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编者：在党的“十七大”胜利召开的喜庆日子里，金源新燕莎Mall迎来了她三周岁生日。
作为我国第一家尝试企业，金源新燕莎Mall为我国Shopping Mall的发展提供了有益的经验。国际购物中心7—9年实现盈利，金源新燕莎Mall三年就走出了亏损。消费者的利益、厂商的利益和企业自身的利益都得以实现，这是中国购物中心发展的里程碑。
在成绩的面前，金源新燕莎Mall也在不断追问自己，这种新型商业业态在我国发展是否已经成熟并前景无忧了呢？
10月19日，一场关于北京Shopping Mall实践之路的论坛在金源大酒店举行。我国购物中心总体量是否接近饱和？购物中心未来发展模式是否会有所改变？购物中心应传递什么样的生活方式？这些问题成为专家们讨论的热点。
2004年10月24日，中国最大的Shopping Mall——金源新燕莎Mall开业，引发各界关注。有关专家为金源新燕莎Mall制定了前三年的发展指标，一是出租率能够超过85%，二是置换率达到30%，这意味着70%的企业能够维持甚至有钱赚。
如今三年过去了，金源新燕莎Mall始终保持95%以上的高出租率和99%的高履约率；置换率只有20%，80%的商铺都进入了盈利期。
应该说金源新燕莎Mall很好地实现了“三年指标”。业界不得不说，金源新燕莎Mall这三年是初战告捷，这种新型商业业态在我国有了成功的案例。同时，随着金源新燕莎Mall一天天的成熟，让很多城市的商业操盘手看到了希望，大型购物中心急剧升温。中国的市场现状能养活多少大型购物中心？在论坛上，给购物中心降温，是专家们首先提出的观点。
技术含量低的Mall必成泡沫
近几年，“购物中心”在各大城市急剧升温大肆兴建。
购物中心热的同时带来了诸多问题，去年上半年北京优质商业地产的空置率达到了18．87%，在一个非常著名的商业区搞的Shopping Mall推迟开业了三次，到现在还是试营业。
2006年，上海新增的11家购物中心中，有一半以上经营状况都很不理想。
中国地产协会副会长、中国人民大学博士生导师黄国雄用四句话概括了目前我国购物中心的发展状况：总量接近饱和，结构严重失衡，泡沫明显突出，潜质逐渐丧失。
黄国雄说，我国现阶段的购物中心存在四大倾向，一是越来越多，有条件的上，没条件也在上。2006年全国商业面积2．35亿平方米，如果按照600个城市平均，1个城市商业面积要达到35—36万平方米。一个城市的人口有多少？又能消费多少？
二是盲目做大思想严重。最近福布斯公布的数据可以看出这个问题，全世界十个大体量购物中心，其中8个在亚洲，4个在中国。
从全世界整体发展来看，购物中心现在呈小型化发展，欧美的购物中心87%平均面积在1 ．99万平方米以下。主要原因是地价上升，作为大型购物中心必须匹配1：1的停车场，有的地方还要2：1.1平方米的营业面积要支撑2平方米的地价，一般很难进入盈利阶段。第二个问题就是交通堵塞现象普遍存在。第三就是油价上升，购物的成本上升。第四是最重要的一条，就是社区购物消费功能逐步完善，就近就能满足购物和消费的需要。
三是越来越洋。都在创造全国第一，亚洲首创，世界一流。离开了中国现实情况，多数购物中心没有进入盈利状态，成功的不多，失败的不少。
倾向四是路越走越窄。作为一个商业地产它的概念是广泛的，是系统的。既包括了批发，也包括了零售；既包括了购物中心业态，还包括了加工、物流、配送以及酒店等等。但是现在大多开发商没有完善大型购物中心的配套设施，只存在单一的业态形式。
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