北京是否将掀起“第二轮MALL”开发热潮？ |
| 日期：2005-9-6 来源: 楼市 作者：张天翔 | |
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我认为，从目前的状况来看，这个问题还很难断定。因为一个大型商业地产项目从立项到规划，再到建成是一个极其漫长的征程，对这个征程起决定作用的往往不是商业发展的需求本身，而是与开发商相关的其他因素，现在能在市场上看到的大型商业地产项目往往在几年前就开始了前期工作，所以，更多的项目应当是中国建设MALL大潮的延续，但是形成了时间概念上的“第二次”。 近日，我们注意到一个有趣的现象，那就是MALL这个概念在逐渐被消费者和媒体熟悉的情况下，许多开发商反而远离了MALL。比如在北京虽然仍有不少大型商业项目在建设，但是很少听到被称作MALL。我认为，这跟过去完全照搬国外SHOPPINGMALL模式在国内水土不服有一定关系。 众所周知，SHOPPINGMALL起源于美国，它的产生基于三个条件，即人均GDP增长、汽车私有化、住宅郊区化，以上几个条件在中国各大城市都不同程度地出现，但即便在北京这样的发达城市，与美国相比，也存有较大差异。根据权威机构预计，到2008年北京人均GDP将达到6000美金，而目前美国的人均GDP就已经达到约20000美金。即便到2008年北京人均GDP能达到预计水平，也才刚刚达到SHOPPINGMALL大力发展的起跑线。 另外，北京的私人汽车拥有量达到10%以上，与美国私人汽车拥有量近100%相比，相距甚远。中国的城市郊区化即大量人口在城市无立足之地所以被挤到了郊区，美国的城市郊区化是富裕人口的转移。尤其是中国人口多、土地紧缺与美国地广人稀的国情相距甚远，因此，在中国SHOPPINGMALL未来的发展应该在借鉴美国发展模式的同时，更加注重商业发展的本土化。具体而言，我认为，中国SHOPPINGMALL未来的发展将实现三个突破：首先，在体量上，不会再像以往，觉得越大越好；其次，在地理位置上，不会再觉得越远越好，而是更接受城区；再次，在商业规划、经营业态以及经营特色上会更加科学。 最近，我们操作的“大钟寺国际广场”项目中，中坤集团董事长黄怒波提出了第四代商业模式，我们对此进行了补充和完善。并且也组织专家进行了论证，我相信第四代商业模式——城市生活休闲中心，应该是未来商业地产发展的一个方向。 其实第四代商业模式城市生活休闲中心，就是建立在SHOPPINGMALL和LIFESTYLECENTRE基础上的，在理念上与LIFESTYLECENTRE更接近，而在规模上与SHOPPINGMALL更接近。SHOPPINGMALL的最大优点是“一站式”购物的功能，而城市生活休闲中心所提倡的是“体验式”消费，城市生活休闲中心在地段选择上会更注重周边的商业氛围而不会远在郊区；在建筑结构上会倾向于开放式的街区而不是单体式的建筑；在业态组合上会强调休闲娱乐的功能而减少购物的比例；在经营管理上除了强化统一管理之外还会增加文化的管理。我相信，未来的中国商业会形成百货、超市、SHOPPINGMALL、城市生活休闲中心四种模式并存的现象。显然城市生活休闲中心代表了更先进的商业发展方向。 作者简介: 张天翔，工学学士，中国最早从事大型商业地产实操的专家之一。第四代商业模式的实践者及推广者。曾任全球最大单体商业设施——北京金源ShoppingMall主要负责人，拥有与国内外100多家领先商业企业的谈判经验，是中国(北京)拥有大型商业地产全程操作经验的资深商业地产专家。 |
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