加快北京社区商业服务发展的对策

    第一，提高对发展社区商业重要性的认识，强化社区商业发展规划。

    社区商业是服务业中新的经济增长点。发展社区商业，可以方便居民生活，促进就业和经济发展。政府及有关部门应提高认识，把发展社区商业的调研、规划与调控工作尽快摆上议事日程。要本着“规划优先”的原则，着力强化社区商业规划的科学性和权威性。强化社区商业发展规划的重点应当落在区级。要把发展社区商业的任务，列入各区城市和经济发展规划之中，纳入社区建设的总体规划之中，由各区人民代表大会通过后，成为严肃性和权威性都很强的规范性文件。对于土地批租的方式也要进行改革，要在居住区周边单独划出商业性用地，向开发商公开招标，不但要规定开发的商业面积，而且要规定商业用房的建筑结构，开发商不能随意变更。对于社区商业的区位、建筑结构和定量控制标准等内容，政府应组织有关部门和专家组成课题组，进行认真科学的研究和测算，要为社区商业规划的科学化提供充分保证。

    第二，建议采用房地产开发商和社区商业经营商相对分离的机制，推动北京市社区商业的发展。

    根据国外的经验，大型社区商业的开发，一般都实行房地产开发商和商业经营商分离的做法。开发商负责商业设施的前期开发，经营商负责租赁经营，这有利于发挥各自的专业优势，降低开发和经营成本，实现滚动式发展。政府及有关部门要尽快完善招投标机制，鼓励和选择那些有实力和有规模的房地产开发商和商业经营商进军社区商业，推动北京市社区商业的发展。

    为了提高社区商业的服务水平和档次，必须充分利用现代流通方式，大力发展连锁经营和便利店。针对商委网点管理逐步弱化的实际情况，应交未交的商业网点及今后建成的配套商业设施，建议将接收单位统一改成各区县国有资产经营公司，由国有资产经营公司接收后，再通过招标方式，吸引管理规范、实力雄厚、信誉好的大企业进入社区开办连锁店和便利店。同时，鼓励国有商业企业与外资、民营等企业合作经营，充分发挥国有企业的资源优势和外资、民营企业的管理优势，多渠道发展社区商业。为保证招标的科学性和可行性，可先期选择部分社区进行试点，取得经验后再逐步推广。

    第三，在新建居住区要重点发展社区购物中心，提升商业业态。

    社区购物中心(或称商业中心)集购物、休闲、娱乐于一体，可以满足社区居民多样化的消费需求，成为居民“家的延伸”，它是继超级市场以后的第五次零售业革命。由于社区商业中心可以实施集约化经营，管理成本低，商业带动效应强，容易凝聚人气，因而是现代商业的一种好形式。在新建居住区，一定要通过科学的规划，实现商业与居住功能的相对分区，克服过去社区商业“散、乱、小”的状况。社区商业中心应实施团组式开发，要融合各种新型商业业态，要有以生鲜食品为主的超市，有品牌荟萃的特色专卖店，有各种便利的餐饮、服务设施，能够满足消费者一次性购全的需要。商业中心商业业态的设置要有必备性业态和指导性业态两种，前者主要包括超市、便利店、药店、快餐店、餐馆以及理发、洗染等服务设施，后者主要有专卖店、休闲娱乐设施等。要以社区商业中心为载体，吸引和鼓励大型商业集团把先进的商业业态、连锁的商业网点、品牌化的商品引入社区，并在其周围集聚一批专卖店、专业店、快餐店以及其他文化娱乐企业，组成“联合舰队”，大幅度地提高社区商业的组织化程度和商业层次。

    第四，当前要采取有效措施，切实解决配套商业设施建设问题。

    社区内的配套商业设施是发展社区商业服务的载体。针对当前配套商业设施严重短缺的状况，落实相关的政策，采取切实有效的措施，解决配套设施问题，应当说是当务之急。由于政府对配建网点规定的售价和租金与市场价相比，过于悬殊，开发商不建、少建或漏建的动机相当大。从2002年开始，按照北京市政府86号令的规定，工程竣工后包括社区商业在内的综合验收工作正式启动，这虽然在一定程度上能够解决配套商业设施的建设问题，但仍是事后被动式的解决办法，开发商仍然会继续想方设法加以逃避。对此，上海、广州等城市采取了预先收取配套设施建设费、开发商建成后再根据面积返还的办法，取得了比较好的效果。深圳市由于市场经济发育比较成熟，配套公建作为商品房的卖点已经成为开发商的自觉行为，配套商业设施建成后完全进入市场。深圳市的做法，是城市配套公建发展的方向。根据北京市的实际情况，配套商业设施完全走市场化的路子，还需要一个过程。在此期间，可以借鉴上海等城市收取配套建设费的办法，确保新建改建小区配套商业设施不再少建或漏建。另外，还应积极挖掘社区服务中心的功能作用，缓解当前社区商业服务设施不足的矛盾。社区服务中心除公益性服务外，还应根据居民需要，开展一些便民利民的有偿及低偿的商业服务。街道社区服务信息网的商用价值，也应很好地予以开发，要使其成为沟通居民与服务商的有效中介。

    第五，加强协调配合，加大执法力度，确保现有政策法规落实到位。

    目前，关于配套商业设施北京市有明确的法规，但一直没有得到很好的落实。为此，一是要提高各级政府及各部门领导的认识，二是要加大执法检查力度，三是各部门之间要明确责任，加强配合。规划部门要严格按照2001年市政府86号令的要求，做好配套商业设施的审批和验收工作，并协同商业部门，加强日常执法检查工作；工商部门要按照1996年市政府12号令的要求，对有非法转租及改变使用性质等行为的企业，予以应有的惩罚。要通过各部门之间的协调、沟通与配合，保证现有政策法规落实到位。

    对于已建成小区配套商业设施及原有商业网点的情况，建议规划、商业、工商等部门联合进行一次大检查，没建或建后挪作他用的，要追究开发商及相关单位的责任；原有商业网点擅自改变使用性质的，要按规定进行纠正，彻底解决因法规落实不力而产生的各种问题。