社区让我如此寂寞 南宁众多社区商铺惨淡

     10月28日，去过阳光新城的人或许会发出这样的感叹，“都疯了，像不用钱似的！”

    的确，阳光新城这次推出产品引起的反响之大或许连开发商都预想不到，从青秀区等其他区域蜂拥而至的投资客出手阔绰，甚至出现一人连拿七八间商铺的“壮举”，最终把五象壹街区当天推出的总货量“拿”走了80%。

    可以这样说，五象壹街区多少给2006南宁商业地产振了一次雄风。

    但是，同族出身的其他社区商铺就远没那么幸运了，尽管有铺天盖地的广告做前锋，尽管有一大堆“旺”起来的理由，但因“藏”在社区里就是难盼投资客的光临。

    社区让我如此寂寞

    不出小区大门，就可以买到所需的生活用品，这大概就是社区商业带来的最温馨便利。

    可是，家住江南区某大型小区的艾小姐现在还忙着找铺面，虽然有半条现成的“近水楼台”街铺，但它们都得不到艾小姐这颗“明月”。用艾小姐的原话说就是：“楼盘招商部有牌无人，曾挂出的招商横幅也不见踪影，小区内只住有十分之二的人，要开，难啊！”

    艾小姐的此番话其实描述出了时下众多社区商铺“惨淡表情”的现状。据调查，绝大多数小区会把一、二层规划为商铺，由此形成的“住宅＋商铺”已成为南宁住宅小区的固定模式。

    据悉，艾小姐所住的楼盘因不远处有个大型商城，故极大地影响了该楼盘的商铺销售，推售至今，售量仍处于低下水平。

    “定位很关键，五象壹街区之所以畅销，主要是它有着临近主干道这一先天优势。”阳光新城项目总监李先生道出了其中缘由。就凭这一点，五象壹街区销售量遥遥领先于同天推出的其他楼盘商铺。

    “不少开发商对商铺的规划和经营表现得不够积极，也是目前社区商业销售不善的又一原因。”李总监说。

    据资料显示，商业占小区总量的8%较为合理。但通过调查，记者发现不少小区都超出了这个比例，因为大多商铺利润可占到房地产企业年利润的10％至20％。但同时，一些开发商重住宅轻商铺、重销售轻经营的心态又与这个预期利润造成矛盾。因此，不同区域或同一区域内其他社区商铺空置率高低不一，营业现状总体不理想的现象就产生了。

    “少部分入住率高的大型社区商铺和一些临街的社区商铺销售状况稍好些，它们主要得益于社区所处的区域成熟度和已形成的商业氛围。”经纬行商业策划总监陈宇钢说。

    好风光靠用心经营

    金地花园临街多功能商铺接受预订，部分商铺加送夹层；汇东国际底层50间低公摊临街商铺“都市西街”11月18日开盘，大型商家火热招商中；城市花园餐饮酒吧类主题商业街——“东方新天地”盛情邀约，70年独立产权双层街铺……

    “尽管年末的房地产市场有不少社区商铺发起了强大的宣传势头，比如‘高歌’自己的商铺风险小，有极大的想象和升值空间等，但由于投资商铺的人都是很现实的，所以没有哪个投资客愿意拿出3至5年的时间来养铺。”宝资嘉项目咨询公司总经理陈伟直言不讳地说道，“2005年社区铺是商业地产的主要突破口，由于社区铺价格低、风险小，故引来了不少市民的投资，从成交将近17万平方米的面积来看，说明社区商铺有着较大的市场需求。”

    2005年社区商铺如此风光，2006年呢？

    “要使商铺旺起来，首先就要提高入住率。而市政配套和公共设施的完善，又是决定入住率的根本性原因。”陈伟总经理指出，目前，部分江南白沙大道东段的社区商铺销售得不错，但凤岭一带情况就略差一些，其原因主要在于白沙大道东段生活配套日臻完善和逐渐形成的生活氛围。

    有业内人士指出，开发商应在小区内增加一些服务项目，提高社区商业功能，定期进行商业的主题推广和展示，最好能招到一两家生意好、知名度高的商家进驻，解决好小区业主吃喝玩乐的问题，以引导和带动社区其他商铺的成长。否则，单靠个别商家，是带动不了整个社区商铺的旺场的。

    目前，大多社区商铺没有得到统一经营，这主要是因为部分开发商为尽快销货回笼资金，无心思顾及社区商铺的后续经营而造成的结果。因此，有专家建议，开发商最好能给社区商铺一定的培育期，先招商养铺，再销售，而不是靠“广告想象”来套客户，因为那些“慷慨陈词”是骗不了投资商锐利的眼睛的。再有，开发商不应为了追求利润而盲目开发社区底商，造成有商铺无人开的局面，这样做只会影响小区的整体形象。

    从发展趋势来判断，社区商业将是未来商业投资的大好机会，同时也是商业地产发展的重要推动力。社区商业出现的初衷本是方便本社区居民的生活需要，其服务范围首先应该是社区范围，而后才是向周边区域辐射。在规划定位时，如何实现好服务功能是最关键的。