借势大盘深圳社区商业街意气风发

    社区购物中心将是目前商业地产发展的热点和重点，广东房地产开发，尤其是大型社区开发一直领先于全国，社区商业发展快速。但另一方面，也存在招商难、定位不清晰、商业经营难以持续的问题

    LivingMall成投资热点“经历大型商业Mall热潮过后，大型社区的住宅配套商业街（LivingMall）正在成为一个新的投资热点。深圳的宝安、龙岗等郊外大盘，社区商业街发展都特别好，而市内大型社区商业街的数量也在增多，社区商业大有可为。”深圳合和商业地产顾问董事总经理席文官对《第一财经日报》记者说。

    近年来，深圳关内外不断涌现大规模社区，社区商业中心随着社区组团开发的成熟而出现。今年，深圳南山蔚蓝海岸社区、万科四季花城社区、布吉桂芳园社区，都将推出社区型商业中心。凭借社区高素质密集人口消费，成为2005年商业物业市场的亮点。

    招商地产开发的位于蛇口的花园城社区，引进国际家居建材连锁经营巨头欧倍德。招商地产品牌部经理孙海告诉记者：“花园城社区中心拥有7万平方米商业物业，将购物、休闲、餐饮、娱乐等商业形态结合起来，拟于2005年正式营业。目前已经吸引了不少品牌加盟。”

    华侨城则凭波托菲诺项目在深圳一炮而红，纯水岸社区商业街定位于为居民提供休闲的场所，目前已进驻商业街的商家有SPR咖啡、ILLY咖啡、可颂坊、丹桂轩、舞鹤、古罗马咖啡吧等品牌。

    深圳中原地产深港市场策划中心总监玉家雄表示：“根据中原的统计，像阳光棕榈园商业街、四季花城假日广场、万科东海岸滨海风情街、东海花园欧式东海坊等社区商业街，均有一个显著的主题特色，一方面具有购物与休闲娱乐功能，另一方面讲究景观设计，成为小区的视觉亮点。”

    据万科地产有关人员透露，万科的坂雪岗项目，将推出一个集美食、购物、休闲、文化、运动于一身、近3万平方米的LivingMall。

    零售巨头抢滩社区

    深圳市零售商业协会会长花涛在接受记者采访时说：“深圳的大型社区组团越来越多，零售市场由城市中心分流至大型社区，零售巨头也就纷纷抢占社区‘根据地’，比如万佳进军莲花二村，家乐福进军梅林一村，新一佳进军园岭，沃尔玛进军白沙岭。同时，随着新兴社区组团的出现，又产生了新的社区商业空白点，如拥有金海湾花园、万科金域蓝湾、碧海红树林等海景住宅的红树林片区，80万平方米的星海名城、35万平方米的阳光棕榈园等大盘。”

    据花涛分析，零售商迫不及待地抢占社区，首先是利润驱动。社区组团规模大，人口集中，消费力强劲，决定了社区消费的稳定和可观的商业利润；其次是竞争驱动。零售业竞争成败和利润的主导因素，已经从单纯的商业营销转变为商业规模、服务、品牌等综合竞争力，而社区作为零售的终端市场，谁拥有了社区，谁就拥有了零售市场的‘根据地’；其三是成本驱动。新兴社区组团商业运营成本相对较低。

    热中有忧

    戴德梁行最近一次调查显示，越来越多的投资者开始关注新开发的大型住宅社区的商铺。一位3年前购买南山招商海月花园商铺的投资客对记者表示，他购买时不过10000元／平方米左右，现在已升值到每平方米20000多元，涨幅超过100%。而万科四季花城几年前以8000多元／平方米出售的商铺，现在已有人出价14000元／平方米求购。

    越来越多的炒家入市，让社区商业看上去红红火火。

    去年年底，主要扎根华南板块社区商业配套的福特玛超市在一夜之间倒闭。“福特玛事件”的发生，使众多开发商开始意识到，如何开发、经营好社区商业地产已经是亟须解决的问题：楼盘开发完了，如何经营社区中的店面？如何选择一些长期经营的品牌合作？

    广东省连锁经营协会会长孙雄在接受记者电话采访时表示，据广东省连锁经营协会对广东省商业地产发展所作的分析和预测表明，社区购物中心将是目前商业地产发展的热点和重点，广东房地产开发，尤其是大型社区开发一直领先于全国，社区商业发展快速。但另一方面，也存在招商难、定位不清晰、商业经营难以持续的问题。

    深圳地产研究人士半求表示：开发商在住宅区里建商业街，大部分还是从商业利益方面考虑的。商业地产项目的开发成本和住宅差不多，利润却比住宅高很多。在北京，住宅物业与商业物业的租售价格比是1：2或1：3,广州是1：6,香港则达到1：10以上。

    在深圳，许多社区底层商铺出现了开盘前铺面即被抢购一空，但等到建成出租时就遇到供大于求的情况。

    “深圳社区底层商铺已出现高同质化、重复建设严重、定位模糊等问题，加上一些职业炒家入市炒铺，‘社区商业热’其实存在一定风险。”半求说