上海顶级商铺贵在何处？

    排在第一位的是纽约的第五街，第二位是中国香港的铜锣湾，超过了巴黎的AvenuedesChampsElysées。2005年南京东路商铺租金是2160美元/平方米/年。

    这番数据，从一个侧面表明了上海的商铺市场越来越受到关注，在住宅市场受到调控的影响下，投资商铺已经成为最令人期待的举措。在今年出让的众多地块中，除了配套商品房地块外，也以商用地块为主。但在表面看似红火的商业地产市场，背后却隐藏着众多问题。专家指出，商铺市场面临的风险不容小觑。

极端租金不等于商铺价值

    “极端的租金，并不能代表整个商铺的价值。”沪上知名的商铺专家、上海在行置业投资咨询有限公司首席咨询顾问姜新国这么解释，“南京东路商铺租金跻身于世界20强，令我们十分欢欣鼓舞，但是商铺租金是一个十分个性化的问题，它只能反映这个商铺在某一时段里的价格真实，提示所在商业区域的行情，而并不是这个区域全部商铺的价格和价值的真实。”

    其实在商铺市场上，每一个商铺都有它自己的价值表现，影响价值表现的有“位置差”、“楼层差”、“面积差”、“朝向差”、“业态差”、“环境差”等等，任何一种差异都可能造成商铺的价值差异，但是经常有人以极端租金去推算或宣传区域或街市租金，结果造成很大的误差。

    在上海繁华街市上，如徐家汇、南京东路上经营烧烤或熟食的七八平方米小店铺一年租金就要100多万元，这样算，上海主要商业街的租金已经赶超纽约“第五大街”、巴黎“香榭丽舍大街”。而事实上，无论从业态还是经营状况来看，都还没有达到那样的水平。

经济增长不等于商铺数量增长

    目前，世界前50名大型零售商已有40多家在中国抢滩登陆，美国的沃尔玛、法国的家乐福、德国的麦德龙、欧倍德等著名零售业巨头在上海纷纷立足，并且都制定了进一步拓展市场的计划。

    而在投资商铺市场的外资，除一些中小投资者外，基本是跨国零售巨头。它们进入中国投资十分慎重，但一旦进入通常很难是一种短期行为。建设中的国际化大都市的商铺其潜在投资价值正被逐步认可。从一个侧面来说，上海商铺市场在国际市场上的排名也可以看作是整个中国经济的增长以及消费能力的增长。

    2005年初，上海市商铺的总保有量已经达到了2856万平方米，这个数字相当于1998年上海市商铺总面积的4倍之多。在人口增长速度有所控制的前提下，上海市的户籍人口人均商铺面积已经达2平方米以上了，如果以常住人口计算也已经达到1.4平方米，如果以后面一个数据为准，则上海人均商铺已经处于满足需求及接近饱和的临界状态。

    姜新国表示，住宅地产和商业地产的运作规律截然不同。商业地产的开发更为复杂，价值表现形式主要是租金，而租金则是经营的产物，因此商业地产的开发商不仅要考虑前期的建设、买卖，更要考虑后续的经营问题。商业地产无论是自用还是出租，都只有经营一种功能，没有经营就没有优质的项目。“最直接的例证就是大卖场搞得太多了，门店的盈利性下降，预测该类业态今后承租力下降导致物业价值下降，不是没有理由的。与此相对应的是休闲、餐饮业态的盈利状况向好，而所使用的物业具有良好价值提升过程。所以在消费增长而人口不增长的前提下，消费变化产生的是要求商业环境改善而非商铺增加。”

商业用地冰火两重天

    事实上，商铺的危险已经在去年的用地招投标中隐约显现。去年推出的商业用地比重很大，少量土地拍出天价，大部分土地却少人问津，尤其一些市郊公建配套设施，规划周期比较长，区块里供地量又比较大，造成城郊地区商业地块不受市场青睐。

    根据上海在行置业投资咨询有限公司的统计显示，2005年共计进行6次土地拍卖活动，共计推出的挂牌出让土地为705公顷，居住土地不多，约100万平方米，其余土地的用途基本为非住宅项目。比较具有代表性的是第三、第四次土地拍卖公告，供地几乎集中于清一色商业用地，以第三次拍卖为例，共计挂出土地39幅，仅一幅成交，特别是在第三次土地拍卖活动中，较多商业用地出现在商铺较少的奉贤。奉贤地块有7块：南桥2块，庄行、金汇各1块，奉城3块。奉贤是上海人均拥有商铺面积较低的区，调查数据反映1平方米不到，但是第三次拍买土地一下子出现了7块数量却很大。

    “商业用地过于集中在一个商业面积少的地区，同样会造成局部商铺过剩，尤其在人口数量少、密度低而商业聚集效应相对弱的新城、新兴社区等次级商业空间，过于稠密的商业设施，反而会造成无法形成商业气候的结果。”

    与此形成强烈对比的是，在大部分商业用地流拍的情况下，市中心成熟地段的商业用地却拍出了历史最高价，如四川北路地块，竹园地块及江湾新城地块，极限价格达到平均3000万元/亩。姜新国认为，一方面是土地流拍，一方面是拍出天价，这说明了2005年起，商业地产变得更有选择性，土地价差拉大，选址变得更为重要了。

    在姜新国看来，谨慎，是看待商铺市场的关键词。铺市场的关键词。