投资大型居住区 开家什么样的店铺才能火

    随着政府对于大型居住区相关规划的调整，一度被视作是与“失败”同义的大型居住区的商业配套投资终于峰回路转。兴建于上个世纪末，北京的回龙观、天通苑等规模在1000万平方米上下的大型居住区的投资机会已经重现。 

    面对几十万居住人口的需求，以餐饮为代表的日常生活性质的商业配套可以是投资者们关注的重点：餐饮、药店、小型医疗机构以及书店、音像店等都是目前这两个大型居住区中最为奇缺的商业物业。不过，尽管如此，投资者也应注意自己投资的商铺与周边同类商业业态的比例关系，这样才能保证最大的收益。

    餐饮设施牵头

    在居住在回龙观、天通苑的居民们的心中，“吃饭难”在将近10年来都是最大的一块“心病”。最近，北京市政府委托市场研究机构进行的一项调查中也显示，对于回龙观、天通苑商业配套的缺失，居民感到最为不满的就是餐饮业的缺乏给生活带来的不便，这一项的比例高达72.3%。

    同时，这次调查的数据还表明，在回龙观、天通苑地区，经饭店业协会认证可挂三星及其以上的餐饮场所竟然为零。在居住着上百万人的住区中，主要的餐饮设施都是面积50~80平方米的中小型餐饮设施，还有一部分是营业面积低于50平方米的小型快餐店。

    更关键的是，由于回龙观、天通苑在规划时忽略了区域的产业配套，最终造成“卧城”的尴尬局面，从而形成了其“颇具特色”的居民流动习惯：即早8点以后和晚7点之前，两大居住区的主力消费群体均在城市中心区工作。同时，由于连接城区的交通线路不畅，晚上返回这两大居住区时，都已经在7点前后。

    这样的时间，对于第二天仍要工作的上班族而言，再度到住区外寻找好的饭店在时间上已不允许。因此，如果在这两大住区内能够有足够档次的餐饮设施，无疑将释放区域内的类似需求，毕竟居住在这里的居民，日常宴请的需求普遍存在，而这样的需求显然不是50~80平方米之间的中小型餐饮设施能够满足的。

    不过，需要提醒的是，按照北京市的现行规定，住宅底商不能用于中餐厅开设。因此，投资者应该寻找的是独立的商业面积。目前，北京市政府正在调整这两大居住社区的商业规划，类似的独立商业面积将较先前有比较大幅度的增加。

    医疗配套跟进

    如果说受到相关规定的限制，大型餐饮设施在寻找商业面积方面还存在一定困难的话，医疗机构尤其是普通药店的开设，应该便捷得多。一方面，药店的开设不受住宅底商相关经营范围的限制；另一方面，便民类型的药店在这两大居住区的覆盖也不甚广泛，更何况药店需要的面积不会太大，在寻找商业面积方面难度应该稍小。

    在目前正在进行调整的两大住区的规划中，道路和医疗的调整与增设是头两位的主要工作。按照北京市的规划，目前回龙观、天通苑正在增设综合类的医疗结构，以解决住区内居民看病难的问题。先前，两大住区内的综合性医疗机构资源极其匮乏，甚至连普通的便民药店的覆盖率也远远低于正常水平。

    “综合性医疗结构的建设与完善需要时间，不仅是把楼盖起来的问题，还有医护人员的调配等一系列的问题要解决。” 天通苑物业管理处一位工作人员对记者说，因此，对于居民来说，在一段时间内，大病仍然要跑到城区就医，而普通病患对于便民药店的需求就十分强大。

    目前，两大住区普通便民药店的总量不超过50家，远低于正常水平，因此，在这一领域也蕴涵着巨大的商机。由于目前北京市十分重视这项工作，因此，在政策上阻碍并不太多，只要符合相关的规定即可。

    需要提醒的是，便民药店的选址应主要关注住宅的底商，因为其主要客群便是周边1~2公里之内的居民。目前，类似的业态在上述两大区域相对匮乏，日后经营方面的发展空间较大。但应留意的是，目前一批医药零售连锁企业已经打算在上述两大区域内开店，对因此可能形成的冲击，投资者应该做好相应的心理预期。

    文娱场所潜力大

    相比于上述两类业态，文化娱乐场所经营的潜力无疑最为巨大。因为在回龙观、天通苑开发的早期，其主要居民是城区改造中拆迁的居民，年龄层次稍微偏大，但是，据开发商原天鸿集团的有关人士透露，从2002年以来，随着大量经济适用房的公开发售，区域内居民的平均年龄有明显的“低龄化”趋势，这样一来，对于文化娱乐休闲场所的需求就开始逐步加大。

    “现在天通苑，还没有一家像样的KTV，娱乐的氛围还没有呢！”一位于2005年入住天通苑的年轻白领对记者说，她原来居住在首体一带，对面就是钱柜KTV，离新街口的JJ、BEST等迪厅也不算太远，还有好几个电影院，现在一下搬到天通苑，对于乏味的夜生活显得很不适应。

    记者了解到，类似于她这样的居民，在2004年以后入住两大住区的居民中不在少数。“这一批购买者主要是收入中等的白领，年纪相对年轻，对娱乐休闲有比较高的要求。”前述原天鸿集团的有关人士告诉记者，“但目前现在的娱乐配套水平，远远满足不了他们的需求。”在更大程度上，这里只是这些新入住的白领们睡觉的地方而已。

    这样的尴尬恰恰意味着巨大的商机。目前，记者从有关渠道了解到的消息表明，城区的大型娱乐连锁企业尚未有明确的到天通苑开店或者加盟开店的计划，因此，如果能够抓住这一空当，年轻白领们释放出的巨大娱乐休闲的需求无疑将意味着巨大的经营空间。而这些显然有一个前提——“要够档次”。

    此外，书店、音像店在两大住区内又比较缺乏。但是，值得提醒的是，虽然这类经营业态的赢利空间可能要超过前两者，但是却对投资者和经营者的资源整合能力有比较高的要求，这一点值得有投资意向的投资者注意。

    提示：在社区内选择商铺，最好是选择靠近门口、在小区主干线上的铺位。对位置在小区深处的店铺，投资者则要慎重考虑。