餐饮连锁企业进驻 大社区独立商业再现餐饮商机

    一方面是大型社区的餐饮设施奇缺，另一方面，却是社区商铺出租率较低，投资回报普遍不佳。现在，这样的矛盾有望得到缓解——北京市商务局正在酝酿推广餐饮连锁企业进驻社区，商务局酝酿之中这次“推荐”很可能造就最大规模的一次餐饮业入住社区，社区商铺的投资机会随之再度浮现。
    不过，由于北京市社区底商禁止经营中餐的规定，享受此次商机的仅限于那些社区中的独立商业。鉴于在目前的北京商铺市场中，餐饮业是经营状况最好的一类，故此，对于投资者而言，那些社区商铺中的独立商业面积，显然拥有更好的“钱途”。

    针对大型社区

    记者了解到，目前北京市商务局正在酝酿的“统一推荐”，主要针对的是北京目前的超大型社区，总建筑面积一般在200万~300万平方米，如天通苑、回龙观，以及其他已经建成入住的大型经济适用房社区或者中低价位的居住社区，这些社区通常配套设施较为缺乏，尤以餐饮业为甚。

    2005年以来，北京市人大代表、政协委员多次建议对天通苑、回龙观等早期大型居住社区周边的公共交通、生活配套进行调整和完善。在公共交通、道路的调整建设相继展开之后，生活配套设施的完善也逐渐提上了议事日程，此次正在酝酿的“统一推荐”就是这项工作的组成部分之一。

    有关人士向记者透露，参与本次推荐工作的餐饮连锁企业主要是北京国资委下属的一些餐饮连锁品牌，以及部分民营餐饮品牌企业。“这些品牌基本上在北京范围内至少拥有20~40家连锁店面。”这位知情人士说。

    不过，他强调，目前商务局方面正在与这些餐饮企业接触，还没有确定哪些企业最终参加。“商务局方面也只是起搭桥的作用，是否设立店面，还是看企业的意思，然后商务局在从政府层面给予相应的支持。”这位人士对记者表示。

    独立商业坐享商机

    因为本次可能参与推荐的基本上是中餐企业，按照有关规定，中餐餐厅不得在住宅底商商铺营业，故此，本次能够惠及的，只是那些在社区内的独立商业。

    记者曾向有关餐饮企业了解所需场地的标准，虽然各有不同，但却有一些共性的要求可以供投资者参考。首先，营业面积的要求在300~500平方米不等，个别较高档的餐饮企业要求在1000平方米上下，并最好有两到三层，供包间之用。

    其次，对于独立商业所在的位置，餐饮企业也有一定的要求。通常要求处在社区内部的道路的夹角，最好靠近社区边缘，有独立的针对社区外的展示面。同时，对商业门前所拥有的可以被改建为车位的空间，餐饮企业也比较看重。

    对于租金，餐饮企业通常没有统一的标准，而是考虑社区内部的潜在消费群体，来定租金的承受水平。通常社区容量在5000户以上的，餐饮企业就可以接受比较高的租金，拿面积200万平方米的长安新城来说，主要餐饮业商铺的年租金就达到了北京市的较高水平。

    提示 “定制”餐饮投资

    总体而言，目前北京社区商铺的经营状况一般，投资者的回报率较低。客观地考虑，在各种经营方向中，餐饮业相对经营状况较好，现金流比较稳定。在市场总体经营状况不好时，可以考虑定向投资那些适合餐饮业经营的商铺。

    商业地产专家蔡宇翔告诉记者，在选择这类商铺时，最好先行确定日后比较倾向的餐饮业类型，例如是中餐、西餐、咖啡厅或水吧等。如果以中餐为主要方向，则只能选择独立商业，而不可以选择底商。后者一是面积小，二是政策也有相应的限制。西餐和咖啡厅、水吧等，倒是可以考虑底商。

    第二，在社区对象的选择上，尽量选择那些大型居住社区比较集中的楼盘，也就是说，除了本身的楼盘是大社区之外，最好周边还有相应规模比较大的社区，同时，尽量投资那些临街拥有展示面，且有充分预留车位的商业。这样，未来的餐饮企业的客户群就可以是周边的所有社区，而不是自己唯一一个社区。

    第三，最好在自己选中的商业的周边，有面积相当的多个独立商业，这样有利于不同餐饮企业的