社区商铺成投资客新宠 专家建议如何挑选

    “自奥林花园商铺开盘以来，销售形势一直都很不错，目前大部分商铺已售出，仅剩少量尾盘。”奥林花园的相关负责人如是说。
                 
    无独有偶。即将于本月底交付的崇安区紫金门社区的商铺，自开盘便遭遇了热卖。“虽然均价并不低，但是商铺的销售情况一路看涨。”据紫金门皇后街的销售人员介绍，紫金门二期共计800多户住宅交付后，项目一期入住率逐渐提高，周边道路、市政配套相继完善，更多的投资客开始加入投资商铺的行列。
                 
    不仅一些热门区域的社区商铺受市场青睐，部分近郊或郊区已交付的小区商铺也让投资客趋之若鹜。如惠山区玉祁镇宝龙湖畔花城的住宅底商，还有洛社镇天奇盛世豪庭的沿街商铺等，自项目认筹初便获得区域内市民的热情追捧。
                 
    “相对于其他类型的商业项目来说，社区商铺性价比高，面积也不大，大多为100多平方米，投资吸引力挺大。”一位投资惠山新城内名园社区沿街商铺的齐女士这样说。
                 
    小型投资凸显增值价值
                 
    在无锡已拥有两套住宅的吴先生告诉笔者，自己原本打算再做住宅投资，但从去年开始，住宅投资成本开始拔高，投资住宅的回报变得不确定，于是今年他打算物色一个社区商铺。
                 
    “其实有这样想法的投资客并不少。”新区一家楼盘的负责人告诉笔者，受高地价的影响，住宅投资成本提高，再加上政府的宏观调控，让市场上的这部分投资客对住宅投资难以上心，商铺投资成了他们新的下手对象。
                 
    “由于城化速度较快，城郊商业需求增长较快，无锡目前较为成熟的商业中心不多，商铺的发展速度远没有跟上需求，这直接导致了社区商铺行情的走俏。”滨湖区一家二手房买卖代理公司的负责人表示，无锡社区商铺价格一直不高，加之现阶段住房投资遇冷，投资社区商铺正是时机，“目前像河埒口板块附近的社区商铺发展较为成熟，商铺分布相对较为集中，与市中心距离也较近，容易打造社区商业氛围。此外，一些新兴区域的商铺在近几年中投资前景也日渐明朗，如惠山新城、新区梅村镇等地的社区商铺，凭借其价格优势，投资价值也日益被投资者所认知。”他分析说。

    [选家建议]

    较其他商业地产而言，社区商铺的特色就在于是作为住宅的配套设施而建的。由于依托社区稳定的人流，投资社区商铺的不可控因素较少，属于商铺投资中的“小盘活跃股”。然而，但凡投资总有风险，投资者该如何挑选社区商铺，才能获得相对较高、较稳定的收益呢？

    业内人士建议称：“一个专业的投资者有意向要投资某一个商铺的时候，应着重考量该商铺所在地的业态规划、消费能力、发展前景等。”

    一看社区规划

    一般情况下，大规模社区的商铺投资价值相对较大，经营成功的几率也会大些；而一些规模较小的社区，除非是具备临街和面向流动客源较广泛的小规模社区，否则其升值潜力也有可能不足以抵消投资者资金的机会成本。

    以建筑面积为30万平方米的社区为例，按平均每户面积100平方米计算，全部建成后，能容纳业主为3000户，按每户平均3人计算，居民数量为9000人，按照一般新建小区40%左右的闲置率来看，就是说有一半的人不常在此居住，也不在小区消费，实际目标群体也就四五千人。如果是规模达到50万平方米以上的社区，商铺面积以50-100平方米之间较为合适，适合干洗、理发、餐饮、食品、美容等商业项目；而规模较小的楼盘，社区商铺面积以20-50平方米为佳，总体数量不宜过多，经营品种不宜重复。

    “因此，投资者在进行社区商业投资时一定要了解该区域内包括商圈、住宅区的人口等，”新区一家二手房代理机构的工作人员认为，“商铺对于环境特别敏感，考虑到商铺本身的持续经营和价值提升，投资者必须在先期深入了解商铺所在社区的环境，避免投资空门。”

    二看消费能力

    普通百姓的居住区和白领社区的消费能力不同，消费侧重点也不不大会相同，商铺的定位和服务也会存在很大程度的区别，因此，投资社区商铺必须要对社区业主的个性和特征有准确把握。

    比如说，像锡山区东亭板块附近的一些小区属于消费能力一般的社区，入住后居民居家日常所需的商品还是希望在社区内能满足到位，如果经营一些生鲜蔬菜超市、水果店、早餐店、特色小吃店、粮油食品店、日杂百货小店、美容美发店、社区大药房等业态还是很必需的。而针对白领，一些有品味上档次的特色店铺就显得必不可少了，如咖啡吧、专业洗衣店等。

    此外，业内人士认为，小区商铺的服务对象不仅是小区固定的客户群，也可以是小区外的城市居民，服务受众面较广，特别是临街铺位，依靠交通和来往的人流、车流的独特优势，备受投资者追捧，此外随着入住率的提高，郊外的大盘一般都拥有稳定的客户群。

    三看收益前景

    “一些投资人因为没有丰富的经验，在买商铺时只考虑价格，认为只要价格合适就行了，但是商铺的价值最终是要通过经营实现的”，具有多年投资经验的吴先生认为，在已经成熟的商圈投资商铺，其成长空间非常小，因为开发商的开发成本很高，相对应的商铺销售价格也会高，后期租金升值空间受限，因此投资价值不大；而选择正在发展中的区域，那里的商铺投资前景比较被看好。

    此外，投资者还应注意商业养成在整个项目中的过程。“目前，无锡的住宅市场有向周边新城发展的趋势，与之相对应的，新城内的社区商铺也有着一个升值的过程，即从生铺发展熟铺的空间。”无锡复地房地产开发有限公司营销部企划主管任栋梁表示：“随着小区的入住户数和常住人口增加，小区会慢慢成熟，商铺的投资价值会逐渐体现。”