开发热情高涨招商难尽人意 社区商业冷热不均

    开发比例一路走高

    将住宅一部分设计成商铺出售，既可解决低层住宅销售难的问题，价格也高于普通住宅，对开发商来说算得上一举多得。据了解，深圳市近两年新入市的社区底商价格都维持在每平方米2万-4万元的高价，是普通住宅平均单价的5-6倍左右。但对中小投资者来说，投资社区商业风险难料。社区商铺利润较薄，投资回收期长，并不全部像开发商宣传的可以“一铺旺三代”。

    2005年初，马先生以每平方米1.9万元的价格在宝安“抢购”了一间26平方米的社区商铺。同年6月开业以来，由于人气不旺，已连续三次遭遇退租。他说，两年来商铺的招租时间远长于开业期，租金已一降再降，还贷都很困难。

    森拓普物业顾问公司项目经理黄霖介绍，随着大型住宅区的开发，社区商业中心或商铺在商用物业中所占的比例越来越大。“几年前，我们做阳光棕榈园的时候，商业占住宅的比例大约是1.5%，相对来说有稀缺性，所以市场反映很热烈。而现在开发的底商比例越来越高，有的上升到5%以上。

    商业中心的空置率高低几乎完全取决于地段。据介绍，一些知名品牌开发商在关外等区域开发的大型社区，住宅卖得火，但是其商业部分的销售非常困难。一些入伙了两三年的项目，住宅已经升值，而商铺却长期空置。

    由于社区商业主要依赖小区居民的日常消费，因此小区的居住人口如果没有达到相当的数量，社区商业经营是很难盈利的。针对这种社区商铺“慢热”现象，置业国际副总经理蔡玮提醒，商铺投资者和商铺租客都需十分慎重的，这通常是导致社区商铺冷落最主要的原因。

    缺乏规划导致经营受阻

    社区商业是为周边居民提供便利的生活服务，优势在于“便民、利民、为民”。而按照住宅标准建造的底商既难以满足商铺经营的硬件标准，同时也涉嫌扰民，影响居民的生活质量，不符合社区商业建设以人为本的服务理念。蔡玮指出大小商住社区越来越多，并成为众零售商们的必争之地。但由于很多发展商在小区发展之初，根本没有想到小区将来的发展，结果缺乏总体的规划，给社区商业的发展和居民生活造成了不便。

    黄霖认为，造成底商冷落的局面，并不全是地段问题，有的开发商并没有做商业的经营，而是在建成后开始招商引租，没有做好前期规划，常常导致硬件不符合商家要求。

    肯德基有关人士表示，随着各种社区人流增加，社区商业肯定是未来企业业务的一大增长点。“企业的大方向肯定是深入社区，开设更多的店面”。某大型超市负责人也认为，零售企业进入社区经营的最大问题就是多数地产商没有开发商铺的经验，缺少前期规划，商铺硬件配套较差。

    不过，尽管社区商业前景看好，但不少商家仍向记者大吐苦水：在社区的店铺经营很辛苦。屈臣氏的中国区代表曾经明确表示也在考虑是否要进入社区发展。“不过，在社区选择合适的商铺并不是一件容易的事情。部分社区的商铺面积都不合乎我们的需求。”

    由于利润可观，将住宅楼盘的低层设计成商铺出售，已成为国内房地产开发的“潮流”。但与开发火爆相反的是，一些社区商业经营状况不佳，空置率居高不下。而造成社区商业冷落的局面，有地段的问题，也有的是由于开发商没有做商业的经营，没有做好前期规划，常常导致硬件不符合商家要求。社区商铺“慢热”现象值得我们关注。