上海市中心遍布社区“伤铺”

    据信义地产最新发布的研究报告显示，２００６年上半年期间，上海市共批准预售商用物业３２９．３７万平方米，颁发商用物业预售证１９５张。与此同时，过去的两年，上海不少区域的社区商铺涨势惊人。据悉，去年第三季度，上海社区型商铺均价是２００３年三季度的１．５倍，达３．８万元／平方米。比如闸北区延长路一带的峥宸苑、嘉利明珠城等的外围商铺，２００４年的售价在２．２万－２．９万元／平方米左右，截至去年年底已达４万元／平方米左右。 
 
    目前的情况是，市中心商用物业总量已严格控制，而大部分已投入营业的社区商铺则陷入重重困境。业内人士指出，很多时候，并不是因为地段不好，规划失误和哄抬价格是致命伤。”炒作是社区商业发展的大忌，炒风过后留下的往往是大面积被迫空置的‘伤铺’。”上海著名商铺投资专家姜新国(姜新国博客,姜新国新闻,姜新国说吧)曾经指出，商铺价值主要体现在后期经营上，而炒作令很多商铺尚未营业便先天不足，后期经营难以为继。 

    斜土路商铺 

    部分处于“半死不活” 

    作为徐家汇商圈的直接辐射地带，众多高档住宅一路延伸。与主商业街的氛围有所区别的是，斜土路上人流少车流多，不适合大型商用物业。按理说，由于住宅类物业和小型写字楼居多，该地段的社区商铺应该生意兴隆，但记者在走访中发现，由于规划等种种原因，有部分社区商铺已处于“半死不活”的状态。 

    徐汇公寓 

    主干道旁孤立无援 

    介于轨道交通１号线漕宝路站和上海南站中间地段的徐汇公寓，其沿街裙房的业主处于尴尬局面。该项目位于沪闵路上，面对主干道和嘈杂的车流。从徐汇公寓步行至漕宝路商圈或是南站商圈，至少需要一刻钟时间，沿街没有其他商业配套，使这一片裙房夹在中间孤立无援。目前徐汇公寓小区沿街裙房基本空置，只有几家零星的小中介和宠物店支撑大局，毫无商业气氛可言。 

    金星苑 

    商铺变身招商办公房 

    位于斜土路、枫林路的金星苑，是２０００年交房的项目。以１－３层沿街商铺的开放式结构来看，当初开发商应是为小区业主提供购物休闲的生活配套之用。记者发现，被分割成两大块的小区街铺分别属于上海广电通讯网络有限公司和另一位投资者，日前双方都在招租。据小区一位保安透露，原来入驻在投资者一方的商家已搬出半年，迟迟未有下家出现。而据广电通讯网络有限公司负责租赁的接线员介绍，隔壁店面本是和广电旗下的店面性质相同，做办公类物业使用，“现在好像租出去了，以后做小酒店用。我们这里之前做过商铺，但现在主要是办公招商。” 

    截至发稿，两家都已进入装修阶段。是否有“回天之术”还要由市场决定。 

    东方巴黎 

    会所商家撤场清空 

    一路之隔，竟有天壤之别。淮海路上车水马龙，人流熙攘，而南昌路上的豪宅东方巴黎，其临街会所内的商家却在今年６月份迁徙一空。该会所并不和小区内住宅相连，是临街的独立建筑，可从南昌路的大门进入。从玻璃窗和墙上的招贴信息来看，会所内原先有星巴克、美容ＳＰＡ和休闲按摩等高档生活服务配套。但据小区保安透露，这些娱乐休闲项目在上个月月底已撤场清空，“接下去会有什么安排，我们也不知道，也许是内部商家调整吧。”他们表示，若是业主曾经办了美容卡，过一段时间会有美容院的负责人过来处理收尾事项，可以办理退卡手续。 

     南昌路上人流量较少，东方巴黎可称得上闹中取静，一位对商铺投资颇有研究的陈先生表示，淮海路就在隔壁，步行百米便可以享受集中式的娱乐休闲设施，“换了我是小区业主，外面有这么好的配套，也不会选择在会所里面消费。” 

    东淮海公寓

    天意婚庆半数店铺空置 

    老北门的东淮海公寓门口，常见一些服务生在派发介绍婚庆业务的传单。记者看到，与小区住宅主体建筑相连的裙房内，已有５０％左右的商铺空置。据了解，东淮海公寓的社区裙房是一个名为天意婚庆广场的主题商业项目。广场内，１－３层楼的商铺均作为婚纱租赁买卖或是婚庆公司租用。据广场内保安介绍，有部分生意欠佳的商家已开始陆续搬离，“但也有看好这里的业态，新近入住的。”记者在婚庆广场三楼看到一家颇具规模的婚庆公司装修即将竣工，估计不久便可以开始营业。 

    业内人士指出，老北门附近，步行１０分钟区域内无大型生活商业配套。东淮海公寓作为该板块十分罕见的高档住宅，本可以针对实际需求，利用社区裙房，使之发挥更大效用，既便利业主也可获得较大利润。“虽然主题商业项目在目标客户上针对性更强，但开在这个地段，还真是有些尴尬。” 

    北外滩CBD 

    炒租金炒到死路一条 

    虹口区社区商铺的“伤痛”基于一定程度的历史原因：高价炒作。门槛一高，造成有意者无力，有力者无心的局面。实力强劲的投资者另栖高枝，选择了更优良的地段，而实实在在看中这一地段的商家，却被天价租金拦在门外。 

    作为北外滩稀缺地块，白金府邸的社区裙房也难以避免经营危机的出现。据汉宇地产东阳分行经理李云透露，该项目内目前入住率仅有１０％。而社区裙房偏大的面积和过高的租金，最终导致白金府邸底楼裙房“死路一条”。据悉，该项目于去年５月份交房，商铺面积均在３００平方米之上。很长一段时间里，裙房都是中介门店的天下，后中介门店也陆续搬出，只剩下空空如洗的商铺，目前租金仍维持在３００００－４００００元／月，居高不下。一位知情人士透露，白金府邸部分顶层房源可以欣赏到黄浦江景，品质和地理位置均相当不错。但作为当时炒作的亮点之一，炒作之后的“烂摊子”至今无法收拾。 

    另外，李云介绍，东汉阳路上的名江七星城，该项目内入住率虽然达到７０％，但社区裙房也因为租金过高一直处于“瘫痪”状态。“附近商圈氛围不足，也是这一片商铺无法运作的原因之一。” 

    浦东新区 

    狂热投资人气欠旺 

    浦东地大新建住宅多，因此该地区也是投资狂热的焦点之一。据悉，浦东部分新建小区商铺质量普遍较差，业内人士指出，由于开发速度过快，人流量增加速度赶不上新房源增加速度。人气欠旺，商铺又怎么旺得起来？目前大部分新建社区的裙房都被房屋中介占领，其他或是足浴按摩、或是洗头理发，成规模的生活配套明显不足，有待改善。