垫付。那家商场就是冲着低租金来的。后来，由于商场经营不善，撤出了该商业项目，相关投资者去找他们核对账目，才发现了个中蹊跷。

    针对投资产权式商铺的风险，中信实业银行理财专家提醒投资者，产权式商铺项目大都打出“高额返租、到期回购”的诱人口号，但对于产权投资者而言，经营公司届时是否如约返还稳定回报以及到期回购等约定义务，是投资者面临的首要风险。

    由于产权商铺投资涉及开发商、客户、经营公司等多方主体、买卖合同、租赁合同等多层法律关系，因此产权式的投资行为远比单纯的房屋买卖行为复杂。另外，产权类投资的年限动辄达10年、20年，因此也存在着很大的不确定性。

    同时，产权式商铺由于在商铺分割的方法上缺乏相应健全的配套法律，若签订合同不慎容易出现法律纠纷。未来开发商这个大业主将产权转移到各个小业主手中，该商业的经营业态很难得到统一管理，如果遇到商铺的经营出现问题，就很容易影响双方当事人的利益。

    另外，有些产权式商铺的开发商只建不管，商铺售完后抽身而退。这样造成一些急功近利的开发商从销售难易的角度去设计房产项目。还有些开发商为了转嫁风险，尽快套现，根本不重视商铺的后续经营。而一旦日后的经营真出现问题，开发商早已套现并获取了丰厚的利润，运营商也可以临时退租，拍屁股走人，留下的“苦果”只有业主慢慢品尝。即使有相应的担保，但由于缺乏有效的监管手段和变现能力，担保也很难成为投资者利益的根本保证。

    业内人士建议，选择产权式商铺，投资者除了关心地段与价格，还应该格外关注开发商的背景和经营管理公司的实力。产权式商铺的价值有两部分，一是房地产本身的价值，二是商业价值。房地产的价值浮动不大，但商业价值却因项目的风格、经营者的能力不同而有所不同。这就要求投资者必须客观分析交通、区位、人流量等外部环境因素，还要考虑商铺的开发商、经营商等各方面的资质和水平，尽量选择名气大的开发商、成熟的经营团队。