回龙观社区商业遭遇鸡肋之痛

    “我这个店现在每天流水不到500元钱，有时候几乎不开张，连月供都抵不过。”回龙观社区内一个20平方米小店的业主李眉大吐苦水。据了解，李眉当初是以每平方米6000元买的这个小店，将近两年了首付却还没收回来。

    去年底，京城迎来了社区商业的开盘小高潮，商业面积在1万平方米以上的楼盘达到140多家。而总体量超过10万平方米以上的大型社区商业也是蓄势待发。社区商业由于拥有天然社区客流成为不少投资者的首选。但岂知选择社区商业并非高枕无忧。

    空置率高企

    王先生与李眉处境相同，目前他已经准备把自己经营近一年的保健品店转租出去，“当初看中这里的客流，以为做什么都赚钱，真没想到……”而在王先生店铺的右边，连着两家的玻璃门上都贴着大大的“招租”字样。据王先生介绍，这两家店面还从来没有租出去过，这样的情况在回龙观整个社区之内并不鲜见，有相当多的商铺没有入住。

    据了解，回龙观一期商业用房投放量约4万平方米，二期商业用房投放量约5万平方米，三期总面积超过1万平方米。而价格从人民币5000~7000元不等。此外，在二期、三期的一部分增加了底商和纯商的面积，而大部分面积仍在待消化状态。

    像回龙观这样社区面积大、人口密集的社区，社区商区要想经营得好并不是件难事。但事实并非如此。在第二次造访回龙观时，正碰上一家店铺搬家撤出，记者欲上前采访，刚说明来意就被拒绝了。这位业主表示只想快点离开这里，不想再说什么。

    从东北来的胡女士一下子买了五间店铺，目前其中一个承租人宁可扔了压在她这里的租金也不再经营了。还有两间据说也是经营惨淡，而另外两间至今还没有租出去。“他们可以走，我走不了啊！”胡女士只盼望现在商铺仍处于培育期，过了培育期一切都会好起来。

    回龙观作为北京市乃至全国最大的经济适用房居住区，它的社区商业配套设施却不尽如人意，与“繁荣”二字相去甚远。回龙观镇总面积32.7平方公里，商业设施规划总占地面积2.5平方公里，占镇域面积7.6%。目前，回龙观的业态布局以餐饮业为主，休闲娱乐、美容美发和医疗保健类商铺各占有一定比例，但都属于20平方米以内的小型商铺，大、中型高档商业市场缺乏，这也许是造成目前过高空置率的原因。

    居民消费积极性不高

    根据一家市场研究机构对回龙观的调查显示，仅有1%的被调查业主对现有的商业文化设施满意，而非常不满的则高达57%。

    “我之前对投资回龙观的商铺有兴趣，当时底商（利用社区的底层或低层作为商业用房进行经营活动的商业物业）的价格是每平方米6000元，但看到商铺都是分散的，很多人买下来也没有租出去，因此就放弃了。”投资者侯立的话代表了部分投资人的心声，这也是回龙观社区商业的现状。

    目前，回龙观行政办公、教育、金融、文体、医疗等配套所占的比例约为20%，其他服务商业所占的比例约为80%。在80%的服务性商业中，占比例较大的是餐饮，所占比例在18.7%，其余商铺的比例不足10%。从现有商业的档次上看，只能满足回龙观居民的最低生活和消费。

    而占大多数的餐饮业也并不能让业主满意，这里的餐饮档次不高，没有大品牌餐饮连锁。业主李女士的家里有老有小，她表示，平时在家里自己做，而需要请人吃饭时就会约在市内。业主王小姐更表示买衣服一定会到西单去，小区里的服装店一次都没有进过。

    “鸡肋”之痛

    在回龙观，很多个小区里面都拥有自己的便利店，不过规模普遍很小。这也成为目前公认的回龙观商业不合理之所在——在回龙观已经在建的80万平方米商业用地中，有30万平方米是社区性质的，零碎而分散，缺乏主力店形态的商业。可惜的是，经多方努力仍未能如愿采访到开发商。

    与回龙观情况大体上相同的天通苑也曾因商业配套设施的不足,而使自己的人气有所减弱。继 Shopping Mall 之后，社区商业成为开发商蜂拥而上的又一热点，几乎每个大中型社区都会留有底商。像今日家园、东方瑞景、三里屯3.3、老番街、置地星座等均带有底商。如果前期的规划、定位做不好，很可能就会将社区商业演变成食之无味、弃之可惜的“鸡肋”。

    北京高力国际商铺部董事陆启浩表示，现在开发商看到前期商铺销售有利可图，将社区商业的面积扩大，忽视整个社区规模与商业部分的比例。因而造成现在一些社区商业不景气。北京中大恒基不动产营销有限公司董事长刘益良认为现在回龙观的社区商业缺乏前期规划与后期管理，使现有商业业态分布失衡。

    眼下，回龙观周边商业发展速度加快，美廉美、物美等大型超市的进驻使得社区便利店受到不小的冲击。如果开发商不调整现有的布局规划、销售价格及按揭的支持，回龙观将很难走出困局。