小区商铺是租是售有学问

    现在的住宅市场中，小区化住宅显然已成为主流或者是必然趋势。之所以如此，不仅是因为小区化住宅具有较成熟的物业管理，而且，小区化住宅能够提供比较完备的配套服务。小区商铺便是其一。对于小区中的配套商铺，其运作方式不外乎两种：出租和出售。在目前的大多数小区住宅项目中，将小区商铺进行出售是主要的处理方式。对于房地产商而言，出售的方式显然在后期管理上要省心得多，而且回款速度更快、更有保障。然而，近来也出现了部分房地产商，尤其是地理位置比较偏僻、周边配套比较差的项目，他们舍简就繁，宣称为了业主的利益，对小区商铺实行定向出租，只租不售。

    他们提出的理由是：1.由于周边配套不太完善，对商铺进行定向出租可以维护业主的基本生活需要，防止商户们出于利益目的全都投资于某个单一的商业项目，例如餐馆等。而如果对商铺实行定向出租，事先规定了铺位的经营项目，就可以保障业主的多方面需求得到满足。2.只租不售的方式可以加强物业对商铺的管理，便于维护业主的利益和小区的整体环境。

    对于想在郊区或者其他周边配套不太完备地区置业的购房者而言，房产商的此言此举似乎真是体贴周全，然而，从经济学角度来思考，房产商此举果真是保障业主利益吗？答案未必如此。

    从上面可以看出，之所以提出只租不售的方案，前提是小区的配套服务暂时还不能满足业主的全部必要需求，因此才需要规定商铺的经营范围，防止各经营项目的趋同。然而，一旦实行只租不售，其结果很可能是，尽管每个商铺经营项目各异，但它们在整个小区及其周围范围内所向无敌、没有竞争对手，也就是经济学中的垄断。垄断对于业主而言肯定不是好事，他们将面临的是较高的价格和较差的服务，尤其对于现在规模越来越大的小区，面对成千上万的消费群体，独此一家的优势地位更加显赫；如果商铺的经营者又不太具有商业道德和职业精神，其服务质量更是可想而知。

    此外，房产商做出这种行动，就真的是牺牲了自我利益吗？小区住宅发展了多年，敏锐的商家们早就嗅出了其中的丰厚商机，是以，但凡一个小区的落成，就可以带动一个商业区的发展，成熟如方庄的住宅小区，更是形成了区域性的商业群，小区周边的价值随之升级，更不用说小区内部的商铺了。天然的大规模消费群体和绝对的垄断优势，自然可以使房产商们将小区商铺拍出高价，而且，如果采用出租的方式，更可以随着价值的提升而不断增加租金收入。至于加强商铺管理，并不具有实质意义，因为，对于商家的价格和服务水平，房产商或物业既不具有干涉的资格也没有干涉的义务，而且，为了维护高额租金收入，房产商或物业还可能维护商户的垄断优势，以各种理由阻碍小区内及周边商业群的发展，业主的选择很有限。可见，房产商所得的利益并不差于其所言的“牺牲”。

    当然，也许房产商的确是出于为业主着想的好意，但是，只租不售的方式并不能维护业主当期或长远的利益。真正的解决之道在于，促进小区内及周边商业群的发展，开设较多的商铺，形成一定规模的竞争。竞争才是最好的服务于业主的方式。