商业地产进入社区商铺时代？

    “随着沈阳大型商业配套设施的完善，商业地产开始进入社区配套的阶段。沈阳有关部门也多次表示，要加强社区配套的建设。”某大型超市店长邓先生说。

    在房地产投资者的眼中“商铺是金”的说法颇得人心，不过习惯了“大手笔”的投资者，对于“社区商铺”仍感到陌生。 

    进入2005年以来，社区型商铺以其投资少、回报相对稳定的特点而受到投资者的青睐。 

    “社区商铺”销售火爆 

    “随着住宅项目数量的增加，现在社区商铺开始在‘圈里’受到追捧。”投资者老王说。据其介绍，消费者对商铺的投资选择主要分三个方面：小区商铺投资、专业市场投资和大学校区周边商铺投资。 

    这其中，专业市场投资的项目多处于繁华地段，需要大量的资金投入，虽然收益较高，但是经营风险较大。大学校区周边商铺投资，由于学校的资源一般是不可移动的，因此影响面也非常小。 

    “社区商铺投资总额低、风险小，收入回报稳定，而位于大型成熟社区内的商铺更是具有长线的投资价值。”某楼盘的企划经理林先生说。 

    林先生表示，如果所属社区定位为高端、社区规模庞大，那么其社区商铺的价值就会被大大提升。社区商铺适合机构和个人投资者投资。 

    记者在皇姑区的华锐·塔湾欣城、圣芳庭等多处楼盘看到，用于楼盘配套的商铺几乎都被卖光了。 

    新建社区具备更大潜力 

    商人赚钱的秘诀就是做“稀缺”。 

    社区商业的特点就是便民。有专家把构建社区购物网称作“51015”，即居民出家门步行5分钟可以到达便利店，步行10分钟可到达超市和餐饮店，骑车15分钟可到达购物中心。 

    而细心的人不难发现，沈阳的新建社区中大部分存在这样的问题：生活所需的零售业、餐饮业、休闲娱乐等都没有或者很少能满足需求。而这类小区也就成为社区商铺投资的热点区域。由于新建社区的商铺价格比较低，可以低成本介入，一旦形成人气之后，收入较稳定。因此，在投资界有“小聚宝盆”的美誉。 

    2004年沈阳市大型超市和商业配套设施，全年开店约10余家，其中在社区商业中已经占到相当比例。但业内人士告诉记者，目前沈阳仍存在的问题是，中心城区商业网点过于集中，而城市周边社区配套则明显不足。 

    美国2000年的统计数据表明，社区型购物中心占社会商业零售的40.68％。有专家预计，未来10年内，中国社区消费将占全社会商业零售额的1/3以上。 

    沈阳建筑大学的专家表示，未来具有潜力的商用物业将出现在新建的轨道交通、城市交通枢纽、公共绿地的周围以及中心城区外围的大型生活社区和城市现有的一些区域性商业中心内。 

    长期投资方式最可行 

    数据显示，目前59％的投资者购买商铺的目的是为了炒铺或转租，仅有41％的投资者买铺是为了自用。但不管是投资自用还是为了炒作出租，商铺投资者都必须开始正面商铺投资高回报的诱惑和已经凸现的风险。 

    东北大学城市规划系副主任孙贺表示，其个人比较提倡房产商使用订单式的建设。因为，通过多次的经验表明，很多商家入住之后，第一件事情就是改造格局，尤其是对仓储的改造，因为不良的格局很可能影响将来经营时的物流，这样重复建设浪费了大量的资源。 

    专业人士表示，不是说有了一间商铺就可以在家数钱了。社区商铺并不应该鼓励投资者进行短期投资，短期投资容易造成商铺价格背离市场价值，最终导致投资失败。 

    “但是，当一个专业的投资者看上某一个商铺的时候，商铺现时的投资回报率并不是其最为关心的，投资者更为关心的是该商铺所在地的人流量、消费能力、发展前景等。”中原地产市场研究部分析师认为。 

    实践证明，一些素质好的楼盘，加上位于城市未来要重点发展的地段上，这也就为商铺的长线投资价值增加了筹码，其小区商铺即使目前的年收益率未能达到7％，但如果投资者看好其未来的升值潜力，即使是4％左右的年收益率也是可以接受的。本报记者　刘勇