深圳：“地铁商业时代”渐行渐近

    深圳地铁商业已成焦点

    备受市场瞩目的深圳地铁一期沿线地下商业，自元月份正式向社会发布相关信息以来，受到广大商家和社会各界人士的强烈关注，6月8日“深圳地铁商业研讨会”在深圳五洲宾馆隆重举行，正式拉开了深圳地铁商业招商的推广工作，为了提高深圳地铁的商业形象，作为深圳地铁一期商业总承包商——深圳市金地置业顾问有限公司，6月16日成功在广州举办首次深圳地铁商业招商推介会，紧接着在6月23日，在上海再次举办深圳地铁商业招商推介会，下一站将是东方之珠——香港，经过三次隆重的推广活动，使得深圳地铁商业不仅受到深圳广大商家的关注，在异地城市及全国范围内也引起了巨大的轰动。

    去年12月28日，深圳地铁1号和4号线的顺利开通，深圳终于迎来了自己的地铁时代，伴随深圳地铁的快速前行，深圳地铁商业开始浮出水面。地铁商业这一深圳商业“新力军”正在以最急切的步伐走进深圳人的生活。

    2005年国家出台了系列宏观调控政策，一时间大量房地产投资者开始持币观望。深圳地铁商业的推出，无疑让这些持币徘徊的投资者找到了一个绝佳的投资通道。参照香港、上海等地的地铁商业发展规律，深圳地铁商业无疑成为了深圳商业发展新的增长点，发展前景诱人，投资价值巨大。从宏观政策层面来看，国家对投资商铺行为持鼓励态度。

    今年沿着深圳地铁1号和4号线地上或地下俨然成为了一片地铁商业的大工地，深圳地产商业正在以最快速度崛起于商业之林，一个前所未有的深圳地铁商业时代已经轰然来临。

    近日，记者获悉，经过前期的工作筹备，目前深圳地铁一期沿线商业的正式招商已进入倒计时阶段，初步预计将于9月份正式开始营业。针对目前的情况，有关机构拟将深圳地铁一期商业分两批向社会各界推出，同时，由于目前表示强烈进驻意向的商家较多，其登记的数量远远超过预期值，而商业总量较少，为了保障招商工作的公平、公正和公开，增加其市场透明度，更好地体现深圳地铁商业的稀缺性、唯一性、价值性和社会性等区别于其他商业项目的差异化特点，拟寻求一种能够完全体现“三公”原则的招商方式来完成商铺的招商工作，目前正在进行相关方案的最后落实，预计将会在8月初首次向社会推出深圳地铁一期商业的第一批商铺。

    深圳迎来地铁时代
   
    2004年12月28日是深圳具有历史意义的时刻，在这一刻，深圳成为继北京、上海、广州之后第四个拥有地铁交通枢纽的内陆城市，地铁开始步入每一个深圳人的日常生活。

    深圳地铁一期工程由1号线东段和4号线南段组成，全长21.866公里，共建有19个车站，目前交付使用的有18个（皇岗站在建）。

    作为21世纪最现代、便捷的交通工具，深圳地铁自运营伊始，就受到市民的广泛关注，根据深圳地铁运营分公司相关负责人的介绍，自开通运营以来，前期周平均接送客流超过100万人次，平均每天近17万人次；4月28日和6月28日两次调整一号线路的列车间隔时间，从最开始的15分钟压缩到现在的10分钟，每日高峰时段只需8分钟，其客流呈现明显的增长势头，高峰时段日均接送客流超过20万人次。

    深圳地铁商业投资价值突显
   
    据运营分公司蒋维彬总经理透露，到2006年初，地铁一期配备的22辆车将全部投入运作，届时预计其运行频次在高峰期将缩短到6分钟，与香港地铁目前的运营频次一致，其客流量预计日均将超过25万人次。地铁已渐渐成为深圳人日常生活的首选交通工具，其便利性、准时性和速度性将全面呈现给所有市民，地铁人流量必将再次激增，预计中长期的周客流量发展将达到180万至200万人次，而随着后续地铁建设的完善，一、四号线的延长线、二、三号线的投入使用，由于大大缩短了城市的空间距离，相信将来的人流量将会有更大的提升，而巨大而又稳定的客流量正是深圳地铁商业的核心竞争优势。

    现已投入使用的深圳地铁一期不仅辐射到传统的五大商圈——人民南、东门、深南中、华强北和华侨城，而且随着市区规划的发展，地铁线路周围还将出现五个极具潜在价值的新商圈——竹子林、福田中心购物城、皇岗、岗厦和市民中心，可以预见，穿越了深圳经济脉搏的地铁，所带来的契机对地铁商业将产生极大影响，而深圳地铁一期的沿线商业分布在这些商圈的核心地带，成为其片区中的龙头商业，未来经营和投资前景极为可观。

    深圳地铁商业功能多样
   
    作为深圳建市以来首个国家重点工程和投资最大的市政工程，深圳地铁将成为深圳市一张崭新的城市名片，而地铁商业也是其重要的组成部分，所以深圳地铁商业将突破传统的单一商业功能，集商业功能、城市形象功能、便民功能于一体，其商业意义的关键在于配合地铁的运营，为广大乘客提供丰富的配套服务，同时城市形象功能也要求进驻商家的形象、品牌、服务能够满足深圳地铁的整体形象和档次；而后两者所带来的社会效益将是地铁工程最显性、最重要的功能。

    地铁商业商家收益提升
   
    深圳地铁商业由于依附于深圳地铁这一特定的交通载体，地铁开通后，地铁广告将成为又一新兴的传媒在广告市场中占有一席之地。同样，能够进驻地铁的商家在取得经营收益的同时，也将在无形中获得巨大的品牌宣传效应，这一附加价值是不需要另付成本费用的，地铁商业经营商家也因此免费享有了地铁商业的品牌宣传价值。

    地铁作为公共交通体系的一部分，使地铁商业也附加了显著的社会价值属性。除在业态功能上的便民性、服务性等特点外，地铁商业还可以充分利用后天独厚的地段优势，积极参与社会公益事业或社会性活动，借此树立良好的社会形象和美誉度。

    深圳地铁一期沿线地下商业由零星商业、站厅商业和地下商业街组成，其中，零星商业分布在一期交付使用的18个站厅中，共计面积848平方米，站厅商业分布在罗湖、大剧院、会展中心和世界之窗四个大站，共计4830平方米，零星商业和站厅商业由于都处于各站的站厅当中，其商业同样具备为广大乘客提供便利型消费的特点，故统一称为“地铁便利集”。市民中心站地下商业城共计3100平方米，岗厦站和会展中心站之间的地下商业街共计面积24757平方米，会展中心站和购物公园站之间的地下商业街共计面积10800平方米。

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    地铁商业招商方式
   
    据悉，为了保障地铁商业“时尚、动感、便捷”的中高档形象定位，深圳地铁招商将以国内外一、二线品牌商家为主，招商业态会以提供便民、快捷消费服务为主的便利店、西饼屋、书刊店、休闲食品店、家居精品店、通讯店、音像店等为主。

    同时为了保障招商工作的有序性、合理性及较高的出租率，拟将进驻地铁便利的商家分为四种方式进行招商。统一承租18个站的某一铺位的商家，称为“大包”，目前倾向的主营业态以便利店、西饼屋和书刊店为主；统一承租8至17个站的某一铺位的商家，称为“中包”，目前倾向的主营业态以音像店、休闲食品、通讯店等为主，统一承租2至7个站的某一铺位的商家，称为“小包”，选择某一站点商业进驻的商家统一称为“选点型商家”。金地置业将根据各个业态不同的需求，将铺位进行各种方案的打包，以供各商家选择。

    截至7月7日，地铁项目招商组共接待来自深圳、香港及其他国内各大城市的商家客户共计7000余批，其中品牌型商家占了近45％的比例，鉴于登记商家较多，为了充分体现项目招商的公平、公正和公开，有关方面拟将深圳地铁商业按一定的比例分为两批单位向市场推出。其中即将于8月初推出市场的第一批商业中，零星商业共计300至400多平方米，分布在罗湖、国贸、老街等各站，其铺位目前已施工完毕，已进入招牌灯箱和电表安装的阶段，整装待发。第一批推出的站厅商业共计2000至3000平方米，分别为大剧院、会展中心等站，另外，市民中心地下商业城也将作为第一批商业推出。

    商业租金水平较实际市场水平低
   
    据悉，为了能够保障各进驻商家的经营效益，也为了保证较高的整体出租率，对于项目租金价格体系的制订，权威机构对各站的周边地面商业作了详细的市场调查和客流分析，并按照意向商家的价格倾向作了详细、科学的比较，目前价格体系已基本制作完成，进入报审阶段，将于近期公开。

    有关人士表示，本价格相对客流比较系数而言，其定价相较实际的市场价格是偏低的，为了出租率，个别站点尽管人流量比地面商业大，但其租金均价甚至比地面商业还要低，金地置业之所以调低项目的实际租金水平，减少了利润空间，目的是借此降低地铁商业的招商门槛，吸引更多的商家进驻地铁商业，同时也能保障进驻商家的经营效益和一定的出租率。

    举个例子，相对选点型的小商家，在前期拿出10万元，投资罗湖站约8至10平方米的商铺，经营过境旅客所需的相关物品，对罗湖站现在每天平均2.5万的客流量，假设保守估计，每天有约2％的过境旅客在该店消费约10元的消费品，则每天营业额约为5000元，则每月的营业额约有150000元，而其中关于店铺租金、物业管理费、水电费等大概每月仅在4万元左右，经营一年后，前期投资基本上全部回收。