中国楼市社区底商事件调查：便民哉扰民乎？

     底商的雏形出现在上世纪90年代，当时的居民把一层住宅改造成饭店或便利店营业。后来开发商在建设时有意识的将低层规划成了适合商家经营的场所。随着大量底商的进驻，社区的价值有所提升，业主消费更为便利，可随之而来的扰民问题也越来越严重。 
  
    社区底商：便民哉扰民乎？ 

    在商业房地产市场中，底商是一个重要的分支。在全国各地，基于社区配套的要求和高额利润的诱惑，新开发的社区内规划商业用房的越来越多。底商除了为开发商带来直接的超额利润外，还改善了区域的品质，带动住宅的升值。同时，这些底商也为社区业主带来了便利，不少业主都为能够就近购物而拍手称快。可是，随着越来越多的大型超市、酒店等商业形式进入社区，噪音、油烟、装修拆墙等问题也给居民平添了许多烦恼。 

    时尚街区是北京通州梨园城铁站附近的一个成熟社区，社区配套十分完善。这本来是一件值得高兴的好事，可该小区4号楼的业主却高兴不起来。原来与4号楼连体的底商烧烤店排出的油烟一直困扰着该楼业主，而且经过有关部门的检测，餐馆的噪音也明显超标。业主们为此多次找物管协商，希望解决排烟问题，但问题迟迟没有解决。10月11日，再次去找物管进行沟通的业主与工作人员发生冲突，一名怀孕女业主被抓伤。 

    江西赣州市阳光苑业主遇到的困境比时尚街区业主有过之而无不及。该小区的大嘴巴酒店未修建油烟净化池，而是将油烟从管道直接排入下水道，灌进每家每户，让业主们根本无处躲避。 

    除了酒店的油烟，商场超市的噪音也让业主们烦恼不已。福州市东辉花园内的超市尚未开张，就引起了业主们的强烈不满，纷纷抗议超市将海鲜池的水排到小区的消防通道处，并在居民楼上安装增氧机和制冷机。好在超市方面愿意积极配合解决问题，态度比较诚恳，不像北京的沁春华美购物中心百般推脱责任。 

    沁春华美购物中心是北京沁春家园三期的底商，该购物中心在未拿到开工许可证的情况下开始施工，在楼房的墙体上打了十几个门洞，致使外墙墙体出现多处裂缝，之后还辩称裙楼裂缝与居民无关，着实气煞了广大业主。 

    为避免底商扰民情况的出现，商家在进驻小区之前应做好市场调查和科学论证，除了与物管协商外，还要与居民做好沟通，避免以后的矛盾，真正和业主做个好邻居，让这便民的好事不再成为扰民的坏事。 

    时尚街区：韩式烧烤烟熏居民 

    扰民原因：餐馆油烟呛人 

    扰民指数：★★☆ 

    据报道，2006年10月，北京通州梨园时尚街区小区业主频频到物管办公室内，与物管协商小区内一家底商餐馆的排烟等问题。一位业主介绍，小区内的木槿花餐馆共三层，经营韩式烧烤和东北菜。餐馆二楼部分和4号楼连体，而按照物业管理公约，连体居民楼是不能开餐馆的。餐馆将紧挨4号楼的4个窗口改成了排烟口，楼道里都有油烟味。今年6月1日，经过北京市环保局通州监测站的检测，木槿花餐馆噪声测试超标。 

    木槿花餐馆总经理智先生称，这些问题存在不是一两天了，餐馆方面也在按相关要求改造。其实自己这方也被物管骗了，当初申请开餐馆时，物管说可以开，居民不会反对，现在出现了这些问题，餐馆也在配合居民和物管协商。 

    10月11日上午，十几名业主去找物管进行沟通，结果双方发生争执。业主称，当时大家向物管反映底商排烟熏人的情况，说到物管服务的一些问题时，一位姓张的物管人员先是辱骂我们，随后挥拳就打，一名怀孕三个月的女业主被打伤。 

    《地产SHOW》点评：业主提出的问题本就是切实存在，急需解决的。物管人员不但不积极配合解决，反而连怀孕的女业主都敢打，难道不怕闹出人命来吗？ 

    潘家园7号院：居民联合抗底商 

    扰民原因：一楼擅自拆墙 

    扰民指数：★★★ 

    据报道，2006年5月28日，北京市潘家园7号院的数百名居民堵住潘家园东路，以抗议该楼105室的居民拆墙欲将自家房屋改造成底商。数十名保安穿防弹衣与民警组成人墙疏散居民。 

    据小区物管公司刘先生介绍，该楼共有18层，105室的业主杨某于4月22日把外墙拆除准备作为底商使用，但拆除前并未取得物管的许可。虽然遭到居民的一致抵制，杨某仍然在一个多月的时间里，暗地里进行了七八次施工。 

    当天下午，有居民发现105室的外墙金属框架已经搭建完毕，居民们随后打110报警，并向城管大队举报，要求阻止其继续施工。因杨某迟迟不肯露面，愤怒的居民堵住门前的潘家园东路，并在楼前挂了一条横幅，上书“此楼危险”。 

    晚上8点多时，劲松派出所和潘家园派出所的三四十名民警联合小区保安，共五六十人手拉手组成人墙，疏散堵路的居民，组成人墙的保安都穿着防弹衣。小区居委会一名负责人表示，已经联系到杨某，对方表示将于一周内把房子恢复原样，居民们这才逐渐散去。 

    《地产SHOW》点评：一楼居民怎可擅自改动墙体结构，这等于给整栋大楼埋下了一个定时炸弹。其他居民在维权时也要注意方式，堵路是不可取的行动。 

    东辉花园：超市噪音扰业主 

    扰民原因：超市机器声音过大 

    扰民指数：★★☆ 

    据报道，2006年9月，福州市东辉花园美居亭6座和3座的居民，因楼下即将开业的悦旺超市东辉店苦恼不已。 

    业主连女士说，1个多月前超市在小区绿化带上建卫生间，居民们就向超市和小区物管反映，最近超市进入开业筹备期，挂在外墙的5台增氧机和两台制冷机开始试运转，楼上居民明显感到噪声大。业主吴先生说，超市引进海鲜增氧机，还将海鲜池的水排到小区的消防通道处，等超市开业后这里肯定会不断排出被丢弃的海鲜内脏等，势必带来气味污染，严重影响小区卫生。 

    负责东辉花园物业管理的黄主任称，物管公司把居民投诉的问题都向超市反映了，而且小区所在的街道居委会也派人来调解，但问题仍没有解决。物管没有执法权，不能说居民有意见我们就把增氧机拆了。这些设备究竟有没有扰民，要由权威部门来鉴定。 

    悦旺超市东辉店店长杨先生表示，超市希望与居民和睦相处，对于居民们反映的问题，他们会找有关部门鉴定，如果不符合标准，一定会配合整改。他还保证，超市会在这些问题都处理后才开业。 

    《地产SHOW》点评：超市方面的态度非常友善。希望双方能够在有关部门的帮助下顺利解决问题，使超市成为小区居民的好邻居。 

    崮二小区：商业街扰民还不交税 

    扰民原因：商铺无人管理 

    扰民指数：★★★☆ 

    据报载，上海浦东新区灵山路崮二小区原本的规划是全住宅区，但却有一条拥有68家商铺的商业街，当地居民不胜其烦。奇怪的是，这条商业街经营三年多时间后，除部分商家在1999年交过一次税费外，所有商铺均未办理工商营业执照，至2003年9月仍未纳入工商税务部门、街道居委会和物业管理部门的正常管理。 

    家住54号楼301室的俞章福老人是这里的首批住户。“1999年下半年搬到这里来以后，就一直没有睡个好觉。”据俞老先生介绍，一楼的业主根本就没有搬进来住，他们一拿到钥匙就找人拆掉临街墙面，将房子出租开店，这些店从早晨5点营业到晚上11点多，刺耳的切割机声让人无法入睡。 

    一些居民反映，这些店铺开张后，进出小区的闲杂人也多了起来，门卫也懒得管。由于这些商铺大都是前店后屋，前后贯通，楼道的安全门实际上也就失去了作用。后来，不少摊贩也到这里来摆摊设点，小区旁就成了一个菜市场。 

    据居委会工作人员介绍，这些商铺的房东都是动迁农民，拆迁时开发商曾承诺将补偿给他们一套商用房，但后来给农民的都是居住用房，这些农民入住后就将房子作为商铺出租。 

    《地产SHOW》点评：明明是一个纯居住的住宅小区，却冒出一条商业街，变成了脏乱差的无人管理区。相关部门应该互相配合，劝退那些明显扰民的商家，还小区安宁。 

    云天小苑：饭店油烟弥漫小区 

    扰民原因：餐馆油烟呛人 

    扰民指数：★★★ 

    据报道，至2004年6月，重庆南岸区云天小苑B1栋6-1号的王女士已经忍受了油烟折磨两年之久。王女士称，楼下的餐馆存在两年了，一到中午和晚上吃饭时间，油烟就弥漫了整个楼道，呛得居民连眼睛都睁不开。虽然自己住在6楼，可窗户长年不敢打开，否则也难逃油烟骚扰。 

    B1栋临街二楼的富侨洗脚城是受油烟之灾最严重的地方，因为楼下就是三家餐馆。该洗脚城的员工表示，楼下的一家餐馆，安装的排油烟管道离地只有两米高，喷出的大量油烟弥漫了小区的入口。我们的后窗下面就是餐馆的厨房，从2003年3月开张以来，四个后窗就从未打开过，就算如此，油烟还是通过窗缝“溜”进来，让员工们苦不堪言。 

    该小区的物管公司经理称，餐馆基本上都是与开发商签订合同，作为物管公司只有提醒，无法取缔。 

    南岸区环保局监察支队的队长表示，小区居民投诉过多次，但经查发现，由于空间有限，无法安装烟道装置，管理难度较大。群众反映既然比较强烈，我们将尽快组织环保人员进行检查，如果发现无照经营的餐馆，将建议工商部门坚决取缔。 

    《地产SHOW》点评：百姓辛辛苦苦攒点钱买套房子筑个窝，结果却要忍受油烟的折磨，确实让人无法接受。餐馆应该为其他居民想想，把污染程度尽量减低。 

    沁春家园：商场装修砸裂裙楼 

    扰民原因：底商破坏结构 

    扰民指数：★★★★☆ 

    据报载，2005年11月，北京市西三旗沁春家园三期业主发现，楼房承重墙被底商沁春华美购物中心装修时打了十几个门洞。业主们随后找到开发商要求华美停止施工。开发商称，华美在施工前已取得打洞的合法手续。 

    据了解，沁春家园临街的1、2、3号楼为联体塔楼，高21层，住有370余户居民。裙楼和地下一层为商铺，由沁春华美购物中心经营。沁春家园2号楼的一位居民说，底商装修时在承重墙上凿了10多个洞，最小的洞都有3米宽，2.8米高。现在楼房外墙墙体多处出现裂缝，最长的裂缝长约十余米。而且，对方也没有出示开工许可证。 

    沁春华美购物中心的相关人士表示，装修之前，他们请来原来设计该楼的人员重新设计，并向建设部门提交了装修开工申请，只是还没有拿到开工许可证，提前几天施工了。同时，该人士承认因为提前开工，11月底曾接到北京市建委责令停工等候处罚的通知。至于裙楼出现裂缝，该人士称这和居民没有关系。他们凿的是“剪力墙”，但承担上面墙体的重量。 

    《地产SHOW》点评：承重墙被破坏将会对楼体的使用年限和抗震性产生很大影响，况且裙楼出现裂缝怎会和业主没关系，难道裙楼塌了，上面的房子会没事吗？ 

    阳光苑：酒店油烟管接入下水道 

    扰民原因：油烟逆流进民宅 

    扰民指数：★★★ 

    据报载，2006年10月，赣州市红旗大道4号阳光苑的居民向有关部门反映：阳光苑的大嘴巴酒店未修建油烟净化池，而是将油烟从管道直接排入下水道，灌进每家每户，严重影响了住宅居民的生活，盼望相关部门能尽快督促其整改，还居民一个空气清新的居家环境。 

    据了解，大嘴巴酒店的油烟管道不但直接往下水道排放油烟等污染物，而且铁皮材料制作的油烟管道已经有多处破损的缺口，每节接口的缝隙处都渗出肮脏的油渍，严重影响了阳光苑小区内的卫生。那难闻的柴油味和油烟味，严重影响着小区内三栋住宅楼78户住宅居民的生活。 

    不少居民反映：“这种情况已经持续了一个多月的时间，我们已经被油烟熏怕了。我们多次向大嘴巴酒店老板提出解决问题的要求，也向环保部门反映过此事，但一直没有见到酒店有明显行动。” 

    《地产SHOW》点评：把下水道当成排烟管道，酒店是省钱省力了，可却害苦了小区的居民，严重损害了居民的利益。这是非常不负责任的自私行为。 

    百旺家苑：业主状告底商和物管 

    扰民原因：装修破坏结构 

    扰民指数：★★★☆ 

    据报道，2006年2月，海淀法院受理了28名百旺家苑东区业主状告北京蜂珍科技开发公司、深圳市长城物业管理公司北京分公司相邻损害纠纷案。该案涉及底商私自改变房屋结构和物管公司监督义务。 

    原告业主诉称，北京蜂珍科技开发公司对其购买的百旺家苑东区1号楼的房屋进行装修时，在没有办理施工许可证的情况下私自开工，将底层与二层之间的楼梯截断另架楼梯，将室内的原有结构改变得面目全非，主体结构遭到严重破坏，还将原厨房的位置改为卫生间，并将户门外移，侵占公用部分面积，将普通住宅改为商用办公，严重影响了其他业主的合法权益。 

    而深圳市长城物业管理公司北京分公司在明知其没有施工许可证的情况下还允许其施工，没有尽到监管监督的义务。原告与被告多次协商未果，故诉至法院，请求判令被告恢复原结构、排除隐患；被告北京蜂珍科技开发公司按房屋性质使用房屋；被告长城物业管理公司北京分公司履行其监督义务。 

    《地产SHOW》点评：将房屋原有结构进行大肆修改，会对楼体造成无法恢复的伤害。物管明知存在问题却不管不问，完全没有尽到应尽的责任和义务。