南京：金价商铺为何难生黄金收益？

    4万元每平米买来的黄金地段商铺，现在每年的投资回报率却大大低于预期。近日，记者了解到，南京一些商铺门面的空置率和空置时间也在延长。另一方面，由于房价的坚挺，市民炒铺的热情今年来加速高涨，商铺投资风险正在显现。

    商铺投资回报期延长

    新街口万达购物广场的出售价格几年前就达到4万元每平米，现在的租金价格却远没有当初的高。昨天，一位业主向记者报怨，苏宁银河国际广场的产权式商铺是南京热销的楼盘，一楼黄金地段的价格达6万元每平米，各楼层加起来的平均单价超过3万元每平米。商铺面积从7平方米到30万平方米不等，年投资回报率7%。而从目前该商场的营业状况看，既使苏宁承诺10年内给予每年7%的固定投资回报，成本收回期也将延长到15年左右，其利润也远远不够支付商铺投资者的回报。

    此外，南京门面房的价格也不低。记者在集庆门外云锦美地看到，沿长虹路门面价格高达1.5万元每平米。南湖商业街连家店的价格也炒到了8000元每平米。附近的一位房产中介透露，这里每平方米年房租400元。按此推算，100平米年租金4万元，投资回报率约4.5%。按照正常8%左右的回报率来看，已经偏低。

    房产商透支回报

    “商业地产建造成本比住宅建造成本要低，可一旦被冠上商业用房，价格就卖到住宅的几倍。”专业从事商业地产的南京问策商业管理顾问公司的苏晓晴总经理表示，过度的透支让商业地产投资回报进入风险时代。

    苏总说，在国外一般是大公司做商业地产，小公司做住宅地产，因为商业地产对资金和运作技巧要求更高。而国内公司是一边做住宅，同时做商铺，希望尽快卖个好价钱，因此抬高了商铺价格。

    除了对房产商商业运作技巧要求高以外，目前缺少统一或合理的商业规划也让商业地产的风险加大。江北的永利购物中心，由于没有统一规划，摆地摊的和卖高档商品的做邻居，生意低迷。苏宁银河定位在顶级购物中心，开业来却未达到其原有的发展目标，商业运作就是其中的关键。因此，造成的商铺纠纷在南京就出现过不止一次。

    市民应增强投资抗风险能力

    由于目前市民投资渠道偏窄，商铺投资仍然成为不少市民的投资热点，无疑中加大了风险积聚。

    南京商业地产专家认为，要解决问题，必须从政府、房地产商、购买者三方面入手。首先，在规划上，住宅和周边商业配套比例为7%。合理规划商业区，不要过度发展商业用地，造成商业用地过多。其次，商铺的价格控制在住宅价格的3倍以内。第三，运营上要有统一的管家，专业的商业规划可以加速商铺的成熟期。最后，市民在购买时要加强有关城市规划、商业分析等方面知识的积累，增强投资商业地产的抗风险能力。

    苏晓晴表示，房地产信托基金会将成为市民投资商铺的新途径。房地产信托基金就是将房产投资总额分成若干份，让投资人认购。以基金的形式出现，就告诉投资人有风险的可能，就像现在的股票基金一样，有可能赚钱，也可能亏。