北京购物中心风雨十年：从狼来了到猫来了

　　08年奥运的到来，给各行各业带来了巨大的商机，2007年北京市购物中心整体的放量400多万平方米，一时间总量的多与少的问题成为业内反复的探讨话题。

　　从“狼”来了到“猫”来了

　　北京购物中心在近十年里如雨后春笋般地发展起来，北京的购物中心从最早的北京西南方贸易初步试水的夭折，到今天的不断调整经营战略的金源贸。北京的购物中心经历了从无到有，从不断探索到逐步成熟。“我们可能还会清晰的记得，大概十几年前，当外资的零售业进入中国的时候，我们国人都说狼来了，应该说北京的商业地产，特别是以购物中心为主要形态的商业地产快速发展到今天，我们不得不感叹：猫来了。”中国城市商业网点建设管理联合会韩键徽副会长说。

　　韩键徽表示，近十年北京购物中心的发展稳中有序，主要呈现三大特点。第一个特点就是：开发商实力雄厚，理念先进，产权集中，统一管理。第二个是：地理位置优越，基本上都处于北京传统的市级或者是区级的商业中心，依托于大型的、成规模的居住社区。第三个特点是：开发商遵循商业发展的客观规律，不断的培育、优化和调整。

　　购物中心过多盲目化

　　中国商业经济学会副会长黄国雄表示，去年全国的商业面积是2.35亿平方米，假设每一个城市建35到36万平方米的营业面积，中国现有条件是否能支撑如此大的商业面积？从去年来看，竣工的5600多万平方米商业地产，卖出去的是4100多平方米，加上之前的总共闲置面积达4000多万平方米，所以购物中心不是越多越好。很多大城市商业地产发展过快，配套设施不能及时跟进，经营管理、人才缺乏已经成为大部分购物中心存在的问题。

　　交通促进商圈发展

　　在传统的经济条件下，交通发达在地区商业中，起到了非常重要的作用。黄国雄说，交通就好比糖葫芦的竹签，把所有的购物中心串起来，促进人流的交汇，但它的形成也是有多种原因的。因为环境本身不会产生聚积效应，只能是联动效应，所以地铁经济产生的是促进了快速消费品的集中，但是并不是意味着成为所有消费品、高档消费品聚集地。

　　奢侈品未必是生财之道

　　目前，北京扎堆集中开业的购物中心多数都定位在高端，但奢侈品和高消费未必就是引爆购物中心火起来的导火索。反而购物中心的定位是否应该考虑区域性差异，而不是盲目定位，急于引进国际品牌。如今，国外购物中心实行的大多是定制化的形式，一些定制的大品牌在购物中心占有很大的比例，这些品牌就是购物中心重要的特色，而国内购物中心刚刚起步，尚不具备这样的条件。

　　北京的购物中心未来的形势

　　对于如雨后春笋般匆匆亮相的购物中心来说，同质和调整可谓是永恒的话题。韩键徽表示，目前在北京可以看到已经开业的或者正在运营的购物中心确实存在着也一些问题，比如经营比较萧条，空置率比较高等。但导致这些问题的原因可能是由于定位不准，招商不善等等一系列的原因，所以针对北京商业项目的现状，也不能简单而论。用十六个字概括：快速发展、竞争激烈、优胜劣汰、前景广阔。

　　目前，从北京的商业地产的发展趋势来看，商、旅、文相结合的购物中心，将成为北京市商业地产发展的一个主流方向。