沪市场供求不平衡 新进名牌市区难觅旺铺

    仲量联行日前发布的第二季度商铺市场报告指出，上半年，申城高端商铺市场需求仍大于供给，中心城区旺铺难觅，许多新进驻上海滩的高档品牌已难觅合适的铺位空间，因而，一些新进国际品牌不得不暂时搁置其进驻市中心区的计划，而改由向市区周边扩张。

    主要商圈一铺难求

    许多商铺业主开始升级其现有物业。如香港广场、梅龙镇广场、新世界百货等纷纷通过全面装修、布局等完成租户定位升级。由于南京路、淮海路等沪上传统商圈的商铺空置率为零，因此，一些新进国际品牌不得不转而向非主流商圈寻觅发展空间。

    外滩区域继续成为高端零售业的新目的地，普拉达、路易威登和香奈儿都确认将进驻半岛酒店。为确保在这个竞争激烈的市场中拥有一席之地，不少零售商开始考虑自行拥有商铺进行经营。卡地亚和登喜路是其中的先驱者，一些之前由亨得利代理的腕表品牌也正谋求此类发展计划。

    有商铺顾问统计，很多国外零售业主纷纷以开店的形式进入内地市场或进行扩张，很大程度是看好人民币升值后的利益空间。对于二手商铺业主来说，未来的租金势头仍值得期待。传统商圈如淮海中路、南京路去年同期平均日租金为每平方米55元，目前每平方米达65元；五角场去年同期平均日租金为每平方米10至12元，目前为每平方米15元；零陵路去年同期平均日租金为每平方米10元，目前为每平方米15元。

    外围新铺供大于求

    据上海中原研究咨询部昨天公布的数据显示，今年上半年，上海共推出185例可售商用物业，面积达135.77万平方米，其中78万平方米分布于外环郊区，销售面积为90.59万平方米，与去年同期环比下降8.2%，而供求比也明显下降，由去年同期的1∶2.4降为1.5∶1。业内人士分析，目前上海商铺市场呈现冷热不均的局面，市中心的商铺租赁炙手可热，而外围区域的新铺成交清淡，供大于求的现象已出现。

    上海商业物业市场报告显示，6月份销售商铺面积达17.4万平方米，为上半年成交量的最高峰，但与此同时供应量突然放大，新增供应商铺与成交比达到1.94∶1。商铺的成交均价为每平方米11730元，环比下降了9.4%，主要是由于成交占比较大的区域专业市场均位于郊区，拉低了整体价格。

    有关人士认为，随着上海商业地产市场发展的更新换代，越来越多的房地产开发商纷纷涌入商业地产领域，大量新型、规模型购物中心将拔地而起。上海至今已建成约20多个大型购物中心，另外还有更多的商业中心在建并已经竣工。但在外环线以外的一些商铺，尤其是中小型商铺，招商难已使商铺业主处境尴尬。据调查，前几年上海人均商业拥有面积不足1平方米，目前已超过2.5平方米，商业零售网点总量也从原来的2000多万平方米增加到5000万平方米。而国际上的合理布局是人均商业拥有面积是1.2至2平方米。

    下半年供应将放量

    据估算，今年下半年，上海可售商铺将迎来供应高峰，但商铺的供应量和成交量不平衡已成定局。据专业人士分析，由于2003至2006年出让的商办土地渐渐开发上市，今年下半年供应将集中放量，至2009年将达到高峰。据上海中原研究咨询部预计，下半年将有120万平方米左右可售零售物业入市，约有30万平方米商场新增或者整修完毕，加上之前部分存量，供需放量后商铺租金将会逐步趋于理性。预计至2010年，商铺特别是一些社区商铺的出售难度会加大，租售价格也将相应下降。