社区底商质化现象严重

    近年来，异军突起的社区商铺已成为深圳商业地产的一大热点。由于传统商街新盘供应有限价格坚挺，且需要 雄厚的资金实力支撑，众多中小投资者纷纷进入社区商铺领域。   

    据记者了解，无论是早前的万科世纪花城商业街、中海怡翠花园商业街，还是新近推出的融景园波尔诺名店、 城市杰座钻石街区，均深受投资者青睐。许多社区底商甚至出现了开盘前铺面即被抢购一空的情况。然而日前有业 内专家接受记者采访时表示，深圳社区底商已出现高同质化、重复建设严重、定位模糊等问题，“社区底商热”存 在一定风险。   

    商业街成小区败笔   

    在龙华某大型社区踩盘时见到，该楼盘一期业主入伙已经快四个月了，1.8万平方米的商业配套却 是“十室九空”。发展商原计划在此引进时尚美容店、精品店、咖啡馆、面包坊、书吧、药店等，可最终连小区居 民急需的超市也没有进驻，引起业主们的普遍不满。   

    深圳房地产信息网上一篇署名“弘”的文章对该楼盘商业项目有如下评论：“小区远离主干道，通达与召示性 都较差，周边也没大量人流作消费支撑，外面的人流一般也很难特地走几百米进来买你家的东西。但在这样的条件 下，发展商却大面积规划了总体建面中商业面积的百分比。你想，区区7万多建筑面积，又没有外围的消费力支 持，如此多的面积怎能消化掉？”有业内人士指出，正是错误的规划让发展商最终不得不面对众多商铺无人问津的 残酷现实。开发商铺的成本和住宅差不多，但利润却要高出数倍，而且完善的商业配套也能提升住宅价格，开发商 们何乐而不为？然而一旦做出不符合市场规律的东西，做商业的风险要远大于做住宅的风险。   

    前期规划至关重要   

    凡事预则立，不预则废。要真正经营好社区商铺，开发商的前期规划显得至关重要。目前深圳关内社区底商由 于地理位置优越所面临危机尚不突出，但关外发展商在激烈的区域竞争压力下已开始通过差异化开发模式寻求市场 空当。   

    近两年在龙岗销售火爆的鹏达商业街即一反传统“底商”样样俱全的开发模式，一期项目以美食为主打，二期 以休闲为主打，通过对市场需求的研究和对接取得了成功。   

    另外，由石鸿工贸开发的融景园波尔诺名店也为业界所普遍看好。作为一家具有丰富的专业市场开发经验的开 发商，石鸿没有采用深圳大部分开发商将商业物业出售、以求尽快套现的经营方式，而是以出租为主。建筑面积达 1.8万平方米的波尔诺名店仅出售底层23个临街铺面，其余部分均由开发商自己经营。据了解，该项目已计划在前 两年以低租金吸引客户，意图引进一线品牌带动社区商业繁荣。   

    目前已有资料显示，未来三年内仅宝安区商服物业推盘量就可能达到50万平方米的巨量，全深圳数十家新推楼 盘大多规划有社区底商。已有业内人士认为，未来2-3年北京、上海、深圳等城市商业地产的主题都将是开发社区 商业。但一位不愿透露姓名的专家在接受记者采访时坚持指出：“社区商业必须解决好同质化、重复建设等问题， 否则将来必然会出现危机四起的局面！”