北京社区商业开发价值观裂变

    种种迹象表明，北京房地产市场正兴起一股社区商业开发热潮，众多开发商将掘金的眼光瞄准了投资型业主，梦想创造新的开发利润增长点。

    去年，以往商品住宅开发中的商业配套，转正为社区商业街的行为显露规模效应：7月，北京建外SOHO推出特色商业街，在CBD商务区营造一个有16条步行商业小街、300个沿街店铺以及20个双层花园的商业街区。8月初，后现代城A、B区共2．6万平方米的商业部分——美国后街也对外预约登记，标称其原始概念“60万平方米美国后街生活”的兑现。与此同时，由苹果商业街和“苹果二十二院街”组成的苹果街开始面世；珠江帝景则推出了欧洲风情商业街。9月，位于京西的第七街区向外宣传打造具有时尚特色的商业街区。12月底，亚运村北部的金泉广场也开始内部发售，一次性推出了6万多平方米的商业建筑。

    社区商业无序繁荣

    关注北京社区商业地产项目的宣传内容，可以发现，几乎所有项目都将目标客户定位在投资型客户身上，只求以高额、稳定的投资回报打动业主，尽快出手持有的商业项目。而这一点恰恰掩盖了许多项目本身的问题。

    走在北京方庄这个多年前开发的大型社区中，记者感受不到居住区应有的静谧舒适感觉，这里依然是车水马龙、喧嚣嘈杂的都市“热闹”场面。除了社区中心地带、享誉京城的餐饮一条街和两个大型购物中心之外，这个曾经的北京富人区里，各个组团内也似乎只剩下了居住的功能。

    瑞海新城是北京较大的一个多层经济适用房项目。这里紧邻南五环路，离最近的稍具规模、配套齐全的城区也还有一定距离，业主对该项目所能够提供的生活舒适程度与服务配套设施充满期待。然而，这个21世纪的建筑群，常常让路人误以为是上个世纪八十年代的产物。整个社区被规划中的城市道路分隔为几个街区，每幢临街的住宅又全部被开发商设计成底商。完全可以想象得到，一旦迫切希望改善居住条件和环境的业主入住后，将会面临怎样尴尬的局面。本来为便民而设计的底层商业网点，也许会成为扰民的新难题。

    居住的意义并非仅仅吃饭睡觉。元正（天津）建筑设计咨询公司总经理孟斌认为，社区商业设施介于私密与公共之间，若想成功经营，把握建筑设计的尺度、营造气氛是最关键的因素。同时，当社区商业改变沿街零散布局，集购物、休闲、服务等众多功能于一身，使居民的一切消费需求都能在其居住的社区中得到满足时，社区商业无疑会获得最大利益。

    值得高兴的是，管理部门已经注意到了这样的发展方向。2月17日，北京市商务局有关负责人表示，今年将继续鼓励成熟的连锁超市、便利店体系面向社区，特别是新建居民区发展。这种邻里型购物中心服务内容包括：社区连锁超市、便利店搭载洗衣、彩扩、快递、报刊、快餐、家政以及网上或电话购物等便民服务功能。新增和规范以连锁经营为主导的早餐、蔬菜、洗衣、修理等各种生活服务项目网点，使之像一个社区的大会所，成为一种为社区居民创造的拥挤热闹的场所。它将集社区地域中心、活动中心、消费中心、集散中心和管理中心为一体，这样，既可以实现商住分离，把各个街坊变成纯住宅，不再有沿街商店的喧嚣；又可以达到社区配套资源的有效整合，最大限度地发挥配套设施的作用，实现小区的动静分离，形成真正的舒适社区。

    珠江与苹果的创意

    社区商业地产的销售状况直接反映出一个区域的投资前景和投资特点。

    北京珠江帝景欧洲风情商业街的火爆认购，除了CBD这块金字招牌外，珠江帝景倾力打造的“集成社区”也成为众多买家追捧的因素。

    所谓“集成社区”，就是以集成开发

的理念整体解决业主生活，对社区资源进行有机的整合，不同于简单地提供社区配套理念。在开发方式上，一次性开工，一次性交付所有设施，区别于目前开发商通用的滚动开发模式。对于投资者而言，首先是降低了投资风险，同时也降低了投资者的投资成本。

    据介绍，在打造欧洲风情商业街的过程中，合生创展公司针对CBD的国际化生活氛围和珠江帝景业主本身的特点，专门邀请了欧洲的商业公司做顾问，并数次飞赴欧洲现场考察体验欧式商业生活的真实格调。无论是租是售，开发商都已经预先规划好了经营业态，并在合同之中加以严格界定，坚持统一经营的原则，以形成独具特色的商业文化氛围，从而为经营者和投资者打造一个良好的经营环境。其10万平方米的欧洲风情商业街全部是商铺，分6个区，定位是步行街，在建筑形式上引进了风雨连廊。

    今典集团董事长张宝全在谈到他的苹果街时，强调制造人文商业街区。将近10万平方米的苹果街在营造过程中，强调了四个字，就是街、铺、院、景。只有通过多元化的实现，才能真正地营造一条充满个性、充满体验、充满逛街情绪和意味的商业街。

    他认为，真正的商业街最好是8米到12米，太宽了，商业氛围将大打折扣。苹果街是由80到100平方米的“铺”构成的，这些铺相互连通，所以在空间组合上有一定的自由度。