专家直言商业地产存在风险 商务部调查组即将启程

     [提要]商业地产的“内伤”的确不轻。刘晓峰以“两个有余，三个不足”来概括：即投资有余、热情有余，但专业不足、规划不足，因而最后规范也不足“他们每一家都说自己很好，其他三家必死。听了以后，我觉得很沉重。”6月2商业地产的“内伤”的确不轻。刘晓峰以“两个有余，三个不足”来概括：即投资有余、热情有余，但专业不足、规划不足，因而最后规范也不足

    “他们每一家都说自己很好，其他三家必死。听了以后，我觉得很沉重。”6月28日，中国商业地产联盟秘书长王永平在谈及不久前在考察某城市中的四个商业物业所碰到的情况时，语气中充满了忧虑。

    有忧虑的显然不只是王永平一人。据悉，得知商务部将于7月上旬对部分城市的商业地产运行情况进行调查后，很多银行都主动申请随队前往，他们如此积极的行为背后无疑是对商业地产贷款风险的担心，毕竟，目前国内的商业地产对银行的信贷依赖程度在70%到80%。

    “规范”、“调查”、“洗牌”，已经成了谈到2005年的商业地产时必被提及的三个词。

内伤不轻

    回想被称为“商业地产年”的2003年，千亿投资打造MAIL暖冬的2004年，难道2005年真如某些人所称的是“商业地产问题年”？这种说法似乎显得言过其实，但商业地产的“内伤”的确不轻。商务部市场体系建设司刘晓峰处长以“两个有余，三个不足”来概括：即投资有余、热情有余，但专业不足、规划不足，因而最后规范也不足。

   “商业网点过度集中在城市和老城区，大型商场、超市扎堆开业，恶性竞争不断加剧。而新建居住区以及城乡结合部却严重不足，数量少，布局分散，即使有也是设施落后、现代化水平差，农村商业网点则几乎是空白。”刘晓峰在历数缺乏规划、盲目建设所形成的后果后，不无遗憾地表示，尽管目前一些地方城市已经开始进行商业网点规划，但是因为缺少一个统一的法律法规，很难贯彻落实。

     问题不止于此。2005年一季度商业地产空置率比2004年同期上升了20.3%。但是，商业地产单价却没有下跌，反而上升了5.2%，这也从某种程度上说明了商业地产结构不合理。“北京华联的发展总监、东方家园老总等都曾向我讲，找不到足够的店来发展。与此同时，很多开发商有大量物业闲置，招不来商。”王永平认为这足以说明有效供给不足，无效供给过量。

     中国商业联合会购物中心专业委员会秘书长郭增利更是特别提醒业内人士：“中国的商业地产还停留在经营效率比较低，规模与结构性有偏差，追求短期营业模式的阶段，这已经使商业地产陷入了困境。”

      一些商业地产商只重于前期开发，不重视后期经营的现象比较严重。开发商圈地以后，就可以从银行拿钱开工，建成后能租就租，能卖则卖，商业地产长期缺乏经营规划，导致有厂无市，有商无业。“不少项目商业转手率太高，也说明商业地产整个后期经营情况不是太理想。”

      同时，商业地产对金融资本的依赖性过高。“商业地产融资渠道却比较单一，全国的商业地产对银行的信贷依赖水平在70%到80%，而自筹资金的比例最高也只占到33.5%。”刘晓峰透露，有些城市对银行的资金依赖已经超过了90%，已经大大超过了风险警戒线。

发展空间很大
 
     商业地产到底还有无发展空间？在大多数开发商和相关政府部门看来，答案是肯定的。

    “我个人认为，我们国家商业地产供应量并不大，还有一个很广的发展空间。”刘晓峰处长相当肯定地说。

      在6月28日举行的“中国商业地产发展峰会”上，刘晓峰还用了一组数据证实商业地产发展空间的存在。

   “根据国家统计局统计数据显示，2003年全国商业地产投资总额1277亿元，比上年增长了36.83%，商业地产投资总额在全部房地产中占12.6%。2004年商业地产投资1723亿元，比2003年增长了31.4%，在全部房地产当中投资比重比2003年提高了0.3个百分点。在全部房地产投资中比重超过了13%，商业用房竣工面积高达28.2%。2005年1~4月份，商业营运用房使用面积1.21亿平方米，同比增长21.9%，而同期住宅面积增长11.3%，比商业用房低2.6%。”

    而自认是专业商业地产投资管理公司的荣鼎投资总裁张澳认为，由于宏观政策、自身发展、地域消费特点、文化差异等诸多因素的影响，商业地产领域投资风险性很大，但“也就意味着有更大的回报空间”。该公司旗下的荣祥广场，自开业以来一直保持着百分之百的出租率，而其租金水平却高于同类地区的租金5倍左右。

   地处金融街的四季商城被称为中国华尔街上的购物天堂，其定位为集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的，高档的时尚商品的消费中心。四季商城由金融街控股股份有限公司开发，预计2006年夏季开业。

   “有情的月亮女神，都能在金融街的四季商城碰到她的太阳神。”金融街副总经理高靓以自己的实际行动证明了其对商业地产的信心。

   国际资金也同样看好中国商业地产，以摩根士丹利为代表的投行不断斥巨资收购大城市的写字楼，便是最好的注脚。

    “中国金融业开放后，很多的境外银行会加速向商业地产释放，并有可能取得实质性的进展，因为外资的商业银行在国外通常都是很早就介入到商业不动产领域，2005年金融业不断开放，很多项目都会被外资银行所关注。”郭增利秘书长称。

    而来自法国巴黎的旺德行总裁王东晖则透露说，国外很多客户都想到中国寻找项目，“欧洲去年地产业投资，有50％来源于非地产专业投资机构。”因而，他认定商业地产“存在着巨大的需求”。