三类商铺投资价值分析报告

 
    虽然目前楼市销售一片红火，但是随着房价的继续攀升以及调控政策的不断出台，房产投资的风险增加，于是一些精明的投资者开始将目光转移，而商铺市场则成为一些投资者的关注焦点。如今南京市场比较多的商铺主要分为社区商铺、地铁商铺、商业街商铺、市场类商铺等，它们目前的运行状况如何，在各区域的分布怎样，未来有无发展潜力……以下我们将为您一一作出分析。

    社区商铺：三大新区供应量较大

    『投资个案』 房价和租金齐步上升

    来自镇江的李先生60岁，刚刚退休。看中商铺投资潜力的他刚在南京尚东区买下一间40多平方米的商铺，由于手头还有些其他事要处理，他决定先将商铺租出去，等自己闲下来的时候再亲自经营。李先生在接受记者采访的时候表示，“半年前尚东区的商铺是每平方米10000元上下，现在已经15000元，半年下来租金收益很不错，加上现在仙林这边的长期规划很好，以后还可能形成一个大型的商业区，我觉得投资这里的商铺准没错。”

    『行情分析』 江北板块社区商铺成交最多

    目前社区商铺在各大板块广泛存在，是众多商家的投资热点，而江北、江宁、河西和城中的社区商铺则最为抢手。中房指数显示，6月全市的成交总面积为42102.17平方米，7月全市的成交总面积为28726.66平方米。

    具体来看，江北板块7月份的成交面积达到13417.23平方米，是全市7月份社区商铺销售面积之最，而江宁、河西板块则紧随其后，其中江宁板块的许多社区商铺已经售罄，部分商铺将于8月底开盘，河西7月份的成交面积达到5858.37平方米。而城中社区商铺的成交面积也达到5000多平方米，且前段时间的火热销售态势已导致目前市场上商铺供应面积的严重不足。

    『投资建议』 前景光明，但须谨防市场饱和

    东南大学的张建坤教授认为投资社区商铺前景光明，目前房地产业的大形势良好，一线、二线城市都在向商业地产方向过渡，社区商铺就是商业地产的形式之一。社区商铺的功能是要满足一定区域内的居民的正常需求，人们生活水平的提高带来需求的扩大，因此社区商铺的投资前景会比较好。

    江宁房地产协会秘书长张国安则认为，社区商铺需要谨慎投资，商铺投资的前景不能一概而论，各个片区和地块都有各自的不同点。社区商铺是为附近居民提供便利生活的，投资前

    事先需要认真考察社区周边的配套情况。目前像江宁、江北片区这类的“城乡接合处”发展不错，基础设施、交通状况都在改善，社区商铺也尝到了甜头，很多有了一定积蓄的人一拥而上投资商铺，最后反倒找不到自己的市场。当周边的配套已经满足了居民大部分的生活和发展需求的时候，商铺的投资回报率就不那么乐观了。社区商铺配套原本是要满足周边居民的方便，不能搞得过多过滥以至没有市场和经济回报。投资者在选择社区商铺时要关注周边市场是否饱和。

    『重点推荐』               

    名 称     片区 面积(平方米) 均价(元/平方米)     销售热线

    阳光聚宝山庄    城东    60-100     11000-13000      83881300

    中海·塞纳丽舍 河西    80-180     26000      86899688

    铂领         河西     77            23500      86422988

    云锦美地     河西    70-300多        20000-28000     86429999

    盘锦花园     江北     120     6000      58735959

    尚东区     仙林    50-1500     14000      86997582

    康桥圣菲     仙林    80-90     20000      85890088

    地铁商铺：

    几家欢喜几家愁

    『典型个案』

    有的生意不错　有的惨淡经营   

    一家在新街口站承租商铺的老板告诉记者，由于他们商铺的地理位置不错，20平方米左右的商铺面积月租金已接近1.5万，差不多达到750元/平方米的水平。由于他们经营的是饰品店，生意还算不错的，日营业额好的时候接近千元。

    目前部分地铁商铺的租金是比较高的。以新街口站为例，2005年时的起步月租价已高达550元/平方米，而现在普遍在600元/平方米以上。但是其他相对冷僻地段的地铁商铺由于人气不足，租金价格较低。

    『行情分析』

    新街口站地铁商铺一枝独秀

    从目前的整体运营情况看，除了新街口地铁商铺比较火爆外，其他站点暂时还不尽如人意。新街口站地下整体有三层，目前已吸引了麦当劳、肯德基、贝塔斯曼等知名品牌的介入，庞大的客流量使这里的商家几乎从早忙到晚。一位珍珠奶茶店的服务员告诉记者，“现在的生意还是不错的，特别是节假日的时候人手都特别紧张，一天卖出个500多杯没问题。”

    与新街口站相比，其他站点的商铺运营则要“惨”得多。由于客流量的原因，很多站点的商铺多数也是开开关关，奥体中心站、小行站等多个站点内的商铺大多处于白晾状态，红山

　 动物园站只有一家小的蛋糕房和一家奶茶店在经营，而鼓楼站内的地铁商铺也是近日才正式启动。据鼓楼站的一位工作人员介绍，在当初地铁开通之时还曾有不少通讯商加盟，甚至还有外地名校的招生点，但由于客流量等的原因，这些商铺是相继关门，生意也是非常“清淡”。

    『投资建议』 河西站或许是下一个热点

    目前地铁1号线的商铺是由江苏苏宁地铁商业管理有限公司独家买断经营权的，然后再对外招商，个人可以承租。

    江苏苏鼎房地产研究所的宋坚所长在接受记者采访时表示，目前地铁商铺的投资还是相对有点“难”，投资者在租赁时最好考虑以下几方面：

    其一，城中旺铺虽然生意不错，但是其租价已在一定高位，投资者不妨将眼光放远一点，选择河西地区。虽然目前河西站点的人流量不大，但这只是暂时现象。随着2009年地铁二号线的开通、过江隧道的修建、河西入住率的升高、地铁一号线的南延等，未来江宁、江北、城中、板桥的许多市民都将汇集在河西地区，因此这一地点租下来比较有发展潜力，将来转让也方便。

    其二，对投资行业的选择比较重要。一般来说地铁商业主要是快餐及零售业，增加一些生活服务店如发展便利超市、干洗店、点心店等可能会效果不错。

    商业街及市场类商铺：最考验投资眼光

    『典型个案』 投资者喜忧参半

    在奥体嵩山路附近投资了一处商铺的蔡先生告诉记者，他在这里购买了一套地段较好、面积100平方米的临街商铺，花了200万左右，由于河西、江宁、江北等地商铺发展正处于培育期，预计价格还会大幅度上升。但是，如果只是租的话，以较高的2.2元/平方米·天计算，一年的租金为7.92万元，年投资回报率只有4%。当然，蔡先生也认为，租金今后会随着市场的逐步成熟而不断提高，只是购铺者必须抱着长期投资的目的，有耐心等待这个成熟的过程。

    市场类商铺特别考验眼光，投资失败的案例也有不少。像城中一批在几年前曾经拍到5万元/平方米的“天价”商铺，在招租时却意外遇冷。记者采访了其中一间正在招租的商铺业主武先生，他说这间111平方米的商铺是他两年前花了600多万元买的，现在已不敢奢望高回报率了，只要能租出去就行。

    『行情分析』 新区商铺不断升温

    在南京著名的几大商圈——新街口、夫子庙、湖南路中，各式各样的店铺、专卖店数不胜数。

    令人惊讶的是，近一个多月以来，个人加上中介发布的出售新街口附近的商铺信息却只有区区数十条。

    很明显，像新街口这样人流量大的商区已经没有商铺可买，即使有闲置的，也是只租不卖，而且租金相当高，可以达到一年十几万到几十万不等。

    相对于城中闹市高额的租金和稀缺的铺面，河西奥体逐渐成为目前投资者最为看好的商业街及市场类商铺的投资板块，热度不断呈现。

    作为规划中与新街口并列的市级商业中心，河西奥体的商铺储备丰富，仅CBD的商业裙楼面积就有47万多平方米，特别是嵩山路板块，沿街旺铺显得尤为突出。

    据悉，目前河西奥体商业街商铺的销售均价在3万元/平方米左右，预计地铁二号线开通后，该商圈会成为未来奥体板块中最具价值的商业街区之一。

    江宁、江北也是商铺投资的新热点。目前正在热销的有东山镇板块的嘉顺·时代广场等。江宁片区的商业街和市场类商铺的价格较为便宜，售价一般在5000—10000元/平方米。

    此外，江北板块中，浦口区已有金盛国际家居、红太阳装饰城等家居、建材类的大型购物城；在桥北，正在建设之中的大型商业项目建筑面积就达２００万平方米，其中华东最大的商业地产华东MALL就位于此，随着沃尔玛购物广场、建材物流中心等大型商铺的建设完成，这一地区的商铺市场影响力将不断扩大，售价估计在1万—2万元/平方米。

    『投资建议』 要选准地段，考察市场规划管理

    就目前商业街和市场类商铺的投资情况，江苏苏鼎房地产研究所所长宋坚指出，由于当前商业街和市场类商铺普遍高档化，二手转让税率比较高，加上多服务于零售业，回收的利润有限，所以就目前的市场形式来看，与刚性需求的住宅相比，销售还处于滞缓阶段。建议商铺的投资者一定要看好地段和价格，考虑到预期的收益再做决定。

    像新街口地段价格过高，几乎处于无获利空间，所以，河西奥体、板桥等价格相对较低的地段可以考虑。此外，也有专家指出，选择商业街和市场类商铺，要注重周边尤其市场内的大环境，看看是否有总体的经营规划和有效管理，否则一盘散沙之下，个人的商铺也很难有好的出路。