深圳：关外社区商铺集中上市

    关外社区商铺集中上市

    第三季宝安和龙岗获准预售面积占去全市六成

    深圳商业地产的未来发展潜力吸引了众多开发商，以致招商、星河、中信、海岸地产等品牌公司纷纷加入战团，深圳商业地产格局也由此改变。2005年第三季深圳商业地产市场依然表现活跃，成熟商圈的街铺明显供不应求，而中心区等新兴商业区域未来发展潜力可观。

    社区商业转向关外

    第三季（截至9月中旬）共有38个商业项目取得预售批准，预售面积共21.27万平方米，没有纯商业项目，绝大部分为社区底层商铺或商业裙楼。受住宅开发重心向特区外转移的影响，社区商铺的开发亦表现出类似的特点。第三季宝安区和龙岗区分别有7.68万平方米和5.28万平方米商业面积获得批准预售，分别占全市的36.1％和24.82％。

    第三季新开售的商场项目规模较小，如位于南头的钱柜商业广场、东门的港岛中心，两者商业面积分别约为6800平方米和10000平方米。社区商铺供应较多，据戴德梁行的统计，第三季开盘的社区商铺有鸿翔花园街铺、锋尚街、东海丽景财富街、布吉东大街、可园一期商铺等，总建筑面积超过2.5万平方米。

    第三季国内外各大零售商扩张速度继续加快，并成为消化深圳新增商业物业的重要力量。第三季新开业的零售商场包括国美龙华店（营业面积6000平方米）、苏宁莲花3C旗舰店（营业面积8000平方米）、岁宝百货莲塘店（营业面积2.2万平方米）和吉之岛龙岗店（营业面积2.5万平方米），世界零售巨头麦德龙（营业面积1.1万平方米）在深圳的第一家商场亦于第三季开业，第三季开业的大型商场营业面积将超过7万平方米。

    投资者抢购旺区街铺

    由于预期未来人民币继续升值、商业物业回报率较高及发展前景看好，近期香港及国外投资者对深圳商业物业深感兴趣，投入资金量有明显上升，成熟旺区街铺成为抢购的对象。而西部通道于2006年启用，深港之间联系将进一步加强，南山区素质较佳的街铺更是颇得香港投资者青睐。

    从租金和售价来看，各区租金水平大体稳定，个别区域如南山区学府路、南新路一带街铺较少，售价及租金有明显的上浮，个别项目甚至出现封盘现象。由于市场卖方的预期售价较高，不少商业项目的叫价较市场水平高，一定程度影响总成交量。总体来看，第三季售价大体平稳。

    下季度仍以社区商铺为主

    下季度新开盘的商业项目仍然以社区商铺为主，目前各商圈在建的大型商业项目，从工程进度来看，总建筑面积1.8万平方米的中信城市广场地下商场有望开盘，营业面积超过8万平方米的怡景中心城将于2005年年底开业，建筑面积约2万平方米的鼎诚国际商业裙楼也将于2005年年底开始招商。下季度由于接近年底，不少零售商家为消化积压存货，将出现短期租赁商铺的热潮，商铺的租赁需求会有一定程度的增长。（资料来源：戴德梁行（深圳）研究顾问部）