新商圈将形成社区

    2003年北京的商铺市场用“红火”来形容一点也不为过，几十万平方米的大型商业面积开发也算不上是新闻。2004年北京的商铺市场将会怎么样呢？北京中原地产总经理李文杰对商业市场发展趋势的预测。

    北京商业开始多元化发展

    北京商业市场在其自身多次结构调整的推动下， 发展水平已明显升级。从原来计划经济下的百货商店一统天下、供销系统便民商店适者生存的状态，到现阶段已基本形成竞争性商业格局，商业网点分布逐步由从城市中心区向边缘区域发展，超市、便利店业态取得较大发展，商业市场开始逐渐走向成熟和完善，呈现出市场化、现代化、多元化的发展趋势。

    商业业态的多元化在很大程度上促进了北京商业繁荣与发展，新型商业业态如物流中心、配送中心、网上购物快速发展。再有，大中型商业企业的经济效益有一定程度的改善，而家乐福、万客隆、普尔斯马特多家国际知名零售企业的加盟，使北京在商业经营管理方式上发生积极变化，与发达国家的差距逐渐缩小。

    2004年商业物业市场供应薄弱上升空间巨大

    据北京中原统计，目前，北京商业物业还不具备成熟市场的特征和发展规模，在最近几年逐步开放和激烈竞争的宏观形势中，北京商业市场在其自身多次结构调整的推动下，发展水平已明显升级。个性鲜明的特色商业街、大型现代化购物场所、连锁超市、便利店等商业物业星罗棋布，商业市场呈现出现代化、市场化、多元化的发展趋势，北京商业市场开始逐渐走向成熟和完善。同时商业物业作为一种市场需求大、变现能力强、能够产生较大商业利润的特殊房地产产品，北京商业物业总体需求量也将不断攀升。

    境外商业企业引领北京商业物业

    2004年外资大型零售商的进驻和扩张将会更加激烈,更多的境外产品会进入北京的零售市场,整个北京商业零售市场的商品种类会有飞跃性的发展。它们在争夺北京零售市场的同时,也促进了北京市商业物业市场的大力发展。这些主力业态的扩张与北京商业物业的发展密不可分,在商业物业市场较为发达的南方城市,这些主力业态的连锁机构很多都与当地房地产开发商有战略性合作，在北京也会很快开始。

    十大商圈已成熟新商圈将会形成

    经过多年的培育和发展,北京市商业物业市场的发展和完善，以多个大型商业购物场所为核心的商圈多元化格局已经基本形成，除传统的商业中心王府井、西单之外，CBD、燕莎、公主坟、建国门、亚运村、朝阳门外、阜成门—复兴门、北三环这十大商圈已日趋成熟,在此商圈内的新增商业物业将会越来越少。

    在房地产市场快速发展、城市建设逐渐扩张的推动下，伴随消费资源的转移和区域集中在城市的周边将会出现新的商业中心,比如现在媒体报道热点中的,在政府支持之下正在开发的金源SHOPPINGMALL和亦庄SHOP-PINGMALL,还有西环广场、清河商业中心、万柳购物中心、中关村广场等这些大体量的商业物业的出现,必将带动其所在区域的整体商业氛围,并形成未来的新北京商圈。

    社区商业物业将成为开发热点

    居民关注社区发展的同时，对社区服务、居住环境、文化娱乐、医疗卫生等均提出更高层次的需求。伴随着商业环境的日渐成熟及房地产业的不断发展，现在底商式社区商业衍生出另一种形式———特色商业街，它的出现是商业地产开发水平提高的重要表现，标志着社区商业已经从原始的配套型物业转变为一种新的“外向型”市场形态，并且已经形成了自己相对独立的市场空间，同时也弥补了2003年北京大面积拆除临建街铺，在生活上与居民消费脱节的需要。2004年房地产市场上将会有更多的社区商业物业产品出现。

    商业物业市场短期内销售难度可能增大

    现在市面的许多商业物业项目租售价格基本是同等区位写字楼和住宅物业的2到3倍,有的甚至更高,在这种高额利润回报的驱使之下,许多开发商加大了商业物业的开发,并且在追赶开发“末班车”之时,有些原非开发商业物业项目也被转型为商业物业项目。

    李文杰认为，北京市商业物业市场现在还是一个量的积累过程，但前途还是一片大好，虽然不成熟，却有更多的发展空间。2004年依然还是北京商业物业市场发展的一年，而且机会更多。