楼价跌租金涨不在商圈内 商圈投资也需天时地利

    广州的五大商圈一直是房产投资者关注的焦点，从楼市出现拐点以来，房产投资日益清淡，然而，近期“楼价跌租金涨”的消息又让不少包租公、包租婆们重新燃起投资热情。然而，这样的消息对于商圈物业来说，却并非是利好。

    楼价跌租金涨不在商圈内
                 
    当前广州楼市“价跌租金涨”已是不争的事实。然而，对于以商圈物业为主的投资客来说，却并非福音。本刊记者通过对五大商圈附近的中原地产分店逐一采访，得出了与我们预期不一样的结果。

    记者从对中原地产五大商圈附近的分店采访得知，上下九商圈、北京路商圈、站西路商圈、中大布匹商圈、桂花岗并梓元岗商圈五大商圈附近的二手房产并没有出现“楼价跌租金涨”的这一情况。倒是从中原地产统计的最新4月月评中得到这样的数据：二手房成交均价环比上涨1.9%达到8047元/平方米，老城区越秀更重返万元均价的高位。租赁市场方面，租赁成交面积环比微降5.7%；成交均价维持在上月31.9元/平方米/月的水平。

    “商圈内的房产一直以来处于比较平稳的状态，很难受到其他区域房价的影响。二手房价格以及出租价格基本上没有什么变化。”中原地产的一位分店经理如是说。

    不同商圈的不同投资机会

    很多投资者都会认为，商圈就是一个商业人员聚集的地方，作为必须解决的住宿问题，他们一定需要就近租住房子，所以每个商圈都存在大量的房产出租投机机会。

    但是上下九商圈内中原地产恒宝分店经理蒋永华告诉记者，“在这周围，基本没有什么二手房的房屋出租投资机会。”从目前的房产交易情况来看，购买二手房的一般都是自住，用于投资的“几乎没有”。“能够在上下九投资的，基本上都是家产比较殷实的，能够自购房，而不会在这周围租住2000多元、3000元的二手房。”即使有租住的都是少数的商圈内高层管理人员，或者是在天河区上班的白领。
 
    另外，该商圈内的房屋出租回报率也比较低。蒋永华经理给记者举出一例：恒宝华庭65平方米两室一厅的售价为90万，而出租价格仅为3200元/月，回报率仅为4.26，一般我们认为低于6%的回报率都不是很理想的。”

    与上下九商圈相同情况的，还有具有“寸土寸金”之称的北京路商圈，回报率太低，不适合投资房产出租。

    该区目前一个值得推荐的投资亮点在锦源国际公寓。面积为30-40平方米，售价为16800元/平方米的一室一厅，售价为60多万，但是租金价格高达6000元/月。原因在于该楼盘靠近海珠广场等繁华路段，但是附近的酒店比较陈旧，像丽都酒店都要600元/天。所以经济能力比较好的人都会选择整套租住锦源国际公寓。

    而中大布匹商圈、站西路、桂花岗并梓元岗商圈，商户所开设的都是小档口，与北京路商圈和上下九商圈相比，属于“小生意”了，商户会特别考虑就近租房。所以这几个商圈附近投资房产出租的机会比较大。

    投资也需天时地利
 
    很多投资客都存在这样的误区，只要投资回报率高，自己能够跨过投资门槛，就可以将钱投入进去，等着高利润的回报。他们根本没有想到，房屋出租也需要天时地利。

    站西路商圈中原地产家和苑分店经理戴昕雯就告诉记者，目前二手房销售的市场反应不热，“因为业主都不放盘了。”现在站西路商圈只有流花路附近有一个富力集团投入的旧房拆迁并再建项目，但那也是新房了。

    附近的桂花岗并梓元岗商圈也面临着同样的情况。戴昕雯经理解释，那些房子都是业主原来自己居住的，经过房改房之后出租。因为周边的皮具批发市场、鞋类批发市场、化妆品批发市场、服装批发市场等多个专业市场的存在，商户云集，所以根本不用担心租不出去。
 
    “一般一个星期之内就能租出去，最长的闲置时间不超过两个星期。”而且目前该两商圈内35-45平方米的一房一厅能租2200元/月，60-70平方米的两房一厅的租价更是高达3000元/月。“对于那些质量的房改房来说，能够租到这个价钱，算是非常可观的了。”戴昕雯经理说。

    相比较而言，中大布匹商圈附近的商机比较大。中大布匹市场商户、附近的广州国际轻纺城商户以及中山大学学生，是商圈内的主要租户。中大布匹商圈内的中原地产双子星城分店经理彭亚文说：“近2个月以来，平均每月都能达成十多宗二手房交易。”因为房价经历了去年冬的调整，业主不再观望，觉得以目前的价格销售，收益还是挺可观的。
 
    特别是2003年开盘的双子星城复式楼房，当时购价仅为6000元/平方米，而现在的售价达到14000元/平方米，升值超过200%。而28-35平方米的租价在2000-2300元/每月，46-56平方米的租价高达3400元/月，于业主和二手房投资者，都能够达到比较满意的收益。

    不同商圈须规避不同风险
 
    在记者的采访过程，各商圈范围内的专业人士都表示，投资一个商圈内的二手房出租，除了要统一考虑到交通、物业、楼层以及安全程度之外，还要根据每个商圈不同的地理位置和商圈产品而规避不同的房产出租投资风险。

    北京路商圈中原地产分店经理就告诉记者，尽管北京南路的房价和租价都低于北京路，而且交通也方便，但是因为房子比较旧，“有钱的商户都会对房子比较讲究”，所以出租率还是比较低。

    站西路商圈、桂花岗并梓元岗商圈则有很多商户要求住人、放物二合一，因为大部分都是房改房，没有电梯，所以青睐对低楼层，不仅出租快，租金也高。

    在中大布匹商圈的带动下，新港西路沿线的楼盘租赁市场火爆，除布匹商圈外，周边还潜藏巨大的租赁人群，包括中大与附近高校近7万名学生，布匹市场近5万名从业人员以及康乐村20多万本土及外来居住人口，中大布匹商圈周边住房成为继天河北，淘金路之后的广州市第三大房屋租赁黄金旺地，是收租升值的投资首选。

    不过，由于五大商圈的周边物业存在着房子不同样式、电梯房和楼梯房、新房和旧房悬殊价位的比较，以穗发花园为例，一房一厅和两房一厅的房子最受欢迎，一房一厅的楼梯房的出租价格是1500元/月，而附近相同单位的电梯房达到2500元/月，中原地产双子星城分店经理彭亚文提醒投资者：“还得算清楚了账目再投资。”

    小贴士：广州五大商圈和周边物业

    上下九商圈：除了传统的上下九、第十甫路等，还有近年建的大型商业广场，周边有药材、玉器、古董、工艺品等专业市场。

    附近的二手楼盘主要以高层电梯楼为主，如荔湾广场、西关大厦、名汇大厦、多宝大厦等。该圈二手楼价根据楼龄而有所差异。其中荔湾广场和西关大厦楼龄在10年以上，二手价在8000-9500元/平方米；名汇大厦和多宝大厦约9500元/平方米；恒宝华庭成交价高达1.3万-1.4万元/平方米。

    北京路商圈：广州最早的商圈之一，也是广州最繁华的商业街，聚集了广州百货大厦、新大新公司等大型百货商店，还有很多世界知名时装品牌也落户于此，是广州商铺最密集、人气最旺盛的黄金商圈。

    该圈二手盘源以楼梯楼为主，楼梯楼多为楼龄在20年以上的房改房，中行、轻工等房改房单位，二手均价在8000元/平方米左右。少量的二手电梯楼利福大厦、银湖大厦等二手价在9000-10000元/平方米；中曦大厦、北京大厦二手价格达1.3万元/平方米。

    站西路商圈：上世纪90年代初形成，发展至今成为国内规模最大、品种最全、辐射最广的鞋业商圈。目前已形成了国际鞋业广场、步云天地、裕景国际、西城、欧陆鞋业广场、新大陆鞋业市场等近20个鞋业鞋材的专业批发市场以及白马、红棉、站西等多个服装市场。

    该圈二手楼盘多集中在西村一带，多为房改房单位，如广雅社区、和平小区、铁路房改、水厂房改等大院，二手均价在7000-8000元/平方米。大型小区富力环市西苑二手均价为1万-1.1万元/平方米；富力桃园和富力半岛也两个楼盘的价格在1万元/平方米左右。

    中大布匹商圈：圈内星罗棋布分布着不同类型的批发市场，连结成布匹批发市场的商圈区域，成为全国第二大布匹批发市场，其中还打造了国际第一品牌??国际轻纺城。

    周边有顺华名庭、顺景雅苑、美景花园、盈康阁、康乐西围新村、富豪花园、碧雅苑、荟萃苑等楼盘，二手交易和租赁都非常活跃。近两年该片区的二手均价增长率高达40%左右，目前该片区的二手均价在9000元/平方米左右，租赁价格在40元/平方米/月。

    桂花岗、梓元岗商圈：全国规模最大、档次最高的皮具批发市场，也是全球最大的皮具批发市场，包括水电东梓元岗综合批发市场、安兴皮具世界、中澳皮具商贸城、东升皮具城、广州皮具皮带城、中港皮具城、桂花楼皮具城和亿森皮具城等十二个大型皮具交易场所。

    区内盘源多为楼龄较长的楼梯房改房单位，如广州大学、小汽车出租公司、粤剧团等单位的房改房，目前这类单位的二手价在5500-6000元/平方米；祥港花园二手价约在6500-7000元/平方米，金桂园二手价格较高，可达到1.2万-1.4万元/平方米。