仲量联行: 未来十年香港物业市场持续向好

    根据仲量联行最新研究报告“Hong Kong – A Bright Decade Forward”，受益于中港日益紧密的经济联系、人口增加及入息分布出现结构性转变，香港物业市场在未来十年将持续增长。
                 
    中国对香港的影响增强，促进香港经济前景明朗

    正当全球的主要金融市场都在努力对抗美国次贷问题带来的影响时，香港与中国日益紧密的经济联系，为香港抵销了这负面影响及延长经济增长期。仲量联行香港及澳门研究部主管陈锦平表示：“中国对香港具关键性影响。虽然美国依然是香港经济发展的决定性因素，但中国已逐渐成为推动本港经济发展的另一主要动力。透过紧密的中港联系，香港已建立稳健的平台，将蓬勃的经济发展延续至未来十年，而中期至长远，香港的物业市场亦将因而受惠。”

    甲级写字楼

    香港写字楼市场现正经历前所未有的升幅。由于经济发展蓬勃，供应有限，特别是传统的核心区写字楼市场，加上需求强劲，空置率不断下降，令租金及资本值持续上扬。展望未来，进出口贸易以及金融、保险、房地产及商业服务行业，将继续成为香港甲级写字楼发展的主要动力。现时，香港的甲级写字楼有75%是由上述两个行业占用。

    截至2007年的十年期间，珠江三角洲及香港的出口总值（包括本地出口及转口）上升 461%，由 2万1千 亿港元增至11万8千亿港元，同期，香港进出口业的就业人数亦上升51%，增至 544,100人。经济学人信息部 (EIU) 预测，中国将会超越德国成为全球最大出口国，其出口量至 2012 年底将占全球15%。根据仲量联行分析，珠江三角洲的出口量每增长 10%，香港进出口业的就业人数相应增加1%，尽管这比率正逐步下降。由此可见，出口业增长有助带动香港的甲级写字楼需求。

    同样地，金融、保险、房地产及商业服务行业扩张，亦将会推动香港的甲级写字楼需求上升。香港的金融、保险、房地产及商业服务行业的本地生产总值每增长1.5%，该行业的就业人数即增加1%。作为国内企业筹集资金的主要地点之一，香港的地位日益重要，同时，香港致力发展成为不仅是亚太区而是全球领先的金融中心，在未来十年亦有助推动香港的写字楼需求。

    陈锦平称：“各界普遍关注香港甲级写字楼现时创下的租金水平新高能否持续，但事实上，从租户的负担能力而言（即总租金支出占服务行业本地生产总值的百分比），与历史高位相比，现时的租金水平在整体商业环境仍处于可负担水平，加上预期需求将会上升，因此不排除租金会持续上涨。即使短期内经济及物业市场发展周期可能令租金出现波动，但相信租金亦不会跌至历史低位。”

    住宅

    香港的人口及家庭数目持续增长，加上经济稳健发展及家庭收入上升，未来十年，香港的住宅需求将会增强。

    未来十年，香港的人口老龄化将会加剧。由于退休人士一般不愿承受物业市场风险（不包括拥有最高财富的阶层），年长人口增加对住宅市场而言属负面因素。然而，预料香港的人口将继续稳定增长，加上家庭成员人数不断下降，人口老化的负面影响将可得到纾缓。事实上，年龄介乎
                 
    25-39 岁的人口组别，未来十年将继续稳占香港人口的一部分，而此组别人士的收入最高，置业或换房的愿望亦最强。

    香港的家庭成员人数正逐步缩减。现时香港的家庭成员人数平均为 3 人，而十年前则为 3.3 人，预计至 2017 年将进一步缩减至 2.8 人。按此趋势，未来十年香港的家庭数目将会增长 16%，由2007 年的117万户增至2017年的136万户。

    经济增长及收入上升亦有利资本值上扬。根据预测中的实质本地生产总值每年升幅及通胀率，预料香港的表面家庭收入将平均每年增长6.4%（预料最低及最高升幅分别为5.2%及7.6%），令买家的负担能力相应上升。

    陈锦平指出：“假设现时的负担能力及平均贷款与估值比率在未来十年维持不变，住宅价格在2007至2017年之间将会上升63%，达到平均每平方呎7,000元港元；若市况良好，升幅更可达80%。若精明的投资者能成功捕捉市场升势，将可获得更佳回报。家庭成员数目缩减的趋势，加上夫妇两人共同赚取收入又没有孩子的中产家庭数目增加，市场对中级至高级的精品住宅单位的兴趣将会上升。随着香港继续加强作为中国的国际集资平台，顶级豪宅市场前景仍然看好。此外，收入较高的外籍雇员、成功企业家及看准时机的投资者均为市场带来支持，亦加强了住宅市场资本值上升的长远潜力。”

    商铺市场

    虽然社会关注本地消费需求将因香港人口老龄化而减少，为商铺市场发展带来限制；但事实上市场正在酝酿的各种趋势将可为人口老龄化的问题带来缓冲作用。在未来十年，香港家庭收入增加、市民消费能力的结构性转移，加上来港旅客人数激增，将可令香港的零售业以至商铺市场保持稳健发展。

    当香港的高收入人士数目正不断增加的同时，不同年龄组别人士的收入分布亦正在出现结构性转变。今天，所有年龄在35岁以上组别的人士，收入均较1990年代中期的同龄人士为高；而收入最高的一群，已由年龄介乎25-34岁的组别，转移到34-44岁的组别。此外，由于现今社会较以往重视富经验及拥有专业技能的员工，因此现时香港劳动人口中资历较深的一群，相比十年前可享有更长寿的职业生涯，工资亦较高。随着香港与国内经济进一步融合而产生结构性改变，这收入分布的转移将会更为明显。工资快速增长最后将转化为消费力；而整体购买力在十年内将上升10%，
                 
    至2017年，本地零售销售额将增加83-129%，达至3,410亿港元至4,280亿港元。因此，人口老龄化问题对商铺市场的影响将可大大得到舒缓。

    游客消费增加，亦为零售市场带来希望。以香港中期至长期旅客购物支出年复合增长率计算，旅客在港的消费，将由2007年的616亿港元增加至2017年的1,410亿至3,060亿港元。香港、澳门及珠三角地带整体发展成为一个旅游点，将为香港带来源源不绝的旅客及购物消费增长。此外，高档消费市场持续发展，亦正好迎合国内中产家庭数目迅速增长以及香港越来越多夫妇共同赚取收入但没有孩子的家庭。

    陈锦平补充说：“若把本地及旅客的预测消费加起来，香港的总零售销售额将以年复合增长率6.9–11.5%增长，于2017年达至4,830亿至7,340亿港元。因此即使面对人口老龄化，香港零售市场出现重大打击的机会不高。”

    展望未来
  
    展望未来十年整体走势，陈锦平总结道：“中国快速发展的经济，是让香港从2003年经济谷底中迅速反弹的重要动力，亦为近期香港经济及物业市场上升至高峰提供了支持。这经济趋势将延续至未来十年，为香港的宏观经济带来正面动力。此外，一些微观市场因素亦为香港物业市场带来乐观前景。这些利好因素包括了香港继续发展成为中国企业的集资平台、人口结构模式的改变以及珠江三角洲逐步发展成为一个单一的商业及旅游枢纽。因此，我们认为香港物业市场在未来十年的发展将会继续熣灿。”