江南明珠苑商铺招商说明暨SOHO公寓签售会记实

    [提要]相信周市镇政府服务企业的进驻一定会为江南明珠苑的“星岸天地”带来更广阔的商机和更美好的发展前景。接下来有请上海博威置业集团营销总监孙懿先生为我们详细介绍一下项目情况，掌声欢迎！孙懿：各位领导、各位来宾
相信周市镇政府服务企业的进驻一定会为江南明珠苑的“星岸天地”带来更广阔的商机和更美好的发展前景。接下来有请上海博威置业集团营销总监孙懿先生为我们详细介绍一下项目情况，掌声欢迎！

   孙懿：各位领导、各位来宾上午好！今天让我在这里对“星岸天地”的商铺产品做一个介绍，我今天对商铺产品做的讲解可能是班门弄斧，因为今天有很多专家在这里，今天我还是要介绍一下这个商铺。

   “星岸天地”商铺我们称之为欧洲风情广场，主要是江南明珠苑周边高层社区的社区型商业。我想讲到商铺的时候，我们先提出四个问题，大家可以先考虑一下，第一个在投资方面，住宅、办公、商铺我会选择哪个？二目前昆山有四大商圈，加上长江北路选择，你会选择哪一个？第三个就长江北路区域来说可以选择哪一个？第四是“星岸天地”一共有76个商铺选择哪一个？

   第一个问题，从投资房地产类型来说，第一个如果是投资的话，投资是看眼光，最重要一点在于“先下手为强”，如果我们晚一点做，结果可能就不一样。所以投资一定要尽早入市，抢在先期价格最低的时候进入。

    第二点，对于房地产投资来说，住宅、办公、商业，会受到政策影响、市场影响最小的就是商业。为什么这么说？除了自然灾害、战争和经济衰退以外，任何因素都无法重创商铺带来的投资，商业会产生什么因素？比方说原先这个区域是居住区或者是商业的重要区域，但是政府买断这个片区的机能变成工业园区，或者说商业区域改成居住区域，这样会产生商业状态的变化，产生收益递减而不是递增。还有自然灾害、战争，如果是有战争的话商铺肯定是暴跌的。除了这种重大的灾害性影响以外，基本任何一种都无法改变它投资回报的增长。

    历史上有这样一个过程，包括1929年美国的股市大崩盘，商业价值完全没有了，还有通货膨胀的暴涨。但是一般情况来说，就目前中国的经济形态来看，最稳定投资就是商铺。

   目前房地产投资市场的发展情况和上世纪90年代初的房地产发展有本质的区别，宏观调控不会上海房地产业的发展，目前从宏观调控来说，都会讲到宏观调控是国家调控经济，让它正常、平稳运行发展的基础。所以说这次宏观调控是正常的，而且是非常应该的，是为了保证房地产业以及宏观经济正常运行，所以不用担心我现在投资房地产、投资商铺未来会有什么惨重的失败，不会。

    第三个现在很多市场的理解，房地产本身是一个大范畴，是投资、保值、增值的产品，所以很多人认为房地产会无限度的下跌，未来继续走平，这是不可能的。

    投资住宅是赚有钱人的钱，而投资商业不仅是赚有钱人的钱，还是赚有钱的企业的钱。目前昆山商业人均面积是0.8，上海及周围人均商业面积是1平方，除了我们目前在昆山商业规划还没到极致状态，跟总量就有20%的差距，所以说肯定是有一定的增长空间。

    目前昆山经济不断增长，目前的商业形态大多数是以条状商业为主，整个城市缺乏一定规模的集购物、休闲、娱乐一起的消费场所，所以这也是目前“星岸天地”存在比较大的增值空间和投资潜力。

    讲到社区消费，上海今年零售额500多亿，穿着消费品是177亿，今年上半年上海人的人均消费超过3000元，穿着超过1000元。国美有一个战略就是挺进社区，在社区五公里范围内建设国美连锁店，从本来商业办公的区域转向社区商业，就是因为从国外经验来看，社区商业有很大的增长潜力，为什么会有增长潜力呢？因为客源稳定，营业额有保证。如果你是在上班的途中、办事的途中会静下心来买东西吗？肯定不可能。但是虽然社会的发展，居民一般注重自己的休息状态，所以社区商业不断增加，是一个非常好的投资方向。

    第二个是人民路、亭林路、前进路、北门路、黄河北路选择哪个？

    人民路商圈基本是昆山最著名的商圈，大家想买好一点的东西的话都会到人民路商圈购买，人民路商圈办的比较早，资源非常好，所以占据了昆山市场的很大份额，业态非常宽广，但是存在一个问题，它实际是一个不同消费群体，从低端到高端。这个在商业发展早期阶段会形成这种综合性、跨度非常大的商业。人民路现在还是处于偏早期的阶段。

    亭林路商业街从它的位置包括资源，亭林公园等等，也有比较好的商业氛围，由于近年售楼处很多，人流不是非常多，所以在这种情况下，换手率高，所以商业氛围在不断下跌，租金价值也因为售楼处增多而抬高，这样不利于商业圈的发展。

    前进路商业街以休闲餐饮为主导，目前像银行、医院、企事业单位这些企业进入是在把商业一段一段的切断，商业最主要的是连成片和相互对应，这样的不断的切断影响了商业氛围，难以形成较大的商业规模。

    北门路商业街以餐饮和服饰为主，定位不高，偏向中低端发展。

    黄河路也是餐饮为主，规模大小不一，经营状态比较好，也是比较昆山成熟的地段。

    在昆山东北部区域，像江南明珠苑周边高档的居住区反而缺乏大规模、有档次的商业配套。所以在这里设立了易初爱莲，易初爱莲的进驻会吸引更多的大规模商业企业进驻。这样对整个商业氛围有很大的提升，商业规模越大，辐射周围的人群就会越广。

    第三个是长江北路选哪个？为什么江南明珠苑商业潜力非常大，江南明珠苑首先是在社区拥有大量的高端人群，我们社区里面有40%左右、40%以上的是境外人士，包括香港、台湾、各地的外籍人士，很多是高收入人群，所以江南明珠苑的业主消费潜力比较大，同时江南明珠苑获得了这么多的奖项，产品品质非常好，也是在不断的吸纳这种高端的住户，这样对江南明珠苑来说最终入住5000到10000三高人群，高学历、高品位、名流人士，这也对我们的楼盘带来了很大的升值潜力。

    “星岸天地”总共是9500平方，是以法式风格为主的商业街。“天时”目前在昆山本区域高档住宅的建设，带来了大量的人口增加，目前有很多小区还是在交房之前，但是有一定的人口入住，在未来一到两年，商业化会快速递增，本区域巨大的人口为区域商业的形成打下的基础。“地利”，前面讲四个商业中心在市中心，一个在北部，北部有30万人口要消费，北部商圈对于中高档定位的消费场所可能目前还是暂缺，所以这也为我们“星岸天地”提供了一个很好的空间。而且我们是聚合型的商业，各个商铺人流的回轮会越来越多，比条状商业发展的速度会更快。“人和”目前博威集团开发的江南明珠苑已经是成为在昆山知名的物业，也是由博威物业进行管理，博威物业也是几次派人到外国学习，在社区服务各方面都非常好，我们这个项目招商后，我们会打造精品的商业管理公司。

   为什么现在很多商业没有成功，一是格局没有产生回流，没有很好的统一管理，如果是非常分散的经营方式会产生逐渐的衰退，不可能商家为你打工，也不可能大家联合做什么事，所以要把各种商家整合在一起，进行综合管理，类似商场的管理。

    第四个问题，“星岸天地”76个商铺我选择哪一个？这里面讲到“星岸天地”的一些定位的基础，包括楼盘的知名度和里面的住户，还有周边项目的空白和我们项目的特质。待会会有一些解说。我们目前定位是中高档商业中心，组合模式是中高档生活超市加休闲美食，加上西式购物街。

    我们社区内的住户结交的朋友，可能会在一起聚会、聊天，包括商业上的客户基础、人脉关系可能带来很大的消费人群，对我们的商业有很大收益上的支持。总体布局来说，我们主要是解决了这样的问题：一，使目前昆山很多商业是线状分布，我们“星岸天地”为与长江北路和萧林路的十字路口，我们这个商业跟对面的易初爱莲形成了商业呼应，他们的辐射你非常广。二，引进商场的概念，里面、外面四通八达也就是解决了把它商场化，商业的外接和内接的区隔缩小。

    还有一个巨大的优势，我们这个商铺水电、宽带、有线电视齐全，可以根据自己需要建造室内卫生间和厨房，这也是目前我们对社区商业布局的规划。目前有一些西式简餐、流行服饰、移动营业厅、美容美发、汽车配件、汽车二次经销等等，还会引入上岛咖啡、港式西餐厅等等一些有特色的商业业态。其他的生活配套，银行、便利店、药店等等为社区生活做一定的配套，社区生活的配套不仅限于江南明珠苑，还为周边其他的社区提供便利。

    接下来我们举个例子，做一个“星岸天地”收益的测算，目前商铺的总价是49万到190万。这里有一个测算，年租金回报9.5%。我们对比了三个铺位，三个铺位基本上租金都是在1块到两三块的租金，我们在这里举出一个商铺是148铺，是59.16平方，售价49万多。从这里可以看出，如果按照2.2%的租金收，可以达成租金收益率是9.5%，目前一到三期商铺的租金价格基本上也在2.2%左右。这是比对的一个数学方法，配以不同的权重和比较系数，最终算出江南明珠苑商铺租赁价格是在1.2到2.2%区间（就目前情况），按照刚才测算可以得出租金回报是9.5%，不包括商铺本身价格的增值。比如上海的社区商业国美在1997年的时候商铺价格在10000多一点，经过9年的时候，现在是5万到6万的商铺价格，所以社区商业在高档的住区的话商业发展会是几倍。

    刚才已经把整个商铺前前后后分析了一下，大家也会有各自的看法，可以提出一些问题，谢谢大家！