窥探社区商业投资

    在前不久举行的“ＢＤＡ高新产业链与双生态地产发展论坛”上，北京经济技术开发区管委会宣布要将亦庄打造成一个综合性的城镇，改变目前园区内纯粹的住宅开发、人气不足的状况，不仅在开发区核心区推出几十栋面积为1000～2000平方米的小独栋写字楼构成的绿色企业园区，还要进一步完善产业配套、商业配套和教育配套等一系列基础设施。这意味着亦庄将在未来的一段时间内着力于开发商业地产市场，营造区域良好的商务氛围，形成一个真正意义上的城市小镇。

    就此，亦庄的商业地产市场成为继住宅后又一值得关注的话题。

    因住而商 亦庄商业地产直线飞扬

    在大多数北京人的眼中，亦庄经济技术开发区已经最大限度地接近了人们构想中的小康社会。短短几年，2000元地段上已经出现售价为每平方米10000元的房子，均价为4500元的楼宇是这里的主流。除少数原住民外，在这里买房的人有可能不是最富有的，但也绝不是穷人。

    也正是看到这一独具特色的高品位生活区的潜力，自去年下半年，亦庄的商业投资市场开始崛起。

    商业地产开发势头强劲

    去年11月起，上海沙龙和管委会合作开发的邻里中心二陆续推出，近６万平方米商业区主要设有：8000平方米大型超市、3000平方米影剧院、健身中心、青少年及老年活动中心、社区医疗诊所及大药房、洗衣店、各类特色餐饮及快餐等等，主要为日常消费类商业。其中大型超市已经确定为美廉美。上海沙龙商业部负责人李鹏说：“邻里中心二将实现24小时全天候的服务。”一期推出的商铺售价为每平方米1．1万元，总面积1．2万平方米商铺，1200米的商业街，定位为文化型商业街，商店规划有书店、健身、文化、休闲、咖啡馆、花店等，整体为欧式风格设计，商铺沿街建造，没有采用传统的绿化带加以隔离，而是用沿街商业的模式，形成和强化了街立面，使居住在亦庄的人们多了一条舒适的步行街，丰富了沿街体验。商业街还没正式开卖就全部出手，售价从每平方米9000多元上扬到13800元。

    配套匮乏无法满足需求

    如同住宅市场一样，亦庄社区商业的销售火爆自有其深层次的因素。境界策划部副经理苑学斌表示，亦庄整体的商业匮乏和未来预期是投资者接踵而至的主要原因。

    作为北京唯一的一个国家级经济技术开发区，亦庄明确分为产业区、协作区和配套生活区，其商业地产的开发也完全按规划实施。

    根据规划，亦庄的协作区主要是由政府开发，这里聚集了银行、邮政、酒店、写字楼等市政配套设施，真正用于商业开发的区域则集中在配套生活区内。

    目前，亦庄整体商业物业呈点状分布，商业设施呈现网点少、结构单一、规模小的特点，且多为中低档次。居民的日常社交和商务活动基本聚集在大雄城市花园的邻里中心一，住宅产品中只有金地格林小镇、氵师城百丽等个别社区的商业服务设施投入使用，每一个小区商业规模不超过数千平方米，仅限于社区的商业配套。这里没有上规模的商尝超市，没有电影院，咖啡馆也仅有一家。不少在这里上班的人，有时间都到城里就餐。曾有居民这样描述：“每天回到亦庄只能待在家里，因为实在没地方可去。”

    市场预期令人鼓舞

    与未来综合性市镇计划相比，亦庄目前的商业设施和规模显然还差一大截，对区域的虹吸效应还不可能展现，但这并不影响市场对亦庄未来的预期。

    最近，圣福华国际经济贸易中心破土动工，这是一个由5Ａ级商务大厦、星级酒店、大型高档多功能会展中心、高档公寓等组成，集居注消费、商务、休闲于一体的建筑群体。几经易手的北京Ｍａｌｌ还保留着那块空荡荡的土地，对城市东南整体区域的辐射目标尚没改变。亦庄镇政府也新建了一座万余平方米的配套楼准备用于商业。而根据规划，过凉水河和京津塘高速路，亦庄的二、三期同样规划有配套区。已有消息透露，金地等公司将在那里建造一定规模的商业设施，与亦庄一期形成区域整体商务商业环境。

    有业内专家认为，相比其他边缘组团，亦庄不是纯居住社区，有一定的产业支撑，在此基础上，商务和商业市场有发展的空间和可能。他们预测，未来的3～5年是亦庄商业地产快速发展时期，由于亦庄开发区政府对整体规划和实施控制严格，亦庄的商铺价值将得以充分体现。

    此外，轻轨等交通设施的建设将使亦庄不再简单地服务本地区人群的消费，ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ的出现不是没有可能，看看亦庄已然开发的汽车基地就知道了，数十万平方米的土地上各种档次、品牌的汽车4Ｓ店和展示厅应有尽有，吸引了不少城区内的客户前来购车。

    亦庄商铺投资 宜慢火细炖

    今年下半年，金地格林小镇、卡尔生活馆、上海沙龙等项目的客户都将陆续入住，加上早先入住的氵师城百丽、大雄郁金香舍、一栋洋房等买房人，亦庄已经形成了一座近8万人口的百万平方米大型高档次生活区。据资料显示，到2008年，亦庄常住人口将达到15万人，加上开发区进驻企业1000多家，流动人口近30万，亦庄将成为人口40～50万的综合性居住区。庞大的人口数量带来惊人的商业需求，亦庄的商铺也因而吸引了众多投资客。从市场销售情况看，亦庄商铺的买家中，投资者都超过50％以上，占据绝对多数。

    租价水平与亚北相当

    目前，亦庄许多小区的商业多为会所式经营，对外销售的商铺面积主要为100～200平方米的小店铺，从市场的租赁情况看，由于上海沙龙一期4．5万平方米商业和境界的人文商业街都将在今年下半年才投入使用，眼下这里能够出租的店铺不多，导致市场商铺租价水平偏高。以大雄城市花园的邻里中心一为例，一层散户的租价为每平方米每天6元，相当于亚运村的租金水平，如此高的价格还往往租不上，难怪上海沙龙一期即将入驻的店铺40个出租铺位已经有200个客户排队等候。

    当初亦庄缺乏整体商业规划，以致现在商铺大多散落在各小区内，没有形成一定的规模效应，一定程度地影响了商家和投资者的利润。但由于亦庄区域内交通环境良好，人流量和聚集程度相当，店铺没有像城里那样，存在太大的价差，对投资者和商家选择商铺比较有利。这里租价为每平方米每天3～3．5元较为普遍，有买家测算，以每平方米1．1万元的售价计算，亦庄商铺的投资回报在10％～12％，已达到了社区商铺投资的正常水平。

    人群多元化为商铺提供商机

    经过几年的发展，亦庄住宅产品已出现多样化的趋势，在产品形式上，从低层公寓、叠拼ＨＯＵＳＥ到小独栋、售价为每平方米７000～8000元的高档住宅，亦庄都能找到一二，这使得居住在这里的人群层次呈现多元化。伟业顾问投资公司总经理杨泓认为，居住人群的多元化为亦庄社区商业的发展提供了消费基础，适合更多商业形态在此出现。

    据了解，青睐到开发区购房置业的人士有相当一部分是企业中上层的管理人员和私企业主以及金融、证券、律师、保险、ＩＴ、新闻媒体、房地产界的从业人员，基本是有车一族。他们大多都把开发区当第一居所常祝亦庄经济技术开发区内的国际化企业中，经济基础较好、收入较高的中高级职员，成为亦庄别墅类物业的主要购买人群。而市区内的高知人群在客户比例中占相当数量，境界有７0％以上为城里上班的白领一族，金地格林小镇的此类业主更多达９0％左右，年轻人为数不少，月收入基本在8000元以上。

    日常、高品质店铺适宜生存

    由于高知人才对消费讲究品位、品质和档次，因此业内专家建议，满足基本生活配套需求的商业适合在亦庄经营，规模不大，200平方米左右的中档商店，精致，产品有差异性，这样的店铺风险较低。杨泓还提醒投资者，高档类的精品店不适合开在亦庄，因为类似国贸等地区的商业有很强的替代性，在目前社区人口数量不大的情况下，投资者和经营者应做好长线投资的准备。

    不过，由于住在亦庄的人大多在城里上班，和主城区的联系非常紧密，有不少人表示，亦庄的商业有很强的竞争对手，这里的居民可以在城区内消费完了再回亦庄，但杨泓持相反观点，他认为，居民大多愿意并习惯选择就近消费，高档次消费更不可能是亦庄人经常性的消费，虽然目前亦庄商铺的投资价值还不是很明显，但可以肯定的是，城区内的商业不具有全面而强有力的竞争力。