“被动”变“主动” 京城社区商业挑战新模式

   近几年来，北京社区商业发展迅速，其中一个重要表现就是社区商业的规模不断加大，规模超过10万平方米的社区商业如今已经不再是什么稀罕事。包括国瑞城、郦城、沿海赛洛城、北京华侨城、国美第一城、明天第一城、万年花城、珠江帝景、世纪星城等项目商业面积都在10万平方米以上。 
    而在社区商业规模不断加大的同时，社区商业的运作模式也在变化之中。这些体量较大的社区商业开始变“被动”为“主动”，以拓展出社区商业发展的新方向。所谓的“被动”即传统的社区商业仅仅作为社区生活配套之用，是社区的附属价值；而“主动”则是新一代的社区商业有意识地被视为独立的商业地产项目运作，其服务的范围也由社区辐射到区域，拥有自己相对独立的市场空间。 

    事实上，这种变“被动”为“主动”的现象已经越来越多地成为一种主流。如位于西南三环的万年花城，13万平方米的社区商业包含了商场、商业街、娱乐城等多种形式，综合性强；而通州区规模最大的社区世纪星城，其25万平方米的社区商业则被打造成为一个集购物、餐饮、休闲娱乐、文化演艺和星级酒店为一体的综合性商业群体，可以说是“社区MALL”最早的实践者；此外，位于崇文商圈内的大型综合项目国瑞城，其中12万平方米的社区商业也要做成一个以休闲、娱乐、餐饮为特色，集购物中心、Shopping Mall、主题店于一体商业综合体。 

    创新模式带来 

    社区商业新方向 

    众所周知，传统的社区商业大多是住宅的底铺，这些商业与小区连为一体，虽然能够在一定程度上满足社区的生活需要，但也带来了一系列的负面影响。比如一定程度上的环境污染、治安难以管理等，特别是一些经营餐饮的底铺，经常会引发与周边居民的纠纷。 

    因此，类似“社区MALL”的社区商业模式的出现，为改善这种社区商业存在的弊病提供了很好的渠道。目前，已经有越来越多的项目将社区商业规划成为独立的商业建筑，比如世纪星城、北京华侨城以及国瑞城等，这些项目的社区商业与住宅相分离，商业不进驻小区之内。这种新模式一方面替代了以往那种零散的商业运作方式，使商家高度集合；一方面也消除了由于社区商业带来的空气污染、出行困难、治安不好等弊病。与此同时，这种拥有独立建筑的社区商业由于规模较大、业态齐全，同时极具开放性而获得了更为广泛的客群。 

    尽管业内人士认为，这种社区商业的新模式仍处在一个摸索的过程中，但其将逐步成为社区商业地产开发的主流已经毋庸置疑。而前期的定位和规划、团队的打造以及后期如何经营管理仍然是保证“社区MALL”这类由“零”变“整”的社区商业成功的关键。 

    外资 

    日渐青睐社区商业 

    近日，有消息称，家乐福已经在通州九棵树的瑞都国际大厦设店，而这个瑞都国际大厦也是瑞都国际这个总建筑面积近50万平方米的大型居住区的配套部分。据了解，家乐福之所以选择目前尚属地段偏僻之处的通州九棵树地区，就是看中了瑞都国际社区的消费潜力，以及该区域优越且发展迅速的特点。而据戴德梁行商铺部高级助理董事张家鹏透露，目前仍有很多的零售业巨头正在积极寻找合适的店面。可以预见，社区商业将成为这些零售业巨头首选的目标。 

    事实上，除了像这些国际零售业巨头或租赁或购买社区商业自用以拓展在华业务外，一些外资房地产投资机构也盯上了社区商业这块大蛋糕。这些外资房地产企业往往通过收购这些具有投资潜力的社区商业来充实其在华投资的业务，同时在条件成熟时将其打包上市。此前，新加坡嘉德置地就表示将推出首只在华零商业信托基金，同时还将陆续推出针对中国市场的零售商业REITs。而嘉德置地正是通过对商业地产项目的收购完成了其“打包上市”计划的前奏。 

    链接 

    如何投资社区商铺 

    首先要分析商业设施辐射商圈范围内的购买力水平。包括人口的数量、收入水平、购买力状况、消费心理、消费行为等方面。一般来说，规模在10万平方米以上的社区经营性较强。中档偏上、居住人口密集的项目社区商铺投资价值较高，这些项目的居住人群消费能力多元化，具有一定购买力，经营者的业态和业种选择性强。经济类居住区则需要集中性商业，如量贩式超市等。别墅区由于人口密度低，消费大多愿意选择在城区，居民消费心态不同，更注重店铺环境，只适合高档精品店在此发展，如红酒专卖店等。 

    其次，周边配套设施的影响。如果周边配套设施完善，或与商业集中区交通便利关系紧密，表明社区本身已经处在商业圈的覆盖范围内，社区商铺的业种和服务程度就受到限制。而且社区商铺周边各类房地产的发展趋势对社区商铺价值的影响也是直接的，未来周边大型的房地产开发规划，将会推动社区商铺价值的上涨，同时也会限制社区商铺的业态。如亚运村就不适合开设体育健身场所的店铺，因为奥运村未来将有相当规模的健身场所对外开放。 

    第三，判断商铺售价是否物有所值。投资客大多很难预测商铺的未来承受能力，投资者可通过目前的租金水平，计算出10-15年之间的投资回报情况，就可推算出社区店铺的售价是否合理。北京目前大多社区的商铺还处在供不应求，短期内租价下跌的可能性不大。 

    第四，要了解该社区的销售状况，因为社区的销售状况直接关系到商铺的出租状况。