社区商业盲目求大 高空置率商家受损

    盲目求大、缺乏规划的社区商业正在不断出现，可以想见的后果就是高空置率与商家利益的损失。

    社区商业供应激增

    专业地产机构伟业顾问数据统计，2005年，商业面积在1万平方米以上的楼盘有140多个，包括底商和商业街，保守估计2005年至2006年间新增的商业体量将在461万平方米。

    从具体项目来看，阳光上东、富力城、珠江帝景等项目都有1万平方米以上的社区商业配套。伟业商业董事总经理蔡宇翔表示，社区商业自身的问题、各社区商业之间的竞争，以及社区商业与其他形态商业的竞争都是其发展面临的挑战。

    典型社区商业尝试突围

    不少先行者已经在进行规避风险的尝试。比如，万年花城推出国内首家由企业制定的社区商业标准。该标准从10个方面对社区商业的开发建设进行了规范。阳光上东也在整个项目规划设计之初就对商业部分做了统一规划设计，制定了严格的商业准入标准及业态分布原则，并依照这个标准和原则出租社区商业铺面，并且以“只租不售”的形式打破传统社区商业以售为主的营销模式。

    专家指出，分散出售社区商业最直接的后果就是后期商业的失控。持有物业对开发商而言，意味着前期不菲的资金投入和短期利益的牺牲，但商业成熟后，开发商也将迎来收获的季节。数据显示，“出租型购物中心”普遍具有较高的运营水平，年租金增长率基本可保证在5%左右，有的甚至达到20%，这个道理运用在商业地产中同样适用。

    规划是社区商业的关键

    中国城市商业网点建设管理联合会荀培路指出，社区商业目前存在布局不合理、运营欠缺考虑等问题，而开发商的持有模式有望能突破这些问题。在大型集中商业向持有方向转变的同时，以阳光上东为代表的一些住宅项目，在社区商业的经营管理方面也引入持有模式，这种模式带来的裨益显然对社区商业环境的形成有巨大的推进作用。

    首先，持有型的社区商业便于开发商进行统一的规划和管理，进而形成商业特色，而这正是任何商业物业生存的根本。其次，持有型社区商业模式利于长线经营，最终形成商业氛围和特色，从而避免商铺之间的非良性竞争对投资回报的损害。再次，持有策略可让开发商形成稳定的现金流。

    蔡宇翔表示，开发商自己持有社区商业，就可以进行统一的规划设计，利于长期经营。但自己持有也对开发商的资金实力提出了很高的要求。所以目前要大范围地推广持有型社区商业还有相当难度，那么在销售之前做好统一的规划设计也不失为一种好尝试。目前，包括万年花城、沿海赛洛城以及圣淘沙等不少项目已经在尝试这样的操作。

    只租不售模式也开始出现在社区商业中。