供应激增发展面临挑战 北京社区商业如何突围

    追求生活便利性的今天，纯粹的商业或纯粹的住宅越来越少，“混居”成了流行名词。社区商业异军突起便是一个很好的例证。不过，繁花似锦的热闹背后也潜藏着危机，盲目求大、缺乏规划的社区商业例子不在少数，最终造成其空置率高，损失商家利益。社区商业应当如何突破困境，实现良性发展？ 

    ■社区商业供应激增发展面临挑战 

    与传统商业模式相比，社区商业起步晚，不过其发展速度非常快，可谓后起之秀。据专业地产机构伟业顾问数据统计，2005年，商业面积在1万平方米以上的楼盘有140多个，包括底商和商业街，保守估计2005年至2006年间新增的商业体量将在461万平方米。其中，将会有大规模的社区商业入市。 

    从具体项目来看，阳光上东、富力城、珠江帝景、万年花城、沿海·赛洛城等项目都有1万平方米以上的社区商业配套。伟业商业策划有限公司董事总经理蔡宇翔表示，社区商业方便、快捷等特性使其具有生长潜力，不过大量的社区商业供应也给其发展带来了严峻的挑战，社区商业自身的问题、各社区商业之间的竞争，以及社区商业与其他形态商业的竞争都是其发展面临的挑战。那么，有哪些运营手段可以有效地规避风险，保证开发商和商家的利润？一些项目已经开始了尝试。 

    ■典型社区商业尝试突围 

    万年花城首先于7月22日正式推出了国内首家由企业推出的社区商业标准。据万年花城商业地产中心经理杨海龙介绍，该标准从社区商业特点、规划建设原则、业态业种类别、业态设置、物件要求等10个方面对社区商业的开发建设进行了规范。 

    而位于京城东北的阳光上东也在整个项目规划设计之初就对商业部分做了统一规划设计，尽管没有10大规范，但是同样制定了严格的商业准入标准及业态分布原则，并依照这个标准和原则出租社区商业铺面，一方面保证了阳光上东社区商业的高品质定位，另一方面也保护了商家的长远利益。 

    阳光上东专门负责社区商业的资产管理部臧青经理表示，分散出售社区商业最直接的后果就是后期商业的失控。即使开发商已有规划，但是一旦出售，也意味着交出了主动权和对商业形态的控制权，本来就是为了利益而投资的业主很难有耐心和实力度过商业的培养期。“作为投资者，发展商首先考虑投资回报，但是我们坚持最重要的是找好的租户，而不是付最高租金的租户。因为我们相信，好的租户可以将自己的业务做好，在此经商不仅将得到丰厚的回报，还将成为商家尊贵身份与档次的象征。而作为发展商，虽然在一两年内有不菲的资金投入和短期利益的牺牲，但商业成熟后，开发商也将迎来收获的季节。这对于商家和开发商来说，最终会是一个双赢的局面。 

    中国购物中心产业资讯中心主任郭增利曾表示，从长远看，出租型物业的回报率远比出售型的要高，据其对全国几十家“出租型购物中心”的运营情况分析，发现普遍具有较高的运营水平，年租金增长率基本可保证在5％左右，有的购物中心甚至可达到20％，表现出很强的竞争力和对商业品牌的凝聚力、号召力。这个道理运用在商业地产中同样适用。 

    除此之外，还有很多社区也都在努力尝试不同的经营模式，比如苹果社区的“院落”商业等。 

    ■做好规划是社区商业发展关键 

    社区商业的历史发展时间还不长，没有成熟的经验可借鉴，其发展过程中也难免会遇到一些问题，中国城市商业网点建设管理联合会荀培路指出，社区商业目前存在布局不合理、运营欠缺考虑等问题。而阳光上东的持有模式有望能突破这些问题。 

    目前，在大型集中商业向持有方向转变的同时，以阳光上东为代表的一些住宅项目，在社区商业的经营管理方面也引入持有模式，这种模式带来的裨益显然对社区商业环境的形成有巨大的推进作用。 

    首先，持有型的社区商业便于开发商进行统一的规划和管理，进而形成商业特色，而这正是任何商业物业生存的根本。“一家店经营什么，不经营什么，在‘持有’和‘销售’两种模式下会产生截然不同的效果，前者很容易确定，而后者几乎难以执行。”阳光股份资产管理部的一位人士对记者说。 

    其次，持有型社区商业模式利于长线经营，最终形成商业氛围和特色，从而避免商铺之间的非良性竞争对投资回报的损害。相当程度上，社区商业的生存是要靠特色经营来实现的，但这却是一种长线经营的思路。如果开发商将商业产权切割销售，散户投资者自然希望在最短时期内盈利。于是极可能造成商家都去经营目前比较好做的生意，造成业态重复，而部分业态却短缺，既加剧了商家之间的竞争，损失利益，同时也没能很好地服务于社区居民。 

    再次，持有策略可让开发商形成稳定的现金流。“如果每个商铺的租金都相对稳定，那么对于企业的长期经营和再投资而言，都是十分重要的。”阳光上东的一位高管告诉记者。