商业街不能承受城市名片之重

    大到一个城市，小到一个小镇，都在尝试着开发商业步行街。商业街在城市中的商业地位和形象地位日益突出，商业的繁荣并非有“街”就灵，商业步行街亟须步出迷宫。

    现  象

    近年来在全国的商业地产快速发展的过程中，商业街也进入了一个前所未有的快速发展时期。商业街正在成为中国商业地产发展的新热点，同时又强力助推了中国商业地产的发展。中国目前正处于非常惊人的造地热的阶段，在中国城市化建设的大潮中，商业街的建设热潮不断兴起，从大型城市已经涉及到县级城市。商业街的地位更加显赫，商业街在城市中的商业地位和形象地位日益突出，商业街已经被说成是“城市形象和综合竞争力的代表”、“市容市貌的象征”、“城市的名片”。商业街真有这么重要的地位吗？商业街为什么会开遍大江南北？谁在让商业街背上如此沉重的负担？

    为制造名片而制造名片

    中国步行商业街工作委员会研究中心主任韩健徽近日在一个论坛上发表了《中国商业街的现状和发展趋势》的演讲，他在演讲中直言不讳地指出，商业街热的根源在政府。“我们这几年对商业街的调查发现，商业街的管理体制非常特殊，大部分的商业街管理机构都是政府来组织的，全国各地的政府对商业街表现出了极大的热情和重视。”为制造名片而制造名片，商业步行街的“经”一开始就念歪了，谈何成效?其结果充其量是个政府形象工程。

    从全国著名的上海南京路、南京湖南路、北京王府井等商业街来看，政府和相关部门都是在管理上下大功夫，当地政府都专项出台了“商业街区管理办法（条例）”等政府规章。2004年大连市人民政府颁发政令，发布了大连市天津街商业步行街管理暂行规定，2004年杭州市人民政府发布了杭州市商业特色街的管理办法。很多城市的商业街都是由当地政府亲自来抓。 在人员管理上，从政府各机关部门抽调人员，合署办公，成立由宣传、技监、工商、物价和辖区负责人参加的管委会。“商业街的地位太特殊了，政府亲自抓，把商业街当成是城市的形象、名片，这有些不太正常。”韩健徽认为。

    政府为什么如此重视商业街的开发？主要是因为政绩和好处可以兼得。商业街的建设需要资金投入，政府通过开发商业街吸引大量投资，体现了政府领导班子的工作政绩;同时，政府的财政投入，有相当一部分来自于土地出让费的收入。政府既赚钱又有政绩，开发商卖商铺，而商业街的商户经营得好不好，商业街是否繁荣就无人问津了。另外，有些地方政府为了体现政绩，花巨资投资商业街，造成国有资产的浪费。

    一些地方政府相关负责人把商业地产项目作为城市的标志和品位，特别是对于经济比较落后的内陆城市来说，如果能够引进一个商业地产项目就是招商引资的政绩。

    记者了解到，国内一家著名的制鞋企业做起了商业街开发的营生，他们在全国各地开发商业街，先期投资地产，卖出后赚了钱再转战其他城市，实现开发利润最大化及资金快速回笼。类似这样的不懂商业街经营的开发商不在少数。

    “北京之所以目前还没出现成功的步行商业街项目，问题就在于北京的开发商大部分还是追求销售利润最大化及资金快速回笼，以卖掉为主；而像上海虹梅休闲街、天津古文化街等较为成功的步行商业街，多是只租不卖。”中国步行商业街工作委员会秘书长董利认为，开发战略将影响到商业街未来的命运。

    商业街经济热度过高

    目前全国已经兴起了一股改造、兴建商业街的热潮。一个直观上的表现就是商业街的数量越来越多。据中国城市商业网点建设管理联合会不完全统计，全国商业街的数量已经超过了3000条，总长度超过了1800公里，面积已经超过了1.5亿平方米，很多城市商业街的长度正在从一公里、两公里延长到三公里，商业街越建越长，规模越来越大。有的省甚至提出了要达百条商业街的宏伟构想。韩健徽预计，在两三年之内，中国的商业街总量将会超过5000条。

    北京的王府井、上海的南京路成为闻名遐迩的商业盛地，对全国各地的商业街热起了示范效应。由于很多地方都是一哄而上、搞形象工程，导致各城市商业街同质化经营倾向十分明显,经营发展面临严重问题：一是空置率高,经济效益不佳。据调查，目前全国城市商业街特别是地、县级城市的部分新建商业街显性空置率达到15％，隐性空置率则超过20％;二是大型化趋势愈演愈烈、严重浪费资源。三是内部管理混乱。

    据韩健徽分析，商业街目前存在一个大型商场过度集中的现象，有的商业街已经成为大型百货一条街，加剧了大型商家之间的恶性竞争。我国的商业街的发展目前已经出现大型化、盲目化、形象化、城市化倾向。一些城市的商业街已经开始出现客流少等现象，也的商业街已经改建，和政府的初衷大相径庭。有的商业街甚至造成国有资产的投资浪费。

    国务院研究室综合司司长陈文玲说：“商业街的风行与目前全国范围内竞相建设大型购物中心、购物广场等业态一样，具有一定的盲目性，存在低水平重复建设现象。”她指出了目前商业街建设中存在的众多问题，比如，一些地方的“拍脑袋”工程，盲目模仿国外；缺少合理规划，与城市规划、购买力流向等没有很好的结合，导致有街无市；投资不考虑回报；缺少配套设施，缺少特色，经营商品雷同等等。
 
    “从建筑风格来看，商业街有仿古、欧式、民族、现代四种风格，有的商业街仿古已经仿到唐朝、汉朝，有的已经把巴黎搬到了街头。” 韩健徽认为，从城市长远发展角度和构建和谐社会的角度来看，政府在一个城市强力打造一条商业街，会造成城市中心商业区的环境和交通的进一步恶化。“很多城市中心商业街不断地在增肥，这无疑会造成商业街的地价无限攀升，同时会对城市其他街区的发展带来不均等的机会。”

    另外,商业步行街的商场规模过多过大，北京王府井商业步行街中的新东安市场就面临着这样的问题，前期工程投资35亿元，每年需向银行支付利息3．5亿元，如果年销售额35亿元，仅利息一项，就要消耗毛利10％，即使年销售额达到70亿元，也要消耗毛利5％，这是一个不轻的负担。