商铺开发日见成风　上海社区商铺如何掘金？

    商铺价值的挖掘日益成为发展商、投资者、经营者共同关注的问题。“在商业地产领域，没有哪家公司是王者！”资深商业策划师陶丰表示。从上海现有社区商铺的一些成功经验来看，周边人气、结合区域商业氛围、与住宅之间的互动、交通枢纽中心或是引入大型卖场、品牌商业的入驻等因素已成为社区商铺提升价值的关键。

    人气决定成败
 
    对于社区商铺来说，如果社区内的人口还没有完全饱和，或者处于一个刚刚有业主入住的阶段，这样社区的消费水平和总量没有达到饱和点，反之，如果周边人流量大，蕴涵的商机也就越多，租金价格也会水涨船高，目前上海建筑面积超过30万平方米的大型社区日益增多，“上海市目前已形成114个大型居住区。”

    荒岛工作室冯伟说，上海新建居住区的社区商铺面积迅速增长，待开发的社区商业营业面积预计将达250万平方米。而这些大型社区所拥有的优势就在于其规模大、人口多、消费能力强，宜商宜租，收益稳定，因此商机较大。

    定位需结合周边

    从经营业态上来看，发展商要，尽量引进不同的业态，实现功能错位经营，避免同一业态过多，产生恶性竞争。“目前很多社区型商铺引入房产中介公司，形成中介一条街，这样不仅影响了楼盘的品质，同时也使得其他一些基本便民设施缺乏，而中介之间的竞争过于激烈，这种模式是没有发展空间的。”弘基集团陆淳达表示。

    “对于某些特殊的区域，还要考虑区域特色商业氛围”，陆淳达介绍道，比如一般学校附近的商铺充分借助文化背景，为社区型商铺招商引资时要先了解相关文化行业背景以及该地区的未来发展方向，使得其商业发展与整个区域的发展相协调。

    住宅与商铺互利共生

    住宅与配套的社区商铺，二者之间是双赢互利的。

    所以现在许多开发商在开发相对较偏远地区的项目时，都会有类似商业街、步行街的规划，以提升楼盘的居住价值。

    位于大连路飞虹路的海上海新城就是一个集住宅、办公、商业为一体的二十万平方米以上的大型社区，该盘于2004年底先推出了商铺项目，待商铺售完后于2005年年初推出办公楼，我们从中可以看出，商业街的规划已然成为了开发商销售办公和住宅项目的一个重要“卖点”。

    交通枢纽中心奠定繁荣

    由于交通枢纽中心和大卖场附近人流量较大，推动了周边社区型商铺的发展。交通便利的社区，不仅会有小区内的业主前来消费，还能吸引附近区域的人群前来消费，形成更大的升值空间。普陀区中山北路、镇坪路路口的秋月枫舍是一个社区型商铺经营成功的典型案例，该盘与轨道交通3号线、4号线的镇坪路站仅一条马路之隔，并且周边有10多条公交路线，加之乐购大卖场的人气和多条免费班车路线，目前该盘的沿街型社区商铺已经形成颇具规模的商业街，主要以餐饮业为主，中、西餐厅一应俱全。

    品牌商业开拓升值空间

    一般来说，大型卖场和品牌商业的选址都非常考究，而且这些品牌商业介入的社区具体区位，大都将成为整个社区商业的新热点。以普陀区梅川路商业街为例，由于祥和名邸、祥和家园等新盘的开发，依托于附近的麦德龙，开发商联手规划梅川路商业步行街，上岛咖啡、麦当劳、豪享来餐厅、避风塘茶楼、必胜客等知名商家也相继入驻，不仅提升了沿线楼盘的品质，提供了完善的生活设施。

    开发商首先以2－2.5元/平方米左右的低廉租金引进了麦当劳、豪享来等知名餐饮公司，以此来招揽更多商家的入驻。2006年，该商业街的商铺平均租赁价格已经达到了7.7元/平方米。