在深圳的社区商业市场，不仅地产中介多，还有美容店多、药店多，它们形成了社区商业的‘三多’。‘三多’的背后，暴露的是社区商业经营业态失控的问题。深圳很多社区商业商铺分割销售后，基本上由业主各自进行招商，对业态没有统一定位。业主基本不管经营哪种业态，谁出的租金高就租给谁，于是地产中介、医药、美容美发行业拼租金，蜂拥而上。这样就导致社区商业整体业态分布不合理，某些业态竞争过于激烈，而有些社区必要的业态则形成空白，并给社区居民生活带来不便。社区商铺的经营对象主要是住宅社区的居民，其主要作用是满足社区居民的生活用品和生活服务需要，其主要商业形态表现为：便利店、中小型超市、药店、小卖部、图书音像店、餐厅、健身房、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园，以及少量服装店等。应该说，社区商铺具有广泛的功能特点，不仅具备便利购物功能，同时还要考虑社区商业配套服务功能。如同百货、购物中心等业态一样，社区商业同样要控制业态和品牌，这就要求社区商业的开发者不能仅仅以销售商铺为目标，还要对项目进行统一的业态规划组合，统一进行招商，并成立专业的经营管理公司进行管理，以保证社区商业的业态合理性和经营的可持续性。同时，社区商业更注重商家的品牌和质量，不能来者不拒，对于那些杂牌店，即使租金再高也不宜引进，而对于那些社区居民特别需求但承租能力较低的业态，开发者应通过适当降低售价、给予租金补贴等方式引进，以保证社区商业服务功能的完整性，这样才能实现开发商、业主、商户、社区居民等各方共赢。
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