招租不佳经营惨淡 海口商业地产陷入困境

    位于海口国贸商圈开业不到一年的风华时代商城，近期做出了经营方向的大转变，将女性商场的定位变身为“数码广场”，并将于近日重新开业。

     由江中集团和海南金泰世纪房产有限公司共同投资兴建的“风华时代”女性商城，变为数码广场，按该商场负责人的说法是由于先前定位不准确，造成经营上难以为继。据该商场有关负责人介绍，由于没有经过充分的市场调研便匆忙开业，该商场自去年开业后出现了销售额逐月下降的状况，迫使他们不得不着手进行市场调研，以找准市场定位。为此，今年，该商场专门组织人员进行了一个多月的市场调研，并咨询多方面专业人士的意见，最终决定放弃女性商场的定位，建立以主要销售高科技产品、电脑耗材、办公耗材等商品的数码广场。

     像海口风华时代商城迫不得已变身一样，海口很多商业地产的日子也不好过。建成之后商铺因无人租赁而迟迟开不了业、开业之后因无人问津而关门大吉，这样的商业地产在海秀商圈、国贸商圈、滨海路等地均可看见，一些手机店、名牌服装店，更是频频易主。

     从风华时代的变身、部分商业地产招租难、经营惨淡等海口商业地产发展现状中，业内人士认为，尽管市场经济条件下商战在所难免，但海口商业地产发展中存在着的许多结构上的隐患，包括部分地产商盲目开发经营、商业地产分布不均出现区域性过剩、商业业态不均等，不能不引起重视。

     局部过剩

     近年来，随着商铺投资利润看涨，海口众多地产开发商纷纷将目光从开发房地产转移到商业地产上来，商铺开发呈现高速增长的势头。

     统计数据显示，近年来我省商业营业用房开发规模不断扩大，2001年为16万多平方米，2002年达到29万多平方米，2003在40万平方米左右，2004年则近70万平方米，而商铺的开发主要集中在海口，海口几年之间商业逐趋繁荣。与此同时，海口一些繁华地段的商铺租金也不断上涨，如海秀东商铺租金高达200元—300元/平方米/月，一间20—30平方米的商铺每月即可获得4000元—9000元的丰厚租金。

     在海口商业地产开发高速增长的情况下，商业地产的发展出现了数量众多而分布不合理的问题。

     海口市商务局商业网点办有关负责人称，海口商业地产开发已出现局部过剩的状况，目前海口的商铺数量已达到1998年时候的5倍多，商业地产开发商和投资者们进行商铺投资时需谨慎。

     同质化严重

     在商业地产开发风起云涌的同时，海口的商业业态也蓬勃发展，连锁店、超级市场、专业市场、专业店等均涉及，不过各种商业业态在发展程度上尚不同，有些业态开发甚少，而诸如百货业等业态则出现了一窝蜂开发的局面，同质化现象严重，不利于商业的健康发展。

     据了解，目前海口百货商场颇多，除第一百货、明珠广场、东方广场、乐普生、生生百货等几家较大的百货商场之外，很多小规模的商业地产也均是经营百货类商品，像海秀路和金贸区，均集中了多家较大的百货商场，而这些地区新兴的百货类商场则仍在不断建设之中。

     刚上任的风华时代数码城总经理罗茜称，海口很多开发商开发商业地产时，均是建综合性的百货商城，而目前商业业态的划分已越来越细，很多投资者开始钟情于开发专业化细分的市场，而非大而全、小而全的百货类经营模式，海口百货业之争的加剧，不利于商业的正常发展，也造成了海口商业商品同质化现象的加剧。

     据了解，由于岛内消费能力的有限，很多中高档商品不愿意进驻海口，而一些中低档产品因交通物流的不顺畅，也不能方便进入岛内，这就造成了海口百货业经营商品有限，而随着百货商场的不断增多，商品同质化现象也就越来越严重。

     缺乏经验

     业内人士称，海口商业地产开发中存在的定位不准、经营不善等问题，跟有些地产开发商商业经验不足、追求短期效益等有很大关系。

     据了解，海口很多商业地产开发商是由房地产开发商转变而来，或以前是经营其他行业。有些地产开发商对商业特性的把握存在偏差，对商业规律不甚熟悉，他们往往没有看到商业地产开发与住宅开发的差别便匆匆入市，套用较熟悉的住宅开发模式，因而带来了巨大的投资前期风险。

     与此同时，商业的发展需要一个市场培育的过程，而大多数商业地产开发商往往追求短期效应，希望开发——出售——再开发的循环周期越短越好，这就不可能完成商业地产完善的规划，而商业地产是一个考验开发商资金实力和经营能力的产业。

     海口市商务局有关负责人称，海口商业地产的健康发展有赖于地产开发商们的理性介入，目前商业地产开发该如何管理在我国还没形成说法，这给商业发展带来了很大风险。不过，商业地产开发商们应正确对待商业地产的开发，以免造成自身的损失。