商业地产联盟王永平：一切看起来很美

    这次博鳌之行，王永平的心情是沉重的。作为中国商业地产联盟秘书长的他刚刚随同商务部对全国多个城市的商业地产状况进行了巡查。带着问题而来，他迫切需要与同行分享，但是，却没有听到更多关于对商业地产发展现状担忧的声音。“也许一切看起来很美好，但问题无法回避。”

    问题

    “宏观调控下，国内的商业地产开始大热，但是却不能找到好的产品，因为中国商业地产起步晚、发展快、问题多。”相对于论坛的其他名家，王永平显得有点情绪，满怀忧虑的他不止一次把矛头指向了商业地产表面的“繁华盛世”。

    样本-别墅式住宅 顺驰蓝山水岸公馆

    由冷到暖到现在的最热，商业地产的发展正开始快速起跑。近年，无论从竣工面积还是从增长速度上来看，商业地产的发展都超过了住宅和写字楼，2004年全国商业地产总投资量达到了1700亿元。或许是刚参与了商务部的商业地产现状巡查，王永平并没有被美好迷住了眼睛，他一再指出“房地产要进行物种选择，商业地产要开始优胜劣汰。”

    王永平提出，地方政府对商业地产的推波助澜应适时刹车。从巡查情况来看，为了增加城市的“含金量”，很多中小城市都在大力发展商业地产，甚至有不少二、三线城市提出，购物中心的招商标准是世界500强企业，这是盲目的攀比心态。另一个信号是，目前不少城市正在出让的土地中商用性质占大头，这样政府可以获取比住宅用地更多的收益，最终的结果只能是商用物业开发过量，空置率节节攀升。

    商用物业产权的分割，也是王永平担忧的问题。现在国外的商用物业中，一般95%是持有物业，而中国正好相反，不少大型商场和综合MALL在物业开发阶段，为了迅速回笼资金，把商铺分拆出售，这是最致命的一点。产权分散最终导致的结果只能是经营混乱，商铺定位重叠。

    “开发大型商业地产项目，首先应该做的是合理规划，可持续经营，而不是盲目求大。”王永平指出，“摊大饼”的布局和规划并不适合中国目前的商业状况。

    纽约时报曾预言，未来五年内全球规模最大的十个购物中心将有五个在中国产生。听起来似乎很鼓舞人心，其实背后的潜台词是，中国商人喜欢大，于是丧失了理智。有人曾采访内地一个地产开发商，问其为什么会投资一个超大的购物中心，回答仅是，他想做一件留名历史的事情。

    王永平认为，大要建立在市场基础之上。现在很多二、三线城市都在做40万、50万的商业项目，在一个人口50万左右的城市里，谁来消费？他举例，蚌埠做了安徽第一条商业街，提出要辐射整个安徽省，但真的会有合肥人为了逛街跑到蚌埠吗？在王永平看来，商业辐射是一种美好的愿望，要实现必须建立在实在的消费市场上。

    香港的太古城广场开发商非常有实力，在香港过去十多年开发了25万平方米左右的商业总量，但是其在广州的项目，只不过10万平方米左右。这在王永平眼中才是一种踏实稳健的作风。

    “借鉴国际主流零售商的经验是国内购物中心开发和运营商的必修课。”王永平指出，家乐福选址兰州时，首先去了国家统计局和相关规划部门了解兰州未来的商业发展空间，看这座城市有没有市场基础，同时还要考虑商业的资源整合能力。这是值得借鉴的。

    风险困惑

    王永平认为，商业地产是一个四高的行业，高贡献、高投入、高风险、高回报。

    高贡献是一个好的商业物业对城市经济带动的多边性，能够带动周边地价升值。另外，可以创造就业机会，能够持续交纳税费，对城市而言也是一个形象工程。但值得注意的是，如果项目没有做好，将是高破坏的工程，因为在市中心，店铺倒闭后有很多供应商无法收回货款，将会引起一系列社会问题。

    开发商用物业资金需求很大，国外大多数成功的商用物业都是持有物业，没有足够的资金很难做到，过了高风险的关才会有高回报。

    “现在我们的市场环境还不理想，包括REITS概念在内，很多开发商对商业不够了解，没有实行订单开发。”王永平指出，要把商用物业的开发与城市规划和全国商业布局联系在一起，“目前国内商业的发展增速在10%左右，而商业地产的增速却超过了20%，这是一种错位发展。”