经济回暖，教你如何投资商铺

    这是最好的时代，这是最坏的时代。

    对于大连而言，达沃斯的重返、十一黄金周引发的旅游旺季，让这座美丽的海滨城市赚足眼球，开发商也看到了更多的机会点，增加了机场、航空媒体的投放，面对来自世界的资本家，开发商也纷纷在金九银十的季节推出各自项目中的重中之重——公建商铺。

    于是，不难看到报纸媒体上的众说纷纭，无论是“中心”还是“左右”，且不管概念如何描绘，商铺投资仍需理性思考、谨慎慢行。

    曾经也服务过华润、新世界、金地、万达部分项目的商业推广，无论是万达的订单式地产（捆绑长线合作品牌，“共同选址、技术对接、平均租金、先租后建）、还是主打旅游标签强化家庭式娱乐消费的商业大盘，一般来说，商业地产都会注重经营商和投资者两方面的利益。

    从经营商角度考虑，开发商关注地段、关注规划、关注与其经营品牌、品类相适应的目标消费群;从投资者角度，会关心投资收益、租金回报、关注持续的消费群和市场的认可度，并结合利好的政策，保证土地价值投入不断攀升。由此，往往也在商业规划中产生了误区，过分关注经营者和投资者，忽视消费者。其实，一个好的商业，首先要关注的是消费者，没有消费者的“买单”，只能惨败。

    于是，我们看到万达订单式无差异空投下某种程度的惨败，也看到了伊势丹在济南的溃败。

    基于上述，笔者认为，投资商铺不仅看开发商品牌、不仅仅看地段，更应该站在消费者角度上去论证，关于优质商铺的标准，简单归纳，如下几点：

    地段，地段，还是地段。老生常谈的话在此不多说，地段决定的商圈（核心商圈、辐射商圈）、人群这些也不多说了;

    其次，看商街的规划定位，对一般住宅作品的商铺而言，一般分两种，社区服务型商业与区域服务型商业。前者服务客群单纯，但数量少，后者服务客群相对多元，客群基础也较庞大，并且从城市发展的角度，区域服务型商业做好了还能吸引其他区域的客群目标性消费，成为真正意义的城市商业中心;

    第三，看商街与住宅的关系，商街与住宅是互为价值链的关系，商街为住宅提供消费娱乐配套，住宅为商街确保消费人群。所以投资商街还应该结合住宅部分的产品类型、客群消费水平、客群素质去考虑。

    第四，分析商街动态，是否已经引入大型商业巨头，如家乐福、苏宁等，大哥哥带小弟弟的发展模式其实是万达订单式的一个变形，大品牌的辐射效应不可忽视，决定投资的安全性。例如家乐福，它直接覆盖到二级商圈、三级商圈。

    第五，商街一定要有概念，是餐饮一条街、风情街还是概念街，明确的主题往往更能吸引周边客群的目标性消费，这也是波特竞争战略（集中差异化）在商业地产的一种体现。除此，在商街定为下，应该从户型（进深、面宽、开间）结合未来招租客群是考虑，餐饮、服饰、美容，不同业态，对开间进深比是有不同要求的。

    手持以上五个标尺去衡量你心仪的商铺，相信你自己已有答案了吧。笔者也在此预祝所有投资者赚得盘满钵满。