社区商业叫板城区商业城东城北孕育机会 |
| 日期：2006-4-24 来源: 成都商报 作者： | |
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长期以来，繁华商业街上的临街商铺，一直都是投资者追逐的目标。然而，旧城改造，使得越来越多的新型居住社区在二环、三环路外迅速崛起，由此，一种在新开发居民区设立的、为社区居民就近提供各种生活服务的社区商铺，也就应运而生。 大型综合商业、超市、主题商场等大业态商业在中心城区的“纵横肆意”，为社区商业的萌芽、发展和壮大提供了绝好的市场商机。由于投资者对临街商铺投资价值的追逐与钟情，开发商们极尽所能迎合社区消费群和投资者的需求，于是，一个个采取临街商铺格局规划的社区商业，让无以数计的投资者做起了发财梦。 据了解，社区商业在成都房地产市场的风起云涌、四处布局，已成为房地产开发商实现项目投资回报、追求利润高回报的和投资者实现“发财”梦想的又一新型投资渠道。 城东城北 水平低孕育大量机会 工业企业及物流企业星罗棋布的城东、城北，社区商业物业起步较晚，发展也比较迟缓。由于该区域房地产项目较之城西、城南的开发量少，因此，社区商业的氛围不如城南、城西那么成气候。 城东的传统商圈主要布局在建设路一带，而大型厂矿企业的职工宿舍的居民，则依赖就近的商业网点进行消费，即使到了2001年，在此开发的新东方、怡和水岸等几个市场化模式的商品房项目，也因为受用地面积小和规划条件的限制，除在项目临街面兴建商铺外，根本无法实施社区商业的规划与配套。 2003年，成都市政府开始实施向东向南发展的方针，城东开始成为房地产开发的热点区域。 随后，以服务社区居民、校园居民为定位的EAST校园广场，以及直接面向大型居住社区的望江嘉苑、静居嘉苑，以及年内就要正式面市的中海豪庭、粼江峰阁等高端物业，将为城东楼市的社区商业带来新一轮投资商机，并由此推动城东商业社区步入快速发展的轨道。 虽然城北的区域消费水平总体高过城东，但社区商圈的发育却比较迟缓，这主要与城北的住宅产业发展落后于其他几个区域有关。尽管城北的商贸比较集中，商贸交易十分活跃，但受传统城市功能分区的影响，城北的居住环境相对比较落后。加之该区域流动人口过于集中，由此而导致了进入该区域从事房地产开发的项目极其有限。 不发达意味着还有机会。可能是起步稍晚的原因，城东、城北的社区商业，也就显现出一轮诱人的商机，其价格水平、投资回报目前均处在成都其他发达社区商业的中下水平，因此，无论对房地产开发商还是投资者，都预留了值得期待和想像的空间。 市场点睛 今年３月以来，成都西北区域内的新盘层出不穷。到目前为止，学苑风情港、北丽苑、蓝色空间Ｄ区、柳堤苑和锦宏·河滨苑等相继开盘，使该区域新项目的推出呈现出了遍地开花之势。有业内人士认为，百余座新兴楼盘和上万户的固定居住人群给西北区域聚集了旺盛的人气和商机，其区域成熟度已经可以和玉林相媲美。 在西北区域主要有三个居住带构成：一是围绕群星路至金房苑路组成的交大各期和金房苑、凤凰栖居住带；二是围绕九里堤构成的菁华园、锦西民园、千禧花园、聚贤半岛花园等九里堤片区的居住带；三是围绕交大路一字排开的金色阳光、金桔花园、蓝色空间、锦鸿西苑、城市绿舟花园等交大路沿线居住带。这三大居住带聚集了百余座新兴楼盘和几万户的固定居住人群。随着政府大力整改沙西线形象工程，沙西线已经呈现出了继羊西线之后的又一条商业样板街，欣欣向荣的交大片区，商气成熟的金府商圈，正不断迸发出强大的商业升值潜力。在居住人群当中，我们从最近势头强劲的蓝色空间可以看出一些端倪：据不完全统计，蓝色空间入住的户数将达到1300余户，家庭的年收入水平也普遍在10万元左右，活跃的消费能力使西北区域的商业前景一片光明。 关键词 社区商业 所谓社区商业街，指位于住宅社区内的以平面形式按照街的形态布置的单层或多层商业物业，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。社区商业街内的商铺多为独立铺位。社区商业街的形态模式，将按其空间布局分为沿街式、团组式和会所式商业。结合本地开发状况，社区商业街主要表现为1~3层商业楼或建筑底层商铺。社区商业街以满足社区居民日常生活需求为主要职能，同时也提供文化娱乐、休闲服务等多样化、个性化的综合性消费。社区商业街的服务对象主要是小区内居民，服务人口一般为2000～5000人左右。部分外向型社区商业街的服务范围可延伸至社区外部消费人群，其服务半径要比传统社区商业街大。 城西城南 城南继续领跑社区商业 社区商业街的产生主要是基于小区周边商业配套不能充分满足居民的日常生活需要而起到必要的补充作用。因而在住宅开发较活跃或大型商业配套设施比较缺乏的区域社区商业街的开发体量都比较大，如城北和城南。但社区商业街的后期经营状况与区域内的住宅开发情况息息相关，因而单纯从经营状况来看，城南优于其他区域。 近年来，一批城南“新贵”陆续在桐梓林片区、新棕树片区登台亮相，续写“富贵城南”的楼市传奇。如今，城南常住人口已达 40余万人，其消费能力居成都之首，并构筑了城南商圈独特与个性化的商业业态。今年以来，蓉城品牌餐饮店纷纷投入重金，抢占城南桐梓林小区、紫荆小区以及新棕树片区等新开发区域的黄金口岸。特别是桐梓林小区周围，街道两旁的商店鳞次栉比，西饼屋、干洗店、时装屋、鲜花店等共同形成了一条经营形式丰富、格调高雅的社区商业街。新棕树片区也开始“发力”，欲打造城南“不夜城”。政府对该片区的规划是西接人南路，东接红星路，将约一公里长的航空路打造成“城南春熙路”。以建成的和在建的城南高尚住宅、较高收入和消费水平的居住人群为依托，辅以方便快捷的交通干线而形成，建成后将代替“棕北领事馆路”一带临时的商业建筑，与大世界商业广场商圈相呼应。 在城南商贸经济圈内规划了磨子桥和火车南站两大商圈，将极大地助跑棕树商圈的发展，因为从成都传统商业地产的形态来看，大多是沿街为市的形态，这种在城南“老”小区的商业业态不仅影响交通秩序、社区形象、居住环境，而且造成了棕北、玉林等小区交通堵塞、居住品质下降的情况。棕树作为新小区其整个商业规划不仅有档次而且布局合理。传统的沿街为市的商业业态与 SHOPPING MALL相融合，将构筑一种全新的商业模式。 随着旧城改造进程加快，“城西商贸一条街”（青龙街、八宝街、西大街）的发展前景愈发显现。以前只有 20米宽的西大街现已拓宽至 40米，双向四车道，交通畅通，行车无堵；而长约 2.2公里的同仁路拓宽改造后，已“升级”为 25米宽的城市次干道，使新华大道与蜀都大道一线连通，与宁夏街、顺城大街、西大街等道路构成“井”字形路网，并穿越西大街北侧长 600米的居住区，在大大缓解城西繁华商业区交通压力的同时，也为城西商贸和社区商贸的进一步发展奠定了坚实的硬件基础。 区域参数 城南的商业物业以拥有强大的消费群为后盾，商业气氛浓厚，特别是棕北小区和紫荆小区一带。社区商业街类物业受大环境的影响一直比较活跃，其销售状况和经营状况都比较良好，存量物业主要为刚推出不久的项目。城南该类物业的销售价格在每平方米9000~40000元之间，总体均价每平方米20000元。 城西涌现的社区商业物业数量较多，但大部分社区商业物业供应规模都比较小，主要为小区内业主提供必需的生活服务，属于纯配套型物业。城西该类物业的总体均价每平方米8000元，总体销售率75.82％。部分项目因所在位置等原因销售状况或经营状况不太好，另外小区住宅的销售情况和入住率也是影响社区商业街销售和后期经营的重要因素。 亮点楼盘 风尚名街 城南仅有的百分百临街金铺 风尚名街位于流金淌银的城南高升桥地段，是高品质豪宅———风尚国际的临街商业部分。项目所有的商铺均为纯正临街铺面，以长达200米的宏伟面宽、崭新时尚的外立面以及丰富业态的设计规划，风尚名街翘首闪耀在城南中央。 200米风情商业街、16米超阔街心广场、北欧风情建筑、旋转楼梯、3米风情骑廊玻璃结构……，诸多巧妙精致的建筑设计最大限度地增加了商铺的简洁、美观、采光以及作为商铺特别强调的对外展示性能。另外，每间商铺均设有形象灯箱，为进场经营的商家提供了统一而精美的店面包装。 建筑风格新颖、地理位置绝佳的风尚名街必将城南居家消费一网打尽。由于项目周边聚集了100万常住高消费人群和50万流动人口，另外还有数以万计的金领白领形成的巨大商务休闲消费支持。同时它更处于成都传统富人区腹地，其辐射范围包含了双楠、玉林、桐梓林等著名高尚居住区，风尚名街的成功经营目前几乎已成定局。
打造景观社区商业典范 宏信房产作品中的现代民居系列———金沙园位于成都市青羊大道旁的千年金沙文明旧址，在深入挖掘市场和项目自身的潜力后，创造性地制定了“民居风格”、“水乡意趣”相结合的“都市水乡”概念，建筑上沿袭“云影苑”的现代民居风格，更强调新颖与个性化；环境上通过攫取丰富的江南水乡元素，以“园林水景”、“健康水景”、“休闲水景”三大主题为核心，构造出建筑与水意浑然天成，丰韵独具的水景社区。 水景商业步行街是金沙园环境中最富神采之笔，为业主设计了购物＋休闲＋赏景的全新生活模式。 而由宏信与大明置业、达义房产合作开发的上东阳光及金沙西园两个美丽楼盘，仍然将沿袭宏信房产一贯的开发思路，并将“建筑舒适学”这一以人为本的开发理念贯彻始终。 【结语】 成都市社区商业物业的总体开发水平较之北京、上海、广州等城市有很大的差距。据了解，目前已开发的社区商业街多以沿街底商或住宅裙楼的形态出现，而具有一定开发及经营规模的社区商业街主要分布在部分总体规模较大的住宅类物业项目中，其经营模式主要有两种，即只租不售、只售不租，部分采用了租售结合的经营模式。社区商业街凭借成都市商业地产良好的潜在市场条件和市场基础而拥有了广阔的本土发展空间。 |
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