万达商业地产开发模式的优劣 |
| 日期：2008-8-7 11:36:18 来源: 互联网 作者： | |
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例如作为当时万达集团在全国兴建的9大商业广场之一，于2002年投巨资兴建次年年底开业的沈阳万达商业广场从诞生之初就没过一天“好日子”，现在又不得不面对还不到三岁就突然惨遭拆迁的厄运。这是万达早期开发模式种下的其中一个恶果。 每个成功者在没有成功之前跟普通的企业没有任何区别，当成功后包装自己都是堂而皇之，外行的人太多只是见到其表现呈现出来的繁荣景象。如此复杂、漫长的盈利模式没有多少开发商愿意为之，我所接触地产商没有多少愿意选择商业地产为企业发展的主业务。毕竟在中国这个发展中的国家盈利的方法是如此的多。 在失败中成长，经过不断的实践摸索，万达进入了进化的第二阶段，找到自己在中国如鱼得水的开发方法——城市综合体，通过住宅、公寓、写字楼等物业进行短期套现，而不是简单的将小店面分拆销售，这样就有可能做到既解决短期开发资金，又可以通过不断运营提升小店面的租金价值，最终实现整个商业物业的投资回报率。第三阶段就是输入经营，在与大商家合作的过程中观察到一些可以自己发展的业态，在有些项目无法招到主力店的情况开始尝试自己界入运营，比如万千百货、万达影院，这些不断的摸索是积极的信号。但是结局如何，仍然将会面临很多跨行业带来的管理问题。 广东商业地产的操作者因为近香港的近水楼台的关系，较早接触香港正宗的商业地产运营理念及培训;站在专业客观的角度，作为最早受香港商业开发的教育，我们不认为万达的商业模式有多么的先进，因为它的本质仍然是地产开发，快速滚动的住宅开发模式，只是它通过极低的条件，较好的利用了一些商业品牌商家的招牌下整合成商业地产的平台。在全国各地攻城掠地，占领了黄金地段。按理说应该是很受资本市场喜欢的，为什么它一直到现在都没能上市呢？ 深层的原因其号称的强强联合商家能产生的租金实在不怎么吸引人，而且大部分的物业因大商家苛刻的承租条件而提升空间并不大，而这恰恰是投资市场最为核心的要求——投资回报及未来的增长潜力。这正是他们的瓶颈所在，而且要解决并不是容易的事。 |
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