深圳商铺租赁活跃 经营才是衡量根本

    与商铺的买卖市场相比，目前深圳的商铺租赁市场持续活跃，租赁放盘量上升，租金上涨，尤其是罗湖、福田等中心商圈，租金价格上涨明显，让不少投资者看到了商铺投资“高而稳定”的回报率，纷纷看好商铺的投资潜力。一些专家提醒认为，商铺投资价值评估还有待建立更完善的体系，而租金并非是评估商铺投资回报的唯一标准。事实上，经营才是实现商铺投资回报的根本。

    投资风险因人而异

    记者了解到，不少从未涉及商铺投资的深圳人，目前都比较看好商铺投资潜力。赵先生是深圳一家公司的中层管理人员，这两年他在股市中赚了一些钱，想利用这部分钱投资其他项目。“我比较了几种投资产品，觉得还是商铺投资的回报较为稳定。目前正托在地产公司上班的朋友帮忙留意一些好项目。”

    “在投资大环境不好的情况下，一些商业地产受到了不少投资者的欢迎，这反映出投资者十分看好商铺的投资，尤其是一些地段佳、成长潜力大的商铺。”招商地产策划人员李先生表示，商铺作为一种投资产品还是很受有实力的投资客追捧。目前股市、住宅、基金等投资渠道都不容乐观，这令部分投资客的资金有转向商铺的迹象。

    专家表示，不同目标的投资者对投资项目的要求是不一致的。如果项目的目标客户80％都是财智人士，资金实力雄厚，那么他们对于商铺投资的风险承受能力较强，可以一次性付款投资；相反，如果项目的目标投资者80％都是资金短缺者，只想通过冒险投资来改善生活现状，那么他们对商铺投资风险承受能力则较弱，多是选择按揭贷款投资，期待以租抵供。不同的目标投资客户，有不同的市场反应。

    “目前，很多关注商铺投资的人士包括一些地产从业人员都会这样认为：把商铺的现时租金回报等同于商铺的投资回报，只以租金来定断其投资价值。确实，一个商铺的投资回报最直接的体现就是租金，但是租金只是一个动态的指标，它会随着经营机会的增大而增加。”李先生举例分析道：

    假设某投资者购买某个商铺时单价为5万元／平方米，该商铺为空铺，无人经营，就这样一直空置了5年，5年后有人以10万元／平方米买来，那么对于第一个投资者来说，他所购商铺的年投资回报率就是40％。但相信在这5年里会有很多人认为这个投资者的投资回报是零。“所以，除了商铺的租金以外，还有一个重要的指标来衡量商铺的价值，就是商铺的增值部分，即成长空间。商铺的投资回报率要用一段时期来衡量，这段时期可以是投资者从商铺入手到出手，也可以是商铺的产权年限等。”

    经营才是回报根本

    不少业内人士认为，抛去商铺投资“租金回报论”的误区后，可从以下两点来衡量商铺投资的价值。

    首先，寻找规律，经营为重。提高商铺投资回报的根本因素是经营，只有经营成功的商铺才有投资回报而言。因此，考察商铺的投资回报必须认定商铺的经营情况，而最先考虑的应是商铺现在和未来的经营情况，因为它是决定商铺能否实现价值的唯一衡量标准。作为商铺的投资者，要看清商铺的经营前景，一时旺并不代表将来旺，现在冷清也不代表将来会“死火”。在对项目经营潜质掌握后，计算投资周期，两者加以权衡才能作出更准确的投资判断。

    其次，建立完整机制和通用标准。衡量商铺经营情况需要考虑诸多因素，例如政策、地段、消费基础、商圈环境、经营管理等等，在不同时期，这些因素又会有不同的变化。住宅投资价值有一套完整的体系，而商铺投资回报评估还不很完善。因此，寻找商业经营的规律便成为每个与商业地产有关人士的目标所在，只有对商业经营有一个准确而全面的衡量标准，才能更准确地评估商铺的投资回报。