入主15家沃尔玛商场 嘉德借REITs闪击中国商业腹地

    抛售41家酒店 入主15家沃尔玛商场

    目前，嘉德置地已将上市地点“瞄准”新加坡。如果成功，它将是新加坡首例以中国房地产为房地产组合的REITs，其资产总值将达5亿～10亿新元

    对于嘉德置地而言，故事也许刚刚开始。

    日前，嘉德置地与美国柯罗尼基金签订协议，计划将旗下酒店服务品牌莱佛士控股有限公司拥有的41家酒店资产打包出售。而此次出售收益的一半（约4亿多美元）都将投入到中国商业地产开发。

    “剥离酒店资产只是为了套现。嘉德的所有动作都是为了战略转型,也就是最终的商业基金上市。”凯德置地公关部负责人士坦言。

    此前，嘉德置地旗下商用产业有限公司与深国投商业置业有限公司（以下简称“深国投”）签订协议，以占有65％的股份，入主其在国内15家以沃尔玛为主力店的商场。

    “与深国投合作，是为了建立中国内地房地产信托基金的第一跳板。”嘉德置地集团总裁廖文良一语道破玄机。嘉德置地的REITs“野心”日渐显露。

记者在采访中了解到，目前，嘉德置地已将上市地点“瞄准”新加坡。如果成功，它将是新加坡首例以中国房地产为房地产组合的REITs，其资产总值将达5亿～10亿新元，所提供的股息派发回报率约6％~7％。

     商业豪赌

    此前，嘉德置地斥资33.73亿元人民币，入主国内15家以沃尔玛为主力店的商场，成为沃尔玛在国内名副其实的“最大房东”。

    “作为亚洲最大的上市房地产公司之一，嘉德置地之所以“重金”投向中国的商业房产，主要是看好中国零售业向外商全面开放后的市场需求。”廖文良说。沃尔玛等外资商业巨头在不断提高在华采购、物流和销售经营水平的同时，也希望将商场物业管理交给专业公司打理。

    然而，嘉德置地的图谋远不止于此。通过此次合作，嘉德置地将其商业触角延伸至此前从未涉足的二线城市。

    虽然嘉德方面拒绝透露这些商场具体分布在哪些二线城市，但记者从知情人士处获悉，这些城市覆盖了广东的佛山、东莞、湛江和惠阳，四川的绵阳和成都，山东的潍坊和淄博以及南昌、郑州等广阔区域。

    业内人士表示，嘉德置地选择深国投和沃尔玛作为合作伙伴可谓“用心良苦”。一是沃尔玛在中国各地区的长远扩张策略，能够为其带来长远而稳定的租金回报；二是深国投作为深圳市政府直属金融企业，不但在房地产开发方面可以独当一面，而且在股权信托和资金信托方面也有其独特的优势。

    显然，与沃尔玛“攀亲”，无疑是嘉德置地问鼎内地Mall市场“第一巨头”的捷径。

    去年以来，嘉德置地在中国商业地产领域动作不断。

    今年年初，嘉德置地斥资17.46亿元人民币“试水”京城，100%收购了北京华联集团旗下的安贞华联商厦和望京华联商厦股权。根据协议，两家公司各占50%股份成立一家管理公司，对望京华联和今后该公司收购的商厦提供市场营销和商业管理服务。

    然而，值得注意的是，无论是与深国投的“联姻”，还是与北京华联的合作，协议里都提到：在条件适合的情况下会再次对两家旗下尚未被收购的项目进行优先收购。显然，嘉德商用产业有限公司还可能继续投资另外17家以沃尔玛为主力店、总面积达700000平方米的商场。

    而根据这两项协议，到2010年，嘉德置地在中国的商场将超过400万平方米。而这些商场正式营业后，预计收益率可以达到8％～9％。这个数字超过了香港第一房地产信托基金(REITs)领汇6.65%～6.85%的预估。嘉德置地同时也是领汇的惟一策略性伙伴。

    策略转向

    今年4月，嘉德置地曾对外公布，以1.076亿美元的价格，将独资子公司上海HutengRealEstate公司出售给美国投资银行高盛属下的联属公司，从而套现约2300万美元的利润。而在此之前，嘉德置地亦通过出售旗下凯德置地持有的上海新茂大厦95％股权的方式获得0.98亿美元流动资金。

    当时，嘉德置地即把这两项交易的原因解释为“公司目前的经营策略之一”——嘉德计划将“从成熟稳定的地产中套取资金”这一策略，改变为“把资金调配到高增长的领域中”。此外，嘉德置地还透露“将通过重新部署资金以及积极的资产管理策略，逐步提高在中国投资的整体收益”。

    “好的投资者，总是在不断调整自己所投资的资产，以期获得更高的回报。”中原地产上海公司总经理谭百强说，“嘉德目前所进行的，是充分利用公司自身的资产管理优势，将资金从稳定、成熟的物业中转移出来。重新部署到新项目中，以求增值而获得更大的投资回报。”

    目前，嘉德集团的购物中心业务，除了对华联、深国投的并购，还包括在新加坡建有当地第一大购物中心，管理着亚洲地区16个总面积超过52亿平方英尺的购物中心。在中国投资、管理的三个购物中心项目共计85万平方英尺，具体为上海的来福士广场，天津的“theexchange”和武汉“newminzhong”。

    按照嘉德置地的架构，它要建立的是一个“跨国界的、多领域的、完整的房地产价值链”，而在这个价值链上，包括从房地产金融到地产投资，进行房地产开发，再到物业服务、酒店服务，最后是资产管理。

    通过与中国内地地产巨头合资的方式进入中国房地产开发领域，嘉德置地已经不再是单纯的地产开发运作，而是意在借助于国内地产企业的开发，提升其自身价值。

进入中国十年后，嘉德置业正试图通过变现来延伸产业价值链，让其资产分布变得更加合理。

    REITs野心

    表面上看来，嘉德置地是通过收购建立并扩大嘉德零售业在中国的版图，但作为资本高手，其参股商业地产的“终极目的”意在打包上市、获益套现。

    通过与深国投合作，嘉德置地建立了中国内地房地产信托基金的第一跳板。

    其实，嘉德的这种野心已早见端倪。6月1日，深国投商业投资公司在深圳公开发行的“长沙项目受益权转让集合资金信托计划”推介书上即表示，受托人在信托终止之日安排受益权的全额退出时，首选方式是“由境外机构投资者收购或上市”。

    “到2006年，我们将这些物业打包上市时，商场和机构投资者一定会有浓厚的兴趣。”廖文良说，“但上市的前提是嘉德的商业地产要达到一定规模，即资产约25亿~35亿元人民币。”

    目前，嘉德置地已将上市地点“瞄准”新加坡。嘉德商用产业有限公司总裁潘锡源透露，目前新加坡购物商场的股息派发回报率大约是4％～5％。他相信，两个百分点的溢价将足以弥补新加坡和中国两地在税务、汇率等方面的差距。

    而嘉德置地的其他几个私募基金，扮演的也是嘉德上市基金的孵化器的角色。

    在上市基金收购项目之前，私募基金先期介入。在项目成熟以后，转卖给上市基金，从而获得较高的收益。其旗下所有的新加坡第一只上市房地产信托投资基金“嘉茂信托”和第一只商业房地产信托投资基金“嘉康信托”，年回报率均在4%～6%左右。

    由于目前中国商业地产，尤其购物中心项目投资巨大，回报期长，而融资渠道却比较单一、融资期限短，缺乏地产开发经验和资金实力已成为国内零售商的最大瓶颈。而新加坡及香港股市的REITs正好可以弥补这一缺陷。

    “深国投与嘉德置地正在操作的REITs计划，是迄今为止国内最成熟、也是最有可能先行在境外上市的。”戴德梁行投资部助理董事叶建成表示。根据中国的情况，商铺是最容易变现成基金组合，达到合理转移利润的目的。估计2005年其他海外基金也会跟进做类似的投资。